謝逸楓：顫抖吧！2025年前兩月全國賣地收入大跌，不足5000億元

文/謝逸楓

2025年3月24日，一份財政部門數據顯示，2025年前2月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）4744億元，同比下降15.7%，意味著全國賣地收入跌破5000億元，堪稱暴跌。

盡管2025年前2月全國賣地收入跌破5000億元，占地方財稅收入依然高，堪稱一部史詩級最成功的土地財政學、經濟學。土地是財富之母，是一個城市、一個國家的最大原始財富。

2025年前2月全國賣地收入大跌，歸根結底是季節性的淡季、房企在建項目開發和在售項目銷售緩慢、地方土地供應下降、房企因債務和融資壓力導致拿地減少、去庫存為主。

前2月全國一般公共預算收入4.3856萬億元，一般公共預算支出4.5096萬億元。意味著錢不夠花。財政赤字規模從2021年4.38萬億元 升到2025年的5.66萬億元，比2024年增加1.6萬億元。

其一是2025年前2月全國賣地收入4744億元，同比下降15.7%，占到2025年前2月全國一般公共預算收入4.3856萬億元的10.81%。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

前2月全國賣地收入4744億元，同比下降15.7%。2021年前2月-2024年前2月全國賣地收入分別為11236億元、7922億元、5627億元、5625億元，增速分別為同比上漲67.1%、同比下降29.5%、同比下降29%、同比下降29%。

2025年前2月全國賣地收入4744億元，對比2021年前2月全國賣地收入1.1236萬億元，數據上來看，堪稱腰斬。值得注意的是同比下降15.7%，對比2022年-2024年同期分別29.5%、29%、29%的跌幅，呈現持續性的收窄趨勢。

2020年前2月-2021年前2月全國賣地收入連續二年破一萬億元后，2022年前2月首次跌破8000億元，2023年-2024年首次跌破6000億元，意味著土地收入正式見頂，跌幅正在逐步收窄、改善，依然是地方財政收入最主要的來源。

其二是2025年前2月全國土地與房地產相關的稅收收入2918億元。全國土地與房地產相關的稅收收入2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元、2024年1.8537萬億元。

前2月全國土地與房地產相關的稅收收入2918億元占全國稅收收入3.6349萬億元的8.0%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地產領域5項稅收，占到全國總稅收入的20%以上。

說明100塊稅收收入里面，房地產、建筑業的稅收貢獻20塊錢，意味著全國土地與房地產相關的稅收總收入占到全國財政收入、地方財政收入、全國稅收、地方稅收的比例更高，對財政貢獻、地方收入更高。

2025年前2月全國土地和房地產相關稅收中，契稅731億元，同比下降21.7%。房產稅745億元，同比增長9.8%。城鎮土地使用稅346億元，同比增長5.3%。土地增值稅878億元，同比下降22.1%。耕地占用稅218億元，同比下降4%。

其三是2025年前2月全國賣地收入4744億元（2020年8.4142萬億元、2021年8.7051萬億元、2022年6.6854萬億元、2023年5.7996萬億元，2024年4.8699萬億元，賣地收入自2021年之后，連續3年保持下降的趨勢。

前2月全國土地與房地產相關的稅收收入2918億元（2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元、2024年1.8537萬億元），土地與房地產相關五項稅收收入自2021年之后，連續3年下降。

2025年前2月全國房地產收入7662億元（全國賣地收入、土地與房地產相關五項稅收收入），2020年10.3836萬億元、2021年10.7844萬億元、2022年8.6070萬億元、2023年7.6531萬億元、2024年6.7236萬億元。

其四是根據“土地依賴度”統計數據顯示，即國有土地使用權出讓收入除以地方一般公共預算收入，可以看出，地方對土地的依賴不斷增高。盡管2003年-2021年全國地方對土地財政依賴逐年增高，2021年后，出現連續3年下降。

2025年前2月全國房地產收入7662億元，占全國一般公共預算收入4.3856萬億元的17.47%（2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%），說明占全國一般公共預算收入持續下降。

2025年前2月全國房地產收入7662億元，占地方一般公共預算本級收入2.4357萬億元的31.45%（2020年103.7%、2021年97.08%、2022年79.09%、2023年65.28%、2024年56.37%），說明占地方一般公共預算本級收入持續下降。

2025年前2月全國房地產收入7662億元，占全國稅收收入3.6349萬億元的21.07%（2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%），說明占全國稅收收入下降。

如加上六項房地產相關稅收，十一項的稅收收入約4000億元，加上全國賣地收入的4744億元，2025年前2月房地產總收入約8000億元。2020年11.2142萬億元、2021年11.7051萬億元、2022年10萬億元、2023年9萬億元、2024年7萬億元。

房地產總收入（全國賣地收入、土地與房地產相關五項稅收收入）看，分別占到全國財政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收的財政之外，地方財政收入100塊，意味著地方財政收入里面，房地產貢獻超過巨大。

其五是土地財政源于1987年開始的土地有償出讓，發展于1994年的分稅制改革帶來的地方預算內缺口的增大。快速爆發于1998年住房制度改革和2002年土地招拍掛制度開始，到2021年，是土地資產化最為迅猛的年代。

地方政府財力不足，是其向土地尋找收入的動因，而現行土地管理制度對于城市土地一級市場的壟斷，則為地方政府依賴土地創造了條件。土地財政之所以再度成為話題焦點，是因為2024年財政收入下降。

按照官方統計數據顯示，1998年全國土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬億元，創歷史新高。1998年-2024年，過去26年全國賣地收入累計總金額85.0107萬億元，年均賣地收入總金額3.2696萬億元。

1999年-2008年10年間，全國土地出讓金累計總金額收入5.3萬億元。1999年至2011年，這13年是土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓金累計總金額收入12.75萬億元，幾乎年均1萬億元，到2021年已經突破8.7051萬億元。