四城“出圈”！“糧倉” 擴(kuò)容的越秀地產(chǎn)，闖進(jìn)八強(qiáng)

4月1日晚間，越秀地產(chǎn)（下稱“越秀”）發(fā)布了一則喜報，公司透過旗下公司以約11.01億元的價格摘下杭州拱墅區(qū)原運(yùn)河新城單元地塊。

去年在這座新一線城市，越秀以221億元的銷售額成功晉級前五。取得突破的不止是杭州。在北京，其以87.3億元的銷售額首次進(jìn)入TOP 10，拿下了第九名的位置，上海亦貢獻(xiàn)了66億元的銷售額。

這些數(shù)據(jù)意味著，越秀手中有了更多的“牌”。近年來，越秀一邊加注長三角，一邊北上進(jìn)京，在“大本營”廣州之外的戰(zhàn)場中“殺”出一條血路。過往精準(zhǔn)的投資研判為其筑起防火墻，在行業(yè)下行周期中帶來業(yè)績保障。

近期召開的業(yè)績說明會上，越秀董事長林昭遠(yuǎn)稱，2025年公司的投資刻度會更加精準(zhǔn)，堅持“穩(wěn)健投資”“以銷定投”，聚焦核心城市、核心區(qū)域持續(xù)增儲，不斷優(yōu)化存量和增量土儲結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)投資收益的確定性。

他預(yù)計房地產(chǎn)市場今年將觸底恢復(fù)，越秀能夠在市場波動周期中穩(wěn)步向前。樂觀預(yù)期下，林昭遠(yuǎn)透露公司2025年銷售目標(biāo)為1205億元，同比增長5.2%。

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“糧倉”擴(kuò)大

2024年，越秀以1145.4億元的全口徑銷售額躋身行業(yè)第八，較上年提升了4個位次，連續(xù)6年保持排名躍進(jìn)。

一個顯著的變化在于銷售結(jié)構(gòu)。

去年，主力“糧倉”廣州為越秀貢獻(xiàn)了433.7億元的銷售額；“黑馬”城市杭州以210億元的銷售額緊隨其后，在該城市場晉級前五；北京則以87.3億元銷售額實現(xiàn)排名顯著提升；華東重鎮(zhèn)上海實現(xiàn)66億元銷售額，成都也實現(xiàn)68億元銷售額。

也就是說，去年越秀實現(xiàn)了在大灣區(qū)、華東、中西部及北方區(qū)域的多地開花，“糧倉”范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，安全線也不斷升高。其中99.3%的銷售額來自一二線城市，一線城市占比更是超過了50%。

這得益于越秀對市場的精準(zhǔn)研判及前瞻性布局。近年來，房地產(chǎn)市場依舊在底部徘徊，開發(fā)商的安全拿地范圍不斷縮小，以北京、上海、杭州等為代表的核心城市競爭進(jìn)一步加劇，后來者難以落子。

以北京為例，早在2021年，越秀便通過北京懷柔劉各長村地塊，首次進(jìn)入北京市場。兩年后，正值房地產(chǎn)市場動蕩、開發(fā)商普遍信心收緊拿地之際，越秀勇猛逆行，加倉北京核心區(qū)域，摘得石景山蘋果園、昌平信息園二期、海淀新村、昌平小沙河等地塊；2024年繼續(xù)深耕海淀，摘得功德寺地塊。

這些耕耘逐步進(jìn)入收獲期。大約一周前，越秀位于北京海淀的和樾望雲(yún)、樾玉鳴雙盤同開，創(chuàng)下152億元的成交額、成交千套，在當(dāng)?shù)厥袌鱿破馃崂恕?/strong>

按林昭遠(yuǎn)所言，2025年越秀會繼續(xù)重點關(guān)注廣州、深圳、上海、北京四個一線城市，以及杭州、合肥、成都、西安等強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)拿地機(jī)會，實現(xiàn)精準(zhǔn)投資。他說公司今年的權(quán)益拿地預(yù)算300億元，投資強(qiáng)度達(dá)到33.3%，“在整個市場是較為適中的水平”。

相比2024年，今年越秀的投資預(yù)算有所提升。去年公司以294.6億元的權(quán)益地價新增了24幅土地。其中將近83%的投資額流向了北京、上海及廣州三城，分別占總權(quán)益投資額的31.6%、23.4%和27.7%。

