南京、合肥，最真誠(chéng)的買(mǎi)房建議！

文/子木

新一年，繼續(xù)補(bǔ)充城市調(diào)研文章，今天講講南京和合肥。

很多人好奇，為啥把南京和合肥放在一起講？

一來(lái)兩個(gè)城市，都是長(zhǎng)三角城市群省會(huì)城市，距離較近。

二來(lái)，安徽人喜歡在兩者之間比較買(mǎi)房，甚至把南京戲稱為“徽京”，有一些細(xì)微的關(guān)聯(lián)性。

但我認(rèn)為，兩個(gè)城市對(duì)比意義不大，更不需要“引戰(zhàn)”，各有千秋，還是各自分說(shuō)為好。

下面直接進(jìn)主題，先南京，后合肥，依然是全維度分析版本。

1、南京

很多南京的本地媒體都非常恨我…說(shuō)我當(dāng)初寫(xiě)的文章，帶崩了南京樓市。

真是抬舉了，我可沒(méi)有那么大能量。

只不過(guò)當(dāng)初在南京房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)，分析出南京房?jī)r(jià)缺乏支撐點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)發(fā)出了警告。

邏輯并不難，“橫向?qū)Ρ取薄?/p>

南京房?jī)r(jià)最高的時(shí)候是多少呢？

2021年1月，3.6萬(wàn)/平米。

那時(shí)候杭州的房?jī)r(jià)也就3.8萬(wàn)/平米，而蘇州房?jī)r(jià)是2.6萬(wàn)/平米，成都1.9萬(wàn)/平米，武漢1.8萬(wàn)/平米。

這些城市無(wú)論是GDP，還是人口總量以及人口凈流入增速，都在南京之上。那么南京，房?jī)r(jià)能漲到3.6萬(wàn)/平米的支撐點(diǎn)在哪里。

可能只有野心。

南京并不安分做長(zhǎng)三角第二梯隊(duì)的城市，特別想跟杭州掰一掰手腕，杭州當(dāng)初有亞運(yùn)會(huì)概念，大規(guī)模造新城，而南京呢，如果想在GDP突圍，也必須跟著造城。

所以南京也出現(xiàn)了攤大餅，四處造新城的故事。

更精妙的是，南京通過(guò)地鐵利好、學(xué)校利好和政策利好故意炒作土地，同時(shí)釋放土地稀缺性，刺激人們購(gòu)房。

還玩“端水藝術(shù)”，所以當(dāng)時(shí)，南京有一個(gè)神奇的現(xiàn)象是，區(qū)域房?jī)r(jià)梯度差距非常小，也就是每個(gè)板塊的房?jī)r(jià)都相差不多。

南京這個(gè)城市，我還是非常喜歡的，每天都要去上一次，感受文化底蘊(yùn)，吃一些老字號(hào)美食。很不希望，為了房?jī)r(jià)而房?jī)r(jià)，毀掉這個(gè)城市的生命力。

最后我們也看到了。

南京房?jī)r(jià)這幾年一路下跌，房?jī)r(jià)從3.6萬(wàn)/平米跌至2.2萬(wàn)/平米，跌幅接近40%，房?jī)r(jià)回到2016年之前，可以說(shuō)是跌得最慘的幾個(gè)城市之一。

腰斬的樓盤(pán)遍地，無(wú)數(shù)購(gòu)房者被高位套牢，尤其當(dāng)初那批跑到江北的“安徽炒房團(tuán)”，是最慘的。

但也好在房?jī)r(jià)泡沫的去除，讓這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不斷回歸理性，得以重生。

那么那么南京觸底了嗎？值得買(mǎi)房嗎？這是我們接下來(lái)要分析的問(wèn)題。需要綜合分析。

首先是二手房成交，數(shù)據(jù)顯示，2024年南京二手房成交是99409套，跟2023年幾乎一樣，比2022年多了2萬(wàn)多套。

說(shuō)明南京呈現(xiàn)了連續(xù)至少三年的“以價(jià)換量”。而在2024年階段，同時(shí)出現(xiàn)了“高-低-高”的走勢(shì)，年尾由于全國(guó)政策利好，12月成交量沖到了10398套。

即使是1月過(guò)節(jié)，拋開(kāi)假期因素，整體成交量接近8000套左右。連續(xù)三個(gè)月成交量以及帶看量反彈，說(shuō)明南京需求敏銳，受到政策刺激不斷釋放，頂住了流動(dòng)性壓力。

