法拍房表現(xiàn)逆天，背后的事兒可不一般…

　　前不久，深圳南山核心片區(qū)天鵝湖花園法拍上架了一套稀缺頂樓大平層住宅，起拍價(jià)5523萬(wàn)，吸引了19名款爺報(bào)名競(jìng)拍；

　　經(jīng)過(guò)167輪廝殺之后，最后以1.32億成交，溢價(jià)率竟高達(dá)139%，比2019年時(shí)的原始買入價(jià)還高了7.3%。

　　拿著我這桿刻著“某愛(ài)某家”的中性筆在紙上畫了畫才發(fā)現(xiàn)：

　　這套深圳南山頂樓大平層的法拍成交單價(jià)竟高達(dá)20.53萬(wàn)/㎡，與小區(qū)當(dāng)前的二手房均價(jià)大致持平！

　　起初我還有點(diǎn)困惑，感嘆富人的腦回路果然不一般！

　　反正價(jià)格一點(diǎn)兒沒(méi)便宜，多余去趟法拍房這灘混水，質(zhì)疑頂樓帶來(lái)的視野感官究竟值不值這老些情緒溢價(jià)…

　　知道看了近期全國(guó)法拍房市場(chǎng)的全貌之后，我突然發(fā)現(xiàn)：是我膚淺了，兜里沒(méi)一個(gè)億，一點(diǎn)都不冤。

　　深圳南山核心片區(qū)的這套頂樓大平層其實(shí)只是冰山一角，近期全國(guó)法拍房的成交表現(xiàn)屬實(shí)有點(diǎn)猛！

　　來(lái)看幾組核心數(shù)據(jù)，你就懂了——

　　今年1-2月，全國(guó)法拍房成交率13.7%，較2024年同期成交率增漲0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，一拍共成交7105套，占比39.2%，較上年同期上漲1.4%；二拍成交9191套，占比50.7%，較上年同期下跌0.7%。

　　在成交率整體回升的前提下，一拍成交占比與二拍成交占比呈現(xiàn)一定的此消彼長(zhǎng)，提示買方信心正在回歸。

　　一線城市1-2月法拍住宅累計(jì)成交1248套，清倉(cāng)率35.7%，一拍成交723套、二拍成交463套，分別占比57.9%和37.1%。

　　這也是當(dāng)前所有能級(jí)城市唯一一拍成交占比高于二拍成交的。

　　二線城市法拍住宅累計(jì)成交7302套，清倉(cāng)率28.4%，一拍成交與二拍成交占比分別約39.5%和51.7%；

　　三四線城市法拍住宅累計(jì)成交9582套，清倉(cāng)率約19.2%，一拍成交與二拍成交占比分別約36.5%和51.7%。

　　今年前兩個(gè)月，一線城市、二線城市和三四線城市的法拍房成交金額分別為80.7億、89.3億和71.5億。

　　4座一線城市法拍房總貨值略低于36座二線城市，而300多座三四線城市法拍房貨值加一起比不上一線城市或二線城市多。

　　這里面主要是兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是不同能級(jí)城市房產(chǎn)貨值存在巨大差異、二是當(dāng)前三四線城市債務(wù)壓力確實(shí)整體小于一二線。

　　即使是在法拍房這么個(gè)“不走尋常路”的賽道里，高能級(jí)城市核心資產(chǎn)的韌性依然是分化上游的存在，這一點(diǎn)值得深思。

　　另?yè)?jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：

　　到了今年2月份，重點(diǎn)城市法拍房成交量環(huán)比上升7%，超七成房源溢價(jià)成交，整體成交率走高至28%，其中，上海以59%的成交率一馬當(dāng)先；

　　但像重慶、成都、鄭州、昆明、南寧等法拍房掛拍量較大的城市，成交率普遍在均值線以下。

　　同一時(shí)期，重點(diǎn)城市法拍房平均起拍價(jià)為原價(jià)30.3%，環(huán)比上漲1%，至此已連續(xù)3個(gè)月保持環(huán)比上升，而成交法拍房平均折價(jià)率32.1%，環(huán)比下降0.8%。

　　掛拍折價(jià)率與成交折價(jià)率之間的差值創(chuàng)下新低，提示買賣雙方的價(jià)格共識(shí)正在趨近一致，是比較明顯的觸底信號(hào)。

　　總體來(lái)看，以上總結(jié)出的若干特征，越是在熱門城市、成熟板塊以及優(yōu)質(zhì)房源上，體現(xiàn)得越是明顯。

　　有句話不知當(dāng)講與否——“分化”這件事眾生平等，根本沒(méi)有一絲一毫的“法”外之地。

　　將法拍房的問(wèn)題進(jìn)一步深挖，你會(huì)發(fā)現(xiàn)以下這么幾個(gè)繞不開(kāi)的事實(shí)：

　　法拍住宅、法拍商業(yè)用房以及法拍工業(yè)用房總體仍在以價(jià)換量，但住宅產(chǎn)品在成交量與成交價(jià)方面的表現(xiàn)明顯好于其它兩類物業(yè)；