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造“好房子”

在林昭遠(yuǎn)看來，下行市場中，沒有投資能力的開發(fā)商后期可能會面臨業(yè)績承壓，通過優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)可以進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)績，強(qiáng)化自身造血能力。這給資金安全上了一把保護(hù)鎖，繼而保障投資，實現(xiàn)良性循環(huán)。

去年，越秀營收同比增長7.7%至864億元，核心凈利潤15.9億元，毛利90.5億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額217.3億元，較上年同期的83.5億元增長160.2%。

資金層面，截至2024年年末，越秀持有賬面現(xiàn)金約500.5億元，較2024年年初增長8.6%。公司總借貸規(guī)模則較上年有所下降，約為1038.9億元，加權(quán)平均借貸成本同比下降33個基點至3.49%，短債占比約22%，現(xiàn)金短債比2.1倍。

健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流入、暢通的融資渠道給了越秀更廣闊的伸展空間，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)步入“好房子”時代。好房子其實是越秀的舒適區(qū)。2019年時，其就主動把握趨勢，提出“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌、好團(tuán)隊”的“四好企業(yè)”戰(zhàn)略，

業(yè)績會上，林昭遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)下行業(yè)正經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)型、加快構(gòu)建新發(fā)展模式的時期，越秀把提升產(chǎn)品力放在突出位置，提煉形成“越秀地產(chǎn)好產(chǎn)品理念”，在打造客戶滿意的好房子方面取得扎實成效。

今年3月下旬，越秀在申城舉辦了一場好產(chǎn)品發(fā)布會，發(fā)布“4×4好產(chǎn)品理念”和“4+X”產(chǎn)品系，首次對外官宣“好房子”的越秀答案，在豪宅云集的上海引發(fā)全行業(yè)高度關(guān)注。其發(fā)布的16條好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)不僅被認(rèn)為是“好房子”的引領(lǐng)企業(yè)，“4+X”產(chǎn)品系的多個項目也在銷售端嶄露頭角。

例如，公司旗下的琶洲南TOD項目以86.01億元成交額蟬聯(lián)廣州市商品住宅銷售榜TOP1；香山樾以銷售額60.17億元成為海淀年度紅盤TOP 1，并位列2024年北京商品住宅銷售榜TOP 2；上海越秀·蘇河·和樾府四開四罄，累計銷售破69億元；成都越秀·天悅云萃2024年度銷售額突破30億元……

在越秀的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，“樾”系定位高端改善，“和樾”系主攻生態(tài)宜居，“天”系專注城市更新，“星匯”系瞄準(zhǔn)青年品質(zhì)住宅市場。此外越秀還打造了“城市人文系”和“先鋒藝術(shù)系”兩大特色產(chǎn)品線，以滿足不同城市、客群的需求。

譬如在上海外灘樾項目中，越秀通過復(fù)原純正海派風(fēng)貌，展現(xiàn)中西文化的深度交融。項目在細(xì)節(jié)上極盡考究，如從宜興五色泥礦中挑選泥料進(jìn)行燒制，呈現(xiàn)出多種磚藝拼法和立面體系；公區(qū)規(guī)劃上，項目將業(yè)主的歸家動線和功能會所融入“向下生長”的山水庭院中，讓回家成為一場文化精神的漫游。

這些產(chǎn)品故事和細(xì)節(jié)，生動展現(xiàn)了越秀在產(chǎn)品力競爭中的實力和擔(dān)當(dāng)。林昭遠(yuǎn)透露，后續(xù)越秀會繼續(xù)提出三大創(chuàng)新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從房子內(nèi)部空間等角度入手，持續(xù)打造好房子。他直言當(dāng)前市場，真正達(dá)到好房子標(biāo)準(zhǔn)的項目不多，“我們會主動迎接，制定好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”。

另外記者注意到，越秀近期在總部成立生產(chǎn)管理中心，將產(chǎn)品、客研、運(yùn)營、成本、招采等部門整合，進(jìn)一步提高大生產(chǎn)敏捷能力、效率，堅持“好產(chǎn)品理念”，打造“客戶都想買、同行都想學(xué)，能產(chǎn)生溢價”的好產(chǎn)品。

記者吳典

編輯孫婉秋