華潤60億押寶溫榆河

大家幫2025年北京土地的第 9 篇推送

地主家沒有余糧后，核心區的地就是雪中送炭，而郊區的地已經做不到錦上添花了。

順義連著兩天在賣地了，不管是昨天順義主城核心區的東風商場地塊，還是今天后沙峪別墅區 溫榆河地塊 ，都難逃底價成交的命運。

至此，2025年北京宅地成交數量來到 10 組， 494億 。

2025年北京土拍成交地圖

地塊的具體成交信息是↓↓↓

地塊名稱：順義區后沙峪鎮 溫榆河生態走廊 周邊用地土地一級開發項目SY00-2101- 2007、2008 地塊二類居住用地

拿地房企： 華潤 ；

成交金額： 60.24億（底價） ；

住宅樓面價： 3.5萬/平 ；

超60個小目標的拿地金額并不是小數，也不是所有房企都能吃得下的，這可能是今天溫榆河地塊無人爭搶的一個原因。

還有一個原因，就是 2025年，各大房企都會大概率把寶壓到了“城里”。

溫榆河地塊具體位置

關于溫榆河地塊，關于今年的土拍市場，關于北京豪宅市場，關于順義新房，你有什么想知道的或者想分享的，加包哥微信，咱們好好聊聊。

今天華潤拿下的溫榆河地塊，南側靠近溫榆河，而且一河之隔就是 溫榆河公園 。

再具體一點，07、08兩塊宅地在龍灣別墅和優山美地之間，這個位置，就是順義傳統頂級別墅區，絕對優質。

華潤新地塊周邊配套

而且溫榆河公園別墅區，無論去北邊未來科學城、東邊首都機場、西邊海淀上地、南邊望京，都有相對適當的距離，開車時間都在合理區間。

要不然你以為，溫榆河全長50多公里，為什么就溫榆河公園這片成為了北京的頂級別墅區？

再聚焦到溫榆河新地塊周邊，除了兩個傳統別墅項目外，西北側是龍灣七街商業廣場，東北方向隔著優山美地，就是北京順義國際學校。

而且東北方向直線五六百米，還有北京英國學校、北京新英才學校等國際學校，到中糧祥云小鎮的直線距離也在兩公里左右。

華潤新地塊，具備打造高端住宅的一些環境條件。

再看地塊本身。

因為地塊是順著溫榆河的流向，又正好在河流拐角處，所以07、08地塊的形狀也呈現出不規則梯形的特點。

北邊的07地塊用地面積6.55萬平，地上建筑規模 6.62萬平 。

南側的08地塊稍大，用地面積10.49萬平，地上建筑規模 10.59萬平 。

兩塊地的容積率都是 1.01 。

講真，容積率超過1，真的就很難打造別墅產品了。

要知道新地塊西邊的龍灣別墅的容積率只有0.47，東邊優山美地ABC三區的容積率也都分別只有0.44、0.4和0.68。

新地塊西北邊的優山美地D區和中鐵諾德閱墅，容積率都是1.01，但產品就沒有那么純粹了。

優山美地D區，產品主要是合院和類獨棟。 而中鐵諾德閱墅的產品主要是疊拼和合院。

也就是說，1.01的容積率，很難有獨棟產品的出現了。

關于容積率的區別，你們看幾大別墅項目的衛星圖就能清楚感受到了。

當然，難有獨棟出現，也不代表一定不可以。

伴隨北京的產品設計迭代，豪宅產品也在突破各種可能性。

華潤對新地塊的設計，也可以參考懋源泗上村項目的產品規劃。

懋源泗上村項目規劃圖

因為，懋源項目也是日后華潤溫榆河項目的主要競爭對手。

懋源泗上村項目的容積率1.1 ，比華潤項目高，住宅建面17.4萬平與華潤的17.2萬平幾乎一致。

懋源運用控高24米，局部36米的要求，在地塊上設計了 獨棟別墅+疊拼別墅+聯排別墅+11層洋房，四種產品形態。

懋源泗上村項目效果圖

在產品分布上，沿著小區西北邊緣是16棟11層高的洋房，西南側是三棟一共6套聯排別墅，另有15棟獨棟別墅穿插其中，剩下的全是疊拼別墅。

而且順義一直是好房子的先行者，懋源在16棟11層洋房的設計中，做了錯層而且270度的轉角陽臺，南北雙陽臺，設備平臺這些都有設計，綜合使用率能做到100%以上。

懋源泗上村項目規洋房效果圖

重點是，錯層陽臺，能做到全部贈送，獲得感更強。

華潤新項目容積率只有1.01，可以參考優山美地D區做聯排、疊拼等比較純粹的產品。

當然其控高24米局部27米的要求，也可以參考懋源的做法，設計一些8、9層的洋房，可以給獨棟別墅預留一些空間，畢竟溫榆河的河景不可多得。

價格方面可能對華潤是一個挑戰。

華潤今天拿下的兩塊宅地，總價是60.24億，成交樓面價是3.5萬/平。

沒有設置住宅指導價。

而懋源的泗上村地塊，拿地總價只有43.2億，成交樓面價只有2.5萬/平，住宅銷售指導價6.1萬/平。

雖然都是底價拿地，但懋源泗上村項目樓面價卻比華潤溫榆河項目每平低1萬。

如果貼面競爭，華潤確實有價格方面的壓力。

但畢竟華潤新地塊在溫榆河別墅區核心位置，周邊無論環境還是配套都算別墅區的頂級。

而懋源泗上村項目，雖然在溫榆河森林公園里，但周邊的配套和環境相對差一些。

而且容積率方面，華潤的1.01和懋源的1.1還是有差別的，華潤在產品設計上或許更游刃有余些。

華潤在產品方面能做到“ 進可攻純粹，退可守豐富 ”。

包哥也非常期待，華潤能在順義別墅區添上濃墨重彩的一筆。

以上。

接下來的土拍大戲，又將聚焦到 海淀 。

3月17號的海淀樹村地塊，預計又將會掀起一陣血雨腥風。

不想錯過，關注“買房大家幫”2025年追地計劃，也可以加包哥關注，咱們“北京土拍情報站”群聊見。

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