我們?cè)倏磶?kù)存，截至2025年1月份，南京二手房庫(kù)存從最高18萬(wàn)套跌回至14萬(wàn)套左右。

而新房庫(kù)存更低，已經(jīng)跌破4.7萬(wàn)套，相比2023年底大幅下降2萬(wàn)套。說(shuō)明2024年，南京去庫(kù)存成交比較顯著，而且新增供應(yīng)很少，全年供應(yīng)僅1.3萬(wàn)套左右。

原因是跟去年的自然資源部規(guī)定36個(gè)月暫停供地，18-36個(gè)月謹(jǐn)慎供地有關(guān)，當(dāng)初南京處于謹(jǐn)慎供地區(qū)間，2024年，住宅用地供應(yīng)大幅縮減了51.3%。

所以整體來(lái)看，南京連續(xù)成交量反彈，庫(kù)存下降，房?jī)r(jià)處于觸底階段，而且在房?jī)r(jià)走勢(shì)也能看到，從去年9月份開(kāi)始，南京房?jī)r(jià)跌至2.1萬(wàn)/平米后，又不斷向上修復(fù)至2.2萬(wàn)/平米。

那么南京接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？

我認(rèn)為整體概率不是很大。這個(gè)主要還是要考慮經(jīng)濟(jì)和人口。

南京雖然經(jīng)濟(jì)位列全國(guó)前十，但在結(jié)構(gòu)上有些問(wèn)題需要解決。

第一是產(chǎn)業(yè)過(guò)于傳統(tǒng)，電子信息、石化、鋼鐵、汽車(chē)，這些年都出現(xiàn)了不同程度的下滑。而新質(zhì)生產(chǎn)力，也就是新興產(chǎn)業(yè)尚未完全形成規(guī)模效應(yīng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)力支撐作用不是很強(qiáng)。

第二是國(guó)企遠(yuǎn)大于民營(yíng)，南京國(guó)企數(shù)量超過(guò) 300 家，央企數(shù)量 20 家，該數(shù)量級(jí)超過(guò)部分一線城市。

國(guó)企占主要市場(chǎng)份額，并不是一件好事，會(huì)積壓民營(yíng)的生存空間，而且整體經(jīng)濟(jì)活躍度交差，這跟沿海城市的屬性不太符合。

第三是經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，南京位于競(jìng)爭(zhēng)激烈的長(zhǎng)三角地區(qū)，上海、蘇州、杭州、無(wú)錫、寧波等都可以對(duì)南京進(jìn)行金融和人才的分流。

所以這些年南京的GDP增速一直不溫不火，連續(xù)3年跑輸江蘇平均增速，甚至跑輸全國(guó)平均增速。

經(jīng)濟(jì)無(wú)法得到規(guī)模的崛起效應(yīng)，就無(wú)法帶動(dòng)更強(qiáng)盛的購(gòu)買(mǎi)力入場(chǎng)，所以在這個(gè)層面，南京房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體的上行。

但國(guó)企購(gòu)買(mǎi)力較多，其實(shí)反而會(huì)成為南京的壓艙石，再者，南京對(duì)周邊，尤其是安徽部分地區(qū)有虹吸效應(yīng)，那么也會(huì)導(dǎo)入新的人口流量進(jìn)入，讓本土市場(chǎng)出現(xiàn)分化趨勢(shì)。

所以2025年，我對(duì)南京的推測(cè)，大概是整體平穩(wěn)，局部波動(dòng)。

而當(dāng)年用“端水”的方法，炒作各個(gè)區(qū)域，其實(shí)也導(dǎo)致了外郊庫(kù)存較大，房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重。

所以接下來(lái)不同區(qū)域、不同類型房源價(jià)格波動(dòng)將繼續(xù)存在，也就是，南京樓市進(jìn)入“結(jié)構(gòu)性分化”階段。

主城優(yōu)質(zhì)地段的房?jī)r(jià)有望保持穩(wěn)定甚至上漲，而遠(yuǎn)郊（溧水、高淳、六合)等，庫(kù)存較大的區(qū)域房?jī)r(jià)，可能面臨一定下行壓力，更多是陰跌。

剛需市場(chǎng)供應(yīng)緊張，價(jià)格分化：剛需房源供應(yīng)減少，尤其是主城 300 萬(wàn)級(jí)剛需新房產(chǎn)品捉襟見(jiàn)肘。

在供不應(yīng)求的情況下，部分地段較好的剛需盤(pán)價(jià)格可能上漲；而遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)由于庫(kù)存壓力，價(jià)格可能相對(duì)穩(wěn)定甚至出現(xiàn)一定調(diào)整 。

而買(mǎi)房的邏輯，如果考慮到房?jī)r(jià)的保值和增值，一方面就是優(yōu)質(zhì)的改善項(xiàng)目。

隨著土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化，主城地塊容積率降低，低密豪宅項(xiàng)目增多，以及四代宅項(xiàng)目的推廣，改善型和豪宅市場(chǎng)價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯。

