法拍房表現逆天，背后的事兒可不一般…

　　前不久，深圳南山核心片區天鵝湖花園法拍上架了一套稀缺頂樓大平層住宅，起拍價5523萬，吸引了19名款爺報名競拍；

　　經過167輪廝殺之后，最后以1.32億成交，溢價率竟高達139%，比2019年時的原始買入價還高了7.3%。

　　拿著我這桿刻著“某愛某家”的中性筆在紙上畫了畫才發現：

　　這套深圳南山頂樓大平層的法拍成交單價竟高達20.53萬/㎡，與小區當前的二手房均價大致持平！

　　起初我還有點困惑，感嘆富人的腦回路果然不一般！

　　反正價格一點兒沒便宜，多余去趟法拍房這灘混水，質疑頂樓帶來的視野感官究竟值不值這老些情緒溢價…

　　知道看了近期全國法拍房市場的全貌之后，我突然發現：是我膚淺了，兜里沒一個億，一點都不冤。

　　深圳南山核心片區的這套頂樓大平層其實只是冰山一角，近期全國法拍房的成交表現屬實有點猛！

　　來看幾組核心數據，你就懂了——

　　今年1-2月，全國法拍房成交率13.7%，較2024年同期成交率增漲0.6個百分點。

　　其中，一拍共成交7105套，占比39.2%，較上年同期上漲1.4%；二拍成交9191套，占比50.7%，較上年同期下跌0.7%。

　　在成交率整體回升的前提下，一拍成交占比與二拍成交占比呈現一定的此消彼長，提示買方信心正在回歸。

　　一線城市1-2月法拍住宅累計成交1248套，清倉率35.7%，一拍成交723套、二拍成交463套，分別占比57.9%和37.1%。

　　這也是當前所有能級城市唯一一拍成交占比高于二拍成交的。

　　二線城市法拍住宅累計成交7302套，清倉率28.4%，一拍成交與二拍成交占比分別約39.5%和51.7%；

　　三四線城市法拍住宅累計成交9582套，清倉率約19.2%，一拍成交與二拍成交占比分別約36.5%和51.7%。

　　今年前兩個月，一線城市、二線城市和三四線城市的法拍房成交金額分別為80.7億、89.3億和71.5億。

　　4座一線城市法拍房總貨值略低于36座二線城市，而300多座三四線城市法拍房貨值加一起比不上一線城市或二線城市多。

　　這里面主要是兩個問題：一個是不同能級城市房產貨值存在巨大差異、二是當前三四線城市債務壓力確實整體小于一二線。

　　即使是在法拍房這么個“不走尋常路”的賽道里，高能級城市核心資產的韌性依然是分化上游的存在，這一點值得深思。

　　另據克而瑞的監測數據顯示：

　　到了今年2月份，重點城市法拍房成交量環比上升7%，超七成房源溢價成交，整體成交率走高至28%，其中，上海以59%的成交率一馬當先；

　　但像重慶、成都、鄭州、昆明、南寧等法拍房掛拍量較大的城市，成交率普遍在均值線以下。

　　同一時期，重點城市法拍房平均起拍價為原價30.3%，環比上漲1%，至此已連續3個月保持環比上升，而成交法拍房平均折價率32.1%，環比下降0.8%。

　　掛拍折價率與成交折價率之間的差值創下新低，提示買賣雙方的價格共識正在趨近一致，是比較明顯的觸底信號。

　　總體來看，以上總結出的若干特征，越是在熱門城市、成熟板塊以及優質房源上，體現得越是明顯。

　　有句話不知當講與否——“分化”這件事眾生平等，根本沒有一絲一毫的“法”外之地。

　　將法拍房的問題進一步深挖，你會發現以下這么幾個繞不開的事實：

　　法拍住宅、法拍商業用房以及法拍工業用房總體仍在以價換量，但住宅產品在成交量與成交價方面的表現明顯好于其它兩類物業；

　　全國范圍內的法拍房多為大戶型房產，2024全年法拍住宅套均價格135萬，公布均價9485元/㎡，合單套法拍房面積在142㎡上下；

　　法拍房掛拍量已臨近拐點，從斷供到法拍平均流程約12個月，這使得法拍房數據具有滯后性，但從2024年下半年起，銀行柔性處理疊加市場回暖使得斷供現象顯著減少。

　　估計有不少小伙伴一聽這個事兒，當時就坐不住了——

　　撿漏！為啥不去撿漏？！

　　法拍房的優點和缺點都非常明顯，無論是買法拍房的還是賣法拍房的，多少都有點不走尋常路，卷的都是小眾賽道。

　　每一套掛拍房源背后都藏著一個家庭的心酸血淚史。

　　咱們之前稿子里曾說過，法拍房主要這么幾個來源：房貸還不上的、抵押房產創業失敗的、糊里糊涂給人簽了擔保的…

　　每一位法拍房參拍人多少有點“富貴險中求”的意思。

　　理論上講，價格上確實可能撿漏，但在實際執行階段要做的功課實在太過細碎，細節問題稍有不慎就有可能演變成頭疼事。

　　您要是法拍房老鳥兒，指著這個差價帶來的套利空間當買賣干，全當我沒說；

　　對絕大多數常規買家甚至小白買家，我都建議您對此類房產盡可能敬而遠之。

　　唉？都敬而遠之了，那咱們今天花這老大篇幅去聊法拍房還有什么意義呢？

　　別急，接著聽我往下說。

　　現如今法拍房加速觸底回暖，從表面上看的確與各地去庫存及存量不良資產處置加速有直接關系；