　　全國(guó)范圍內(nèi)的法拍房多為大戶型房產(chǎn)，2024全年法拍住宅套均價(jià)格135萬(wàn)，公布均價(jià)9485元/㎡，合單套法拍房面積在142㎡上下；

　　法拍房掛拍量已臨近拐點(diǎn)，從斷供到法拍平均流程約12個(gè)月，這使得法拍房數(shù)據(jù)具有滯后性，但從2024年下半年起，銀行柔性處理疊加市場(chǎng)回暖使得斷供現(xiàn)象顯著減少。

　　估計(jì)有不少小伙伴一聽(tīng)這個(gè)事兒，當(dāng)時(shí)就坐不住了——

　　撿漏！為啥不去撿漏？！

　　法拍房的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都非常明顯，無(wú)論是買法拍房的還是賣法拍房的，多少都有點(diǎn)不走尋常路，卷的都是小眾賽道。

　　每一套掛拍房源背后都藏著一個(gè)家庭的心酸血淚史。

　　咱們之前稿子里曾說(shuō)過(guò)，法拍房主要這么幾個(gè)來(lái)源：房貸還不上的、抵押房產(chǎn)創(chuàng)業(yè)失敗的、糊里糊涂給人簽了擔(dān)保的…

　　每一位法拍房參拍人多少有點(diǎn)“富貴險(xiǎn)中求”的意思。

　　理論上講，價(jià)格上確實(shí)可能撿漏，但在實(shí)際執(zhí)行階段要做的功課實(shí)在太過(guò)細(xì)碎，細(xì)節(jié)問(wèn)題稍有不慎就有可能演變成頭疼事。

　　您要是法拍房老鳥(niǎo)兒，指著這個(gè)差價(jià)帶來(lái)的套利空間當(dāng)買賣干，全當(dāng)我沒(méi)說(shuō)；

　　對(duì)絕大多數(shù)常規(guī)買家甚至小白買家，我都建議您對(duì)此類房產(chǎn)盡可能敬而遠(yuǎn)之。

　　唉？都敬而遠(yuǎn)之了，那咱們今天花這老大篇幅去聊法拍房還有什么意義呢？

　　別急，接著聽(tīng)我往下說(shuō)。

　　現(xiàn)如今法拍房加速觸底回暖，從表面上看的確與各地去庫(kù)存及存量不良資產(chǎn)處置加速有直接關(guān)系；

　　但根本上講，其整體修復(fù)既是整個(gè)樓市止跌企穩(wěn)的關(guān)鍵一環(huán)，又對(duì)后期預(yù)期持續(xù)修復(fù)有著不小的推動(dòng)作用。

　　首先，法拍房數(shù)據(jù)是一個(gè)“傷痕數(shù)據(jù)”，法拍房市場(chǎng)通常被視作一個(gè)市場(chǎng)的“下限”。

　　這類房屋通常存在這樣那樣的問(wèn)題，買家群體的體量也明顯小于常規(guī)一二手房市場(chǎng)。

　　以買家視角來(lái)看——

　　如果不是此類房源的供需兩端出現(xiàn)此消彼長(zhǎng)，進(jìn)入持續(xù)性修復(fù)周期，何以見(jiàn)得套利空間？

　　如果不是此類房源在未來(lái)一段時(shí)期有比較確定性的套利空間可圖，為啥要“拼死吃河豚”？

　　就像法拍房掛拍量是一個(gè)滯后性數(shù)據(jù)一樣，法拍房市場(chǎng)的修復(fù)通常也帶有一定的滯后性。

　　更直白地講：只有常規(guī)一二手房市場(chǎng)修復(fù)到一定程度，法拍房市場(chǎng)的修復(fù)才可能發(fā)生。

　　對(duì)于判斷常規(guī)一二手房市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)說(shuō)，看似不走尋常路的法拍房，其指向性意義幾乎無(wú)可取代。

　　其次，法拍房市場(chǎng)出現(xiàn)正向信號(hào)，有利于減少恐慌性拋售、改善常規(guī)市場(chǎng)供需關(guān)系。

　　眾所周知，法拍房上市背后往后牽連著難以兌付的剛性債務(wù)，所以這類房產(chǎn)通常是以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的姿態(tài)成交的。

　　你琢磨，這要是嗚嗚泱泱集中上市，然后嗚嗚泱泱集中成交…常規(guī)一二手房買家與賣家怎么想？

買家：難不成拿我當(dāng)凱子？ 賣家：難不成拿買家當(dāng)凱子？

　　一旦法拍房市場(chǎng)信心持續(xù)修復(fù)，市場(chǎng)對(duì)于此類房源的估值判斷也將趨于理性，從而對(duì)常規(guī)一二手房市場(chǎng)的非理性拋售產(chǎn)生有力遏制。