這些項(xiàng)目憑借稀缺的土地資源、高品質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將吸引高收入群體購(gòu)買(mǎi)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升 。

另一方面是高流動(dòng)性剛需產(chǎn)品，南京的住房需求表現(xiàn)非常明顯：

以下是南京，最真誠(chéng)的買(mǎi)房建議：

1、在南京，短期買(mǎi)不起房子，可以不買(mǎi)，剛需段價(jià)格的房子，短期內(nèi)很難漲起來(lái)，一定要參考自己的需求，慢慢挑選。

2、通勤、學(xué)區(qū)、地段、品質(zhì)在南京很重要，有機(jī)會(huì)，一定要在行情起勢(shì)的時(shí)候向上置換。

3、在南京未來(lái)的10年都不會(huì)變的買(mǎi)房邏輯就是富人買(mǎi)房在河西，中產(chǎn)買(mǎi)房看學(xué)區(qū)或次核心板塊，剛需買(mǎi)房看發(fā)展。南京是一個(gè)非常重視教育的城市，這是獨(dú)特的購(gòu)房偏向性。

4、沒(méi)有換南京概念，都市圈板塊繼續(xù)大幅度回調(diào)，再也沒(méi)有起來(lái)的可能，寶華、橋林、滁州、祿口這些地方，不要想它們能起來(lái)了，因?yàn)樵揪筒辉撡u(mài)那么高。如果不是地緣客，真的不要買(mǎi)，手持100萬(wàn)以內(nèi)想買(mǎi)房的，建議不要買(mǎi)，買(mǎi)完以后想置換都很困難。總價(jià)50萬(wàn)以內(nèi)想買(mǎi)房的，可以考慮。

5、剛需板塊持續(xù)陰跌，比如橋北、板橋等地方，會(huì)持續(xù)陰跌，慢慢跌。板橋是個(gè)剛需群體，原本每年都會(huì)有許多人想置換出板橋，交易量大幅度降低，說(shuō)明根本很難置換出去。想改善的人也放棄降價(jià)。

6、老城區(qū)改善盤(pán)價(jià)格依然堅(jiān)挺和穩(wěn)定，部分穩(wěn)中帶漲，老城區(qū)地緣客多，地緣客里的改善群體可選擇的范圍太少，主城物業(yè)好點(diǎn)、房齡新點(diǎn)、戶型大點(diǎn)的房子，是屈指可數(shù)的，這些盤(pán)的投資客真的不多，都是實(shí)際居住的，有的是計(jì)劃長(zhǎng)期居住，賣(mài)的人少，反而買(mǎi)的人不少，主城有實(shí)力的地緣客，真的很多。

7、玄武區(qū)

南京市江南六區(qū)之一，民國(guó)時(shí)期的第一區(qū)，老干部的養(yǎng)老勝地。玄武湖遛彎、紫金山吸氧、省委大院門(mén)口的保安比網(wǎng)紅都有氣場(chǎng)。缺點(diǎn)也明顯，除了體制，其他都是靈活就業(yè)，商業(yè)凋零。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：新玄武

● 第二梯隊(duì)：紅山

● 第三梯隊(duì)：鎖金村，孝陵衛(wèi)，仙鶴門(mén)，徐莊軟件園

8、 秦淮區(qū)

南京文化的搖籃，擁有新街口、夫子廟兩大商圈，一直是南京的金融中心，文化、產(chǎn)業(yè)兩手抓，是老南京人的偏愛(ài)，近十年人口減少了26%。缺點(diǎn)，老舊。

板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：新街口

● 第二梯隊(duì)：大校場(chǎng)，大行宮，南部新城

● 第三梯隊(duì)：卡子門(mén)，瑞金路，中華門(mén)，紅花

9、建鄴區(qū)

南京市中心，也是重要的金融服務(wù)中心，金融民工遍地，河西豪宅對(duì)標(biāo)上海，星巴克濃度全城最高。缺點(diǎn)，生活成本高。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：河西中部

● 第二梯隊(duì)：河西南部

● 第三梯隊(duì)：江心洲，莫愁湖、南苑

10、鼓樓區(qū)

提到鼓樓區(qū)不得不提到教育，有些孩子小升初階段就學(xué)完了初中數(shù)學(xué)，英語(yǔ)更是考完pet fce等。小學(xué)眾多，頭部初中樹(shù)人更不用多說(shuō)了，想雞娃的首選鼓樓區(qū)。缺點(diǎn)，堵車(chē)堵到懷疑人生，老破小單價(jià)10W+。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：鼓樓濱江