　　但根本上講，其整體修復既是整個樓市止跌企穩的關鍵一環，又對后期預期持續修復有著不小的推動作用。

　　首先，法拍房數據是一個“傷痕數據”，法拍房市場通常被視作一個市場的“下限”。

　　這類房屋通常存在這樣那樣的問題，買家群體的體量也明顯小于常規一二手房市場。

　　以買家視角來看——

　　如果不是此類房源的供需兩端出現此消彼長，進入持續性修復周期，何以見得套利空間？

　　如果不是此類房源在未來一段時期有比較確定性的套利空間可圖，為啥要“拼死吃河豚”？

　　就像法拍房掛拍量是一個滯后性數據一樣，法拍房市場的修復通常也帶有一定的滯后性。

　　更直白地講：只有常規一二手房市場修復到一定程度，法拍房市場的修復才可能發生。

　　對于判斷常規一二手房市場的走勢來說，看似不走尋常路的法拍房，其指向性意義幾乎無可取代。

　　其次，法拍房市場出現正向信號，有利于減少恐慌性拋售、改善常規市場供需關系。

　　眾所周知，法拍房上市背后往后牽連著難以兌付的剛性債務，所以這類房產通常是以明顯低于市場價的姿態成交的。

　　你琢磨，這要是嗚嗚泱泱集中上市，然后嗚嗚泱泱集中成交…常規一二手房買家與賣家怎么想？

買家：難不成拿我當凱子？ 賣家：難不成拿買家當凱子？

　　一旦法拍房市場信心持續修復，市場對于此類房源的估值判斷也將趨于理性，從而對常規一二手房市場的非理性拋售產生有力遏制。

　　接下來，二手房市場的價格內卷與下壓螺旋也就跟著剎住了。

　　我們當前的救市思路是新房市場“縮量提質”，在“不夠賣”和“高溢價”并存的情況下通過擠壓效應將一部分買家引導至二手房市場。

　　但如果這邊客戶嗷嗷引流，那邊掛牌咔咔猛增，那有多少流量也經不起這么嚯嚯不是？

　　第三，法拍房市場得到修復，有利于維護金融體系的系統性安全。

　　中指研究院數據顯示：2024年，全國法拍房掛拍量累計76.8萬套，成交17.6萬套，成交金額3308億，較2023年下降約6.7%。

　　不良資產背后涉及的資金，對于普通人來說可能沒什么概念，但在銀行眼里，這不就是呆賬壞賬嘛？

　　盡管有法拍渠道回籠資金，但成交率咱們前面也說了，就上海、杭州這樣水平的城市也不過50-60%左右。

　　法拍房市場持續修復，切換到銀行視角來看，意味著“回款”加速。

　　咱講話了，就你們公司回款加速了，當老板的還想整二兩大酒呢，銀行不一個意思嘛？

　　關于風險稀釋，最明顯的改善指證就是商業銀行房地產不良貸款率的變化：

　　據統計，2023年Q4該項指標為2.1%，較上年度的2.6%下降了0.5個百分點，而到了2024年Q4，該項數據為1.5%左右。

　　法拍房市場修復回暖的本質在于——重建信用定價機制。

　　當市場能夠準確評估風險資產價值時，無論是資本的流動還是資產的流動都必然更加趨于樂觀。

　　而這恰恰與當前常規一二手房市場的系統性回暖是相向而行的。

　　前面咱們也說了，法拍房預期是整個房地產市場小宇宙預期的下限。

　　那么，常規的一二手房市場如今究竟走到哪一個階段了呢？

　　前幾天國家統計局發布的2月份70城房價數據已經給出答案——

　　一線城市新房價格環比上漲0.1%，漲幅與上月持平，北京漲0.1%、上海漲0.2%、深圳漲0.4%，廣州下降0.2%，二手房方面，僅深圳上漲0.3%，北京持平，上海、廣州均呈現微跌；

　　二線城市新房價格環比由上月的漲0.1%轉為持平，二手房整體環比下跌0.4%、三四線城市新房、二手房價格同比分別下降5.9%和8.0%，降幅分別收窄0.1%和0.2%。

　　縱觀70城整體表現，一線城市中深圳最為亮眼，新房價格已連續5個月上漲，二線城市中南京一馬當先，房價連漲4個月，且連續3個月領漲全國。

　　除上述城市外，像成都、寧波、合肥、泉州、濟南、廈門等房價指數都有0.2-0.3個百分點不等的上漲。

　　注意！這與法拍房信心持續修復的城市存在較高的重合性。

　　在這樣的傳統淡季里，依舊是核心城市扛下了一切！

　　尤其像深圳、南京這樣的領漲型城市，近月以來持續貫徹著土拍端“縮量提質”、新房供應優質稀缺且更具價值確定性，直接或間接促成了市場的火爆局面。

　　更加巧合的是，這些城市的二手房市場如今開始漸漸感受到了來自一二級市場的暖意——

　　特別是主城區以價換量現象明顯改善、醞釀漲價的業主似乎也越來越多。

　　當然，回歸理性來看，盡管一些熱門城市的一二手房市場已經出現了持續性修復、地王頻出、法拍房市場信心持續改善，且這些城市的主城區在數月以內就有可能陷入“無房可賣”；

　　但二手房市場仍然處在筑底末期，無論是政策端、貨幣端還是財政端的協同發力效果仍然有待觀察。

　　即使我們確信一兩個季度后的二手房市場必然會呈現出積極的、系統性改觀；

　　但是，能否重回歷史高點？什么樣的城市、什么樣的區域板塊、什么樣的房子能重回歷史高點甚至超越歷史高點？仍然需要事實來檢驗。