四城“出圈”！“糧倉” 擴容的越秀地產，闖進八強

4月1日晚間，越秀地產（下稱“越秀”）發布了一則喜報，公司透過旗下公司以約11.01億元的價格摘下杭州拱墅區原運河新城單元地塊。

去年在這座新一線城市，越秀以221億元的銷售額成功晉級前五。取得突破的不止是杭州。在北京，其以87.3億元的銷售額首次進入TOP 10，拿下了第九名的位置，上海亦貢獻了66億元的銷售額。

這些數據意味著，越秀手中有了更多的“牌”。近年來，越秀一邊加注長三角，一邊北上進京，在“大本營”廣州之外的戰場中“殺”出一條血路。過往精準的投資研判為其筑起防火墻，在行業下行周期中帶來業績保障。

近期召開的業績說明會上，越秀董事長林昭遠稱，2025年公司的投資刻度會更加精準，堅持“穩健投資”“以銷定投”，聚焦核心城市、核心區域持續增儲，不斷優化存量和增量土儲結構，增強投資收益的確定性。

他預計房地產市場今年將觸底恢復，越秀能夠在市場波動周期中穩步向前。樂觀預期下，林昭遠透露公司2025年銷售目標為1205億元，同比增長5.2%。

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“糧倉”擴大

2024年，越秀以1145.4億元的全口徑銷售額躋身行業第八，較上年提升了4個位次，連續6年保持排名躍進。

一個顯著的變化在于銷售結構。

去年，主力“糧倉”廣州為越秀貢獻了433.7億元的銷售額；“黑馬”城市杭州以210億元的銷售額緊隨其后，在該城市場晉級前五；北京則以87.3億元銷售額實現排名顯著提升；華東重鎮上海