● 第二梯隊(duì)：幕府創(chuàng)新區(qū)

● 第三梯隊(duì)：中央門(mén)板塊

11、浦口區(qū)

江北新區(qū)核心所在地，過(guò)江國(guó)家級(jí)概念新區(qū)。為什么說(shuō)是概念？因?yàn)榻毙聟^(qū)對(duì)外地人虹吸較弱，而本地人卻看不上。

有浦東新區(qū)的野心，但卻沒(méi)有浦東新區(qū)的命運(yùn)。缺點(diǎn)，地鐵擠不上，大橋堵到哭。但卻靠上一輪房地產(chǎn)周期，成功套牢大量投資客。

江北的自住群體是哪些人？本市本地人，而是第一次買(mǎi)房的新南京人+地緣客，吸引很多安徽、蘇北的老鄉(xiāng)。

以前的房?jī)r(jià)漲得太高了，一個(gè)發(fā)展中的片區(qū)，天天千人萬(wàn)人搖號(hào)買(mǎi)房。不過(guò)現(xiàn)在也基本跌到位了。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：江北核心區(qū)（青奧板塊、江北中央商務(wù)區(qū)）

● 第二梯隊(duì)：江浦街道、老山板塊

● 第三梯隊(duì)：高新區(qū)，橋北板塊

12、棲霞區(qū)

棲霞區(qū)熱度高的就是燕子磯了，燕子磯新城和興智西是可以買(mǎi)的，但是空間就這么大了，買(mǎi)了自住可以，投資就算了。興智的優(yōu)勢(shì)就是性價(jià)比極高，地鐵有，規(guī)劃的學(xué)校也還不錯(cuò)，安置房少，廠房搬遷都是新盤(pán)，其他的什么污染就不要說(shuō)了，認(rèn)污染的整個(gè)燕子磯都別碰，不認(rèn)污染的就下手，興智主打的就是便宜，不可能面面俱到，但是這里以后置換一定不難。燕子磯新城沒(méi)什么新房了，基本都賣(mài)得差不多了。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：仙林、邁皋橋

● 第二梯隊(duì)：燕子磯、曉莊、堯化門(mén)

● 第三梯隊(duì)：興智科創(chuàng)新城、馬群

13、雨花臺(tái)區(qū)

雨花核心區(qū)可以買(mǎi)，自住可以，雨花產(chǎn)業(yè)好，軟件大道996之光，碼農(nóng)群體還貸能力很強(qiáng)，另外河西溢出的人口也會(huì)買(mǎi)這里。

產(chǎn)業(yè)帶來(lái)大量地緣客；河西南、江北都有大量投資客，且會(huì)砸盤(pán)，但是雨花就沒(méi)有這種現(xiàn)象，中南、世茂這些房子，鮮有砸盤(pán)客，成交也少，說(shuō)明沒(méi)有多少投資客在里面，雨花價(jià)格相對(duì)實(shí)在。但是二手能漲嗎？可能性不大了，因?yàn)樵俑呷思揖腿ベI(mǎi)河西了，雨核離河西很近。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：小行

● 第二梯隊(duì)：鐵心橋、雨花核心區(qū)（雨核）+ 軟件谷

● 第三梯隊(duì)：人居森林、中央科創(chuàng)生活區(qū)、岱山新城

14、江寧區(qū)

產(chǎn)業(yè)從電子廠到211應(yīng)有盡有，這會(huì)帶來(lái)很龐大的地緣客，勢(shì)力很強(qiáng)大，江寧區(qū)的改善樓盤(pán)可以買(mǎi)，以后有空間。

青龍山、上坊有房子的快跑，沒(méi)房子的死活別去。10-15年不會(huì)有大改觀，據(jù)說(shuō)地鐵都取消了。看看現(xiàn)在成交的二手房，都是一把眼淚的虧著賣(mài)。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：百家湖

● 第二梯隊(duì)：九龍湖、上秦淮

● 第三梯隊(duì)：麒麟科技園，江寧大學(xué)城、正方新城

15、六合區(qū)

六合本就離城區(qū)太遠(yuǎn)，人口的流失更為致命，雖然地鐵像一把尺子直插到六合的底部，但等待主城有大量溢出的資源的時(shí)間太漫長(zhǎng)，遙遙無(wú)期，方洲廣場(chǎng)站算是六合的關(guān)口，出關(guān)以后就是廣大鄉(xiāng)村。缺點(diǎn)交通不便，配套落后

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：大廠

● 第二梯隊(duì)：葛塘，雄州

● 第三梯隊(duì)：龍池

16、溧水區(qū)