　　接下來(lái)，二手房市場(chǎng)的價(jià)格內(nèi)卷與下壓螺旋也就跟著剎住了。

　　我們當(dāng)前的救市思路是新房市場(chǎng)“縮量提質(zhì)”，在“不夠賣”和“高溢價(jià)”并存的情況下通過(guò)擠壓效應(yīng)將一部分買家引導(dǎo)至二手房市場(chǎng)。

　　但如果這邊客戶嗷嗷引流，那邊掛牌咔咔猛增，那有多少流量也經(jīng)不起這么嚯嚯不是？

　　第三，法拍房市場(chǎng)得到修復(fù)，有利于維護(hù)金融體系的系統(tǒng)性安全。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示：2024年，全國(guó)法拍房掛拍量累計(jì)76.8萬(wàn)套，成交17.6萬(wàn)套，成交金額3308億，較2023年下降約6.7%。

　　不良資產(chǎn)背后涉及的資金，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)可能沒(méi)什么概念，但在銀行眼里，這不就是呆賬壞賬嘛？

　　盡管有法拍渠道回籠資金，但成交率咱們前面也說(shuō)了，就上海、杭州這樣水平的城市也不過(guò)50-60%左右。

　　法拍房市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)，切換到銀行視角來(lái)看，意味著“回款”加速。

　　咱講話了，就你們公司回款加速了，當(dāng)老板的還想整二兩大酒呢，銀行不一個(gè)意思嘛？

　　關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)稀釋，最明顯的改善指證就是商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款率的變化：

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年Q4該項(xiàng)指標(biāo)為2.1%，較上年度的2.6%下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)，而到了2024年Q4，該項(xiàng)數(shù)據(jù)為1.5%左右。

　　法拍房市場(chǎng)修復(fù)回暖的本質(zhì)在于——重建信用定價(jià)機(jī)制。

　　當(dāng)市場(chǎng)能夠準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，無(wú)論是資本的流動(dòng)還是資產(chǎn)的流動(dòng)都必然更加趨于樂(lè)觀。

　　而這恰恰與當(dāng)前常規(guī)一二手房市場(chǎng)的系統(tǒng)性回暖是相向而行的。

　　前面咱們也說(shuō)了，法拍房預(yù)期是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)小宇宙預(yù)期的下限。

　　那么，常規(guī)的一二手房市場(chǎng)如今究竟走到哪一個(gè)階段了呢？

　　前幾天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已經(jīng)給出答案——

　　一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月持平，北京漲0.1%、上海漲0.2%、深圳漲0.4%，廣州下降0.2%，二手房方面，僅深圳上漲0.3%，北京持平，上海、廣州均呈現(xiàn)微跌；

　　二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月的漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，二手房整體環(huán)比下跌0.4%、三四線城市新房、二手房?jī)r(jià)格同比分別下降5.9%和8.0%，降幅分別收窄0.1%和0.2%。

　　縱觀70城整體表現(xiàn)，一線城市中深圳最為亮眼，新房?jī)r(jià)格已連續(xù)5個(gè)月上漲，二線城市中南京一馬當(dāng)先，房?jī)r(jià)連漲4個(gè)月，且連續(xù)3個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)。

　　除上述城市外，像成都、寧波、合肥、泉州、濟(jì)南、廈門等房?jī)r(jià)指數(shù)都有0.2-0.3個(gè)百分點(diǎn)不等的上漲。

　　注意！這與法拍房信心持續(xù)修復(fù)的城市存在較高的重合性。

　　在這樣的傳統(tǒng)淡季里，依舊是核心城市扛下了一切！

　　尤其像深圳、南京這樣的領(lǐng)漲型城市，近月以來(lái)持續(xù)貫徹著土拍端“縮量提質(zhì)”、新房供應(yīng)優(yōu)質(zhì)稀缺且更具價(jià)值確定性，直接或間接促成了市場(chǎng)的火爆局面。

　　更加巧合的是，這些城市的二手房市場(chǎng)如今開(kāi)始漸漸感受到了來(lái)自一二級(jí)市場(chǎng)的暖意——

　　特別是主城區(qū)以價(jià)換量現(xiàn)象明顯改善、醞釀漲價(jià)的業(yè)主似乎也越來(lái)越多。

　　當(dāng)然，回歸理性來(lái)看，盡管一些熱門城市的一二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了持續(xù)性修復(fù)、地王頻出、法拍房市場(chǎng)信心持續(xù)改善，且這些城市的主城區(qū)在數(shù)月以內(nèi)就有可能陷入“無(wú)房可賣”；

　　但二手房市場(chǎng)仍然處在筑底末期，無(wú)論是政策端、貨幣端還是財(cái)政端的協(xié)同發(fā)力效果仍然有待觀察。

　　即使我們確信一兩個(gè)季度后的二手房市場(chǎng)必然會(huì)呈現(xiàn)出積極的、系統(tǒng)性改觀；

　　但是，能否重回歷史高點(diǎn)？什么樣的城市、什么樣的區(qū)域板塊、什么樣的房子能重回歷史高點(diǎn)甚至超越歷史高點(diǎn)？仍然需要事實(shí)來(lái)檢驗(yàn)。