青島樓市的“新坑”：純陷阱？還是好機會？

“城陽區首家第四代住宅”；

“青島第一個交付的第四代住宅”；

“嶗山區首個第四代住宅項目”；

西海岸的第四代住宅項目來了……

去年到現在，青島樓市的一個熱門話題，就是：第四代住宅。

好多網友，給房師傅留言，都是關心類似項目到底怎么樣。城陽上郡賦、李滄金水云麓、嶗山柏悅府和西海岸珠山韻海，都是主打這個概念的項目。

“好房子”、“高品質住宅”、“第四代住宅”，一系列新詞，新概念，很多人迷糊了。

1、玩爛的噱頭，你被唬住了嗎？

上郡賦，實現了將“空中園林”帶入每家每戶，空中戶屬花園、客廳挑高等設計受到了群眾的一致歡迎……

珠山韻海，“空中院墅”設計，采用6.3米挑空廳，270°私屬空中花園；

嶗山柏悅府，設計亮點包括大露臺、空中花園、下沉庭院等。

一時間，不少人被“大露臺”、“挑空客廳“、”空中花園“給鎮住了：

難道樓市的下一個風口，就是PK這幾個賣點？

答案：當然不是！完全跑偏了。

早在二十年前，青島樓市，就做出類似產品了。只是，沒拿這些作為噱頭和賣點大肆宣傳。

2004年，魯信置業在嶗山香港東路附近，開發了一個高端項目。

房型全部為復式，主力戶型為復式躍層結構，客廳挑空，部分露臺、觀海平臺設計。起居室和主臥室均為南向，起居室層高4.7米，落地大窗。

主力戶型150平至295平，小區配約2000平會所，內有游泳池、桑拿、健身房、茶館、咖啡吧和小型會議室等。

這個小區是魯信未央花園。時至今日，該小區的二手房價格依然是周邊高點的存在。很多高端客戶，依然追隨。

早些時候，嶗山前海一線，挑空產品在多年前，就很常見了。比如，陽光山莊、御景峰。

御景峰的頂復，不僅有客廳挑空，還有大露臺。

麥島板塊，海信天璽的復式六米挑空更帶勁，400多平……

浮山后有挑空產品的小區就更多了，四季景園、東城國際疊拼、竹韻山色頂樓等等。

西海岸昔日問題項目海上嘉年華，更是把挑空做到了極致，六米的層高。

城陽根本就不缺復式、錯層、挑空客廳的產品。就連天泰城奧園地塊，都有挑空客廳！

2、錯層挑空+露臺≠好房子

魯信未央花園、御景峰、海上嘉年華……這些小區的露臺和觀景平臺，多是在頂層，不存在擋下邊樓層光線和視野的問題。

但是，近期突然流行的這個”空中花園“、大露臺，可是戶戶都有，上下樓鄰居，都是互相遮擋的。伸展出來的露臺，正好擋下一層的采光。

在北方，尤其是冬天，采光太重要了。金水云麓，已經證明比較失敗了。為何還有樓盤突然跳出來繼續嘗試。

實際上，國家鼓勵的“好房子”，并非以上幾個噱頭。相反，國家標準的《住宅項目規范》以安全、舒適、綠色、智慧為目標。

立足保障居民的基本住房條件和居住環境，注重提升居民居住體驗。

比如，綠色與健康；安全與便利；舒適與智能。提供適宜的室內外環境，如適宜的光照和聲音隔離，智能系統的應用，提高居住的便利性和舒適度。

讀到這里，大家明白了吧。好房子，“安全”是放在第一位的。也就是建筑質量，必須提上去。

質量不達標，其他都是浮云。舒適和宜居，是相輔相成的。擋光嚴重，就是短板了，和宜居不搭邊。

另外，空中花園的日常維護、防漏水等問題，大露臺帶來的室內保溫等煩惱，在北方，都是要考慮周全的。

這也是，不少房企，在多輪糾結設計之后，放棄高層大露臺、空中花園這類產品。

還有一個因素。這幾家樓盤，在加持空中花園、大露臺和挑空噱頭之后，勢必會提高售價。這是不可逆、明擺著的事情。

但是，這個溢價，很有可能成為熱銷的最大障礙。

最后，也是這個話題的終結：年初到現在，青島各樓盤，被領導視察過的“好房子”，無論是濱湖國際，還是海信君璽、越秀和樾府，都不是噱頭派，而是實力派。

3、新型“垃圾”—偽寬廳

空中花園、大露臺和客廳挑空，都是老噱頭新玩法；

但是，有一個新噱頭，開發商正在夜以繼日地“卷”：寬廳。

客廳變寬之后，增加的采光面，讓整個室內變得亮堂、視野更好，很符合現代人的住宅需求；

很多開發商還會在增加面寬的基礎上，配備超大面寬的陽臺，進一步增加居住的舒適度。

好多購房者，在樣板間，就已經被這一點打動了。這兩年，寬廳新房，明顯更符合客戶需求，更“好賣”。

但并非所有戶型、所有面積段都適合做寬廳設計。尤其是中小戶型，意味追求大寬廳，也會付出很大代價。

面積不變的情況下，客廳大擴容，勢必要犧牲其他空間的尺度。

比如，進深可能被犧牲，導致功能性減弱；廚房和餐廳，可能會造成狹窄和局促；分區不明顯，功能之間沖突；

中小戶型強行做寬廳，有些空間，家具都不好擺放，比如，臥室的床，可能放不下1.8米雙人床，和雙床頭柜。

寬廳雖好，但好戶型，只有寬廳這個因素，是遠遠不夠的。

售樓處樣板間，往往會弱化廚房和餐廳的存在，無限擴大寬廳的“爆款”，甚至把陽臺也納入“寬廳”范圍內。

這種情況下，你所看到的寬廳，實際上就是偽寬廳。是包含了餐廳和陽臺的“大寬廳”。

其實，業內公認的一個觀點：改善型大戶型，更適合比較大的面寬設計。

現在的樓市，各大樓盤都不容易，真的是沒有最卷，只有更卷。

這時候，作為購房者，更應該擦亮眼睛，認真甄別。

誰都不想，掉進坑里。