夾在江寧跟高淳之間，沒(méi)有啥存在感，房?jī)r(jià)低到像白送，空港新城PPT媲美雄安。缺點(diǎn)，去南京核心區(qū)，夠坐地鐵到上海了。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：城南

● 第二梯隊(duì)：城北

● 第三梯隊(duì)：空港新城，石湫大學(xué)城

17、高淳區(qū)

高淳和六合是南京的兩端，離城區(qū)都非常之遠(yuǎn)，十幾年前高淳撤縣變區(qū)劃給南京，成功擠掉溧水，榮登為南京經(jīng)濟(jì)最差的區(qū)。從人的角度，高淳也只會(huì)衰敗，但高淳的氣質(zhì)跟六合的氣質(zhì)完全兩個(gè)世界。

經(jīng)濟(jì)墊底，人均收入墊底，公共交通墊底，旅游資源墊底，醫(yī)療水平墊底，全是墊底。景色不如皖南，飲食，文化，語(yǔ)言更是四六不靠，南京人聽(tīng)不懂高淳話，隔壁的宣城人也聽(tīng)不懂。

高淳和六合有一個(gè)共同點(diǎn)，就是適合閑逛，適合騎車(chē)，適合徒步，適合漫無(wú)目的的游蕩，尤其是鄉(xiāng)下，陡然間會(huì)讓你張大嘴巴驚呼這里真漂亮，一旦為了參觀景點(diǎn)而直奔過(guò)去，只會(huì)大失所望。

進(jìn)入高淳會(huì)有個(gè)很大的牌子，不是高淳歡迎您，而是國(guó)際慢城歡迎您，慢，就是高淳的特點(diǎn)。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：核心城區(qū)，湖濱

● 第二梯隊(duì)：城北，城南

● 第三梯隊(duì)：經(jīng)開(kāi)

二、合肥

我曾經(jīng)給合肥送了一個(gè)稱號(hào)，中國(guó)炒房第三城…這事兒還被報(bào)道了。

合肥是真的愛(ài)炒房，曾經(jīng)合肥炒房團(tuán)名滿天下，去長(zhǎng)沙、西安、重慶、沈陽(yáng)，甚至去二哥杭州那邊，還要炒幾輪。

這可能跟這個(gè)城市的“黑馬”屬性有關(guān)。因?yàn)楹戏是靶┠臧l(fā)展較快，很多人都分享到了城市發(fā)展的紅利，兜里有錢(qián)就想著用復(fù)制合肥炒房的方法，去其他地方淘金。

然而，幾乎是全軍覆沒(méi)。

合肥這個(gè)城市，安徽人一直在討論，其他兄弟并不待見(jiàn)，所以一直在講：

合全省而肥一市。

但實(shí)際上，我覺(jué)得合肥作為黑馬，并不是靠政策資源傾斜，而是地方的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)能力卓越，當(dāng)然指的是招商引資這塊。

而且合肥模式不只是招商引資那么簡(jiǎn)單，而是把招商引資從拼關(guān)系、拼資源、拼政策的初級(jí)階段，升級(jí)到了拼專業(yè)、拼服務(wù)、拼生態(tài)的新階段，對(duì)于傳統(tǒng)模式無(wú)異于一種降維打擊，比如京東方的案例，依舊是前沿的范本。

不過(guò)，這兩年卻有些崴腳。

一個(gè)是大力投資蔚來(lái)。蔚來(lái)車(chē)不錯(cuò)，但阿斌的操作，屬實(shí)看不懂，不是戰(zhàn)略家，而是夢(mèng)想家，不聽(tīng)勸。

導(dǎo)致蔚來(lái)甚至吸了一波中東土豪的血，都沒(méi)有走出顯眼的成績(jī)來(lái)。

另一個(gè)就是三只羊。當(dāng)初不遺余力投資三只羊，結(jié)果大小楊哥賣(mài)假貨，搞得全行業(yè)震蕩，合肥在背后保了幾手，但發(fā)現(xiàn)無(wú)濟(jì)于事，于是只能順應(yīng)天命。

當(dāng)然投資，投資，不可能只有賺，而沒(méi)有虧，最重要的是，合肥對(duì)招商引資一直都非常積極，對(duì)經(jīng)濟(jì)程序的把握，也非常敏銳。

所以在2024年第一季度跑出糟糕的成績(jī)之后，馬上開(kāi)始擺正姿態(tài)，最終年經(jīng)濟(jì)增速攀升至6.1%。萬(wàn)億規(guī)模以上城市，排名第一。

這還要?dú)w功于第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，規(guī)模工業(yè)同比增長(zhǎng)14.8%，創(chuàng)近 3 年同期新高。工業(yè)投資增長(zhǎng)8.7%，占固定資產(chǎn)投資的 33.9%，占比創(chuàng)近7年新高。

37 個(gè)工業(yè)大類行業(yè)中 29 個(gè)同比增長(zhǎng)，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 26.9%，汽車(chē)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng) 38.5%，合計(jì)拉動(dòng)規(guī)上工業(yè) 11.4 個(gè)百分點(diǎn)。新能源汽車(chē)產(chǎn)量突破百萬(wàn)輛、達(dá) 137.6 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) 84.5%，充電樁、汽車(chē)用鋰離子動(dòng)力電池產(chǎn)量分別增長(zhǎng) 1.5 倍、31.2%。

可以說(shuō)，合肥是一個(gè)踩中了時(shí)代機(jī)遇的城市，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，要比隔壁的南京強(qiáng)很多。而且，相同區(qū)域的城市競(jìng)爭(zhēng)力較弱，唯合肥為龍頭，未來(lái)可以承接更多長(zhǎng)三角的工業(yè)需求。

而且合肥對(duì)周邊城市的虹吸效力較強(qiáng)，所以在人口增速上表現(xiàn)也不錯(cuò)。

在樓市層面，雖然合肥當(dāng)年炒房嚴(yán)重，但后來(lái)整體政策跟進(jìn)速度較快，即使壓制了住了房?jī)r(jià)，后來(lái)持續(xù)調(diào)控，形成了在1.9萬(wàn)/平米上下徘徊的穩(wěn)態(tài)。

直至2022年開(kāi)始，才出現(xiàn)大幅下跌趨勢(shì)，從1.9萬(wàn)/平米跌至1.4萬(wàn)/平米，跌幅26.3%。房?jī)r(jià)已經(jīng)回到18年了，這其中一大半本金成本加上利息都是虧的。19年以后的購(gòu)房者，90%都是沒(méi)賺錢(qián)的。這個(gè)才是合肥市場(chǎng)的真實(shí)情況。

合肥觸底了嗎？

答案是觸底了。

這個(gè)去年我還專門(mén)預(yù)警過(guò)，甚至不需要考慮合肥的成交和房?jī)r(jià)走勢(shì)，只需要關(guān)注庫(kù)存即可。

合肥這兩年對(duì)土地供應(yīng)的控制很?chē)?yán)格，導(dǎo)致2024 年合肥商品住宅消化周期僅為 11 個(gè)月，成為全國(guó)庫(kù)存壓力最小的城市之一。2024 年新增供應(yīng)同比銳減 57.9%，新房庫(kù)存量處于全國(guó)倒數(shù)第二的低位。

而在二手房層面，庫(kù)存同樣很小，全城目前可掛牌的房源量只有11萬(wàn)左右。

這樣的庫(kù)存水平和房?jī)r(jià)水平，面對(duì)接近1000萬(wàn)人口的萬(wàn)億GDP城市來(lái)說(shuō)，已經(jīng)算是比較合理的水平了。

但合肥會(huì)因此反彈上行嗎？

并不是，因?yàn)楹戏实慕?jīng)濟(jì)增速雖然快，但量級(jí)擺在那里，而且合肥土地面積偏大，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)分散，不夠集中。同樣造成了深刻的分化。

下面是2025年，合肥最真誠(chéng)的買(mǎi)房建議。

1、從需求結(jié)構(gòu)上看，改善型需求崛起，140㎡以上大戶型占比提升 2.7 個(gè)百分點(diǎn) ，400 萬(wàn)元以上產(chǎn)品成交占比增長(zhǎng) 6.2%，市場(chǎng)已從 “有沒(méi)有房” 轉(zhuǎn)向 “住什么樣的房”。

不過(guò)在成交層面，還是以剛需和剛改為主，比如120-200萬(wàn)的房子賣(mài)的最好，套三絕對(duì)主力，90-140平米為核心。

2、合肥2025年可以著重關(guān)注新房，因?yàn)楣?yīng)小，且相對(duì)過(guò)去有產(chǎn)品的更新和代差，所以比較搶手。而且，合肥的發(fā)展方向決定其沒(méi)有真正的中心，所以從房產(chǎn)增值保值這一塊未來(lái)大概率是品質(zhì)上的較量；合肥目前新房品質(zhì)確實(shí)不錯(cuò)，不過(guò)地段大多數(shù)都拉垮。不過(guò)啥都好的房子，唯一的缺點(diǎn)就是貴。

3、如果是從增保值的角度考慮，那么省府板塊，蜀西湖板塊，天鵝湖板塊肯定是重點(diǎn)需要考慮的，也就是俗稱的政濱高；省政府的潛力在于未來(lái)預(yù)期，省府西目前已經(jīng)成熟，主要是省府東配套缺乏，未來(lái)省府東中間規(guī)劃了 400多畝的商業(yè)集群土地規(guī)劃，未來(lái)可期濱湖的金融板塊是一個(gè)被忽略的寶藏地塊目前發(fā)展成熟，價(jià)值回歸后的房?jī)r(jià)，次新房特別多，性價(jià)比較高。

未來(lái)合肥最有漲價(jià)勢(shì)頭板塊的，一個(gè)是高新，另一個(gè)就是濱湖新區(qū)。其次是政務(wù)、經(jīng)開(kāi)等。

4、蜀西湖的潛力在于科技集群，有大量高科技產(chǎn)業(yè)及所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)人口；天鵝湖的潛力在于金融中心，目前是個(gè)公司都喜歡在那邊寫(xiě)字樓里占個(gè)坑。

5、如果你是 300個(gè)以內(nèi)的預(yù)算建議你肯定是首選政濱高次中心板塊；其次預(yù)算建議包河政務(wù)東、廬陽(yáng)四里河、和經(jīng)開(kāi)的南艷湖等部分區(qū)域，根據(jù)自己需求選擇，200左右能入；如果是150預(yù)算，建議選擇靠近主城區(qū)附近的次新，比如廬陽(yáng)北（不要太北），新站七里塘，陶沖湖等。

6、合肥的一些偏遠(yuǎn)的新區(qū)建議不要碰，因?yàn)楹戏收麄€(gè)城市發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化，目前正在進(jìn)行的是由房地產(chǎn)向高科技轉(zhuǎn)換的過(guò)程。過(guò)去嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的時(shí)代已經(jīng)接近了尾聲，近幾個(gè)月是不是有幾個(gè)流拍的地塊最終被白手套接手，新區(qū)的未來(lái)大多數(shù)不明朗，不要去賭。

7、2025將是合肥的改善元年，在合肥生活的大多家庭已經(jīng)不缺房子，現(xiàn)在缺的是好房子。合肥經(jīng)過(guò)今年的改善革新以后，住房品質(zhì)上會(huì)形成新一輪的迭代。經(jīng)過(guò)今年的改善革新以后，市區(qū)新房基本杜絕了純剛需的入場(chǎng)了。合肥將不斷做出品質(zhì)更好更先進(jìn)的住宅滿足那波高端消費(fèi)需求，樓市進(jìn)入存量房時(shí)代，未來(lái)二手房交占比會(huì)越來(lái)越大，新房會(huì)不斷迭代卷品質(zhì)，也就是量少質(zhì)高。

8、 瑤海區(qū)

合肥的老城區(qū)之一，是重要的交通樞紐，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，擁有成熟的商業(yè)設(shè)施，如多個(gè)大型商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)等。同時(shí)，瑤海區(qū)也是合肥的工業(yè)和物流中心，分布著多個(gè)大型工業(yè)園區(qū)和物流基地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍，就業(yè)機(jī)會(huì)豐富，住宅市場(chǎng)以經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅為主，適合工薪階層和初入職場(chǎng)的年輕人。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：瑤海老城區(qū)

● 第二梯隊(duì)：瑤海東部新中心

● 第三梯隊(duì)：龍崗

9、 廬陽(yáng)區(qū)

廬陽(yáng)和蜀山目前整個(gè)二環(huán)內(nèi)已經(jīng)飽和了，市區(qū)改善像四里河和黃潛望板塊，無(wú)論從位置、交通、學(xué)校等配套上都是比較好的，其他位置大多都是老房子，接下來(lái)市場(chǎng)排隊(duì)會(huì)低迷一些。廬陽(yáng)區(qū)作為合肥的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，這里匯聚了眾多的政府機(jī)構(gòu)、商業(yè)中心以及文化設(shè)施，如淮河路步行街等知名商業(yè)區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美，教育資源豐富，有許多優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)，是家庭居住的理想選擇。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：四里河

● 第二梯隊(duì)：一環(huán)到二環(huán)主城區(qū)，北部新中心

● 第三梯隊(duì)：雙鳳工業(yè)園

10、高新區(qū)

聚集了大量的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、上市公司和高質(zhì)量的人才，還有一山兩湖的環(huán)境，配套也很完善。目前高新區(qū)也處在高速的發(fā)展期，除去蜀西湖，周邊一些地方的商業(yè)各方面還沒(méi)有完善

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：蜀西湖

● 第二梯隊(duì)：北雁湖，蜀山東

● 第三梯隊(duì)：南崗

11、 包河區(qū)

合肥的新興發(fā)展區(qū)域，近年來(lái)城市建設(shè)迅速，商業(yè)和住宅項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，如濱湖新區(qū)等區(qū)域發(fā)展。該區(qū)域交通便利，有多條交通干線貫穿，配套設(shè)施完善，有優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源等，是年輕家庭和創(chuàng)業(yè)者的熱門(mén)選擇。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：政務(wù)東

● 第二梯隊(duì)：淝河，包河經(jīng)開(kāi)區(qū)，省府北

● 第三梯隊(duì)：常青

12、高新區(qū)

是合肥的科技創(chuàng)新中心，聚集了大量的高新技術(shù)企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)，如科大訊飛等知名企業(yè)，這里環(huán)境現(xiàn)代，科技氛圍濃厚，擁有完善的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)，適合科技工作者和年輕專業(yè)人士在此工作和生活，周邊的房產(chǎn)也以高端公寓和別墅為主，價(jià)格相對(duì)較高，但投資潛力還不錯(cuò)。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：蜀西湖

● 第二梯隊(duì)：北雁湖，蜀山東

● 第三梯隊(duì)：南崗

13、經(jīng)開(kāi)

作為合肥的工業(yè)和制造業(yè)基地，區(qū)內(nèi)擁有完善的產(chǎn)業(yè)鏈和物流體系，涵蓋了汽車(chē)制造、家電生產(chǎn)等多個(gè)重要產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，能夠提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，適合尋求穩(wěn)定工作的居民

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：明珠廣場(chǎng)，翡翠湖

● 第二梯隊(duì)：南艷湖，大學(xué)城

● 第三梯隊(duì)：臨湖，新橋科創(chuàng)示范區(qū)

14、新站

是合肥重要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域之一，以新型顯示、集成電路等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為核心，近年來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 這個(gè)區(qū)域主要規(guī)劃的比較散，但優(yōu)惠力度比較大，新房樓盤(pán)品質(zhì)也較高，只是周邊配套對(duì)其他區(qū)域相比比較一般，合肥市區(qū)的產(chǎn)證能讓您的孩子上到市區(qū)的高中

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：少荃湖

● 第二梯隊(duì)：陶沖湖，職教城

● 第三梯隊(duì)：七里塘，烈山路

15、 肥東縣

比較熱門(mén)的板塊就是大眾路和和睦湖了，工作和定居靠近瑤海區(qū)和包河區(qū)選大眾路，和睦湖大多是本地人買(mǎi)，城市界面比較好，其他的沒(méi)什么好說(shuō)的

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：大眾路，城南公園

● 第二梯隊(duì)：和睦湖，肥東經(jīng)開(kāi)區(qū)

● 第三梯隊(duì)：包公大道

16、肥西縣

過(guò)去賣(mài)的還挺好的，因?yàn)榫嚯x主城區(qū)近，之后市區(qū)放開(kāi)限購(gòu)后加上價(jià)格與主城區(qū)差距也越來(lái)越小，沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)了，之前一直在喊撤縣劃區(qū)，最后還是區(qū)劃不變，規(guī)劃提級(jí)

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：泛高新，北雁湖

● 第二梯隊(duì)：上派，柏堰科技園

● 第三梯隊(duì)：潭沖河片區(qū)，紫云湖片區(qū)

17、長(zhǎng)豐縣

位于合肥市北部，是合肥的北部門(mén)戶。長(zhǎng)豐目前熱度高的新盤(pán)主要集中在北城與崗集板塊內(nèi)。長(zhǎng)豐的房?jī)r(jià)總體偏低，均價(jià) 1.1 萬(wàn)，總價(jià)一百萬(wàn)左右即可上車(chē)。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：北城

● 第二梯隊(duì)：崗集，雙墩鎮(zhèn)，雙鳳開(kāi)發(fā)區(qū)

● 第三梯隊(duì)：下塘，水家湖

18、廬江縣

位于合肥市南部，自然資源豐富，尤其是礦產(chǎn)資源，是全國(guó)重要的礬礦產(chǎn)地之一。遠(yuǎn)離市區(qū)，整體配套規(guī)劃趕不上合肥老三縣，不太建議年輕人置業(yè)購(gòu)買(mǎi)。

● 板塊梯度

● 第一梯隊(duì)：城西

● 第二梯隊(duì)：城東

● 第三梯隊(duì)：城中

篇幅有限，今天先講到這里，想把南京、合肥講透，一篇文章不夠，起碼得好幾萬(wàn)字，所以更多是每個(gè)人帶著自己的問(wèn)題，尋找準(zhǔn)確的答案。

大家也可以到星球提問(wèn)，星球關(guān)于什么房子能買(mǎi)，什么地段有價(jià)值，都會(huì)有詳細(xì)的解釋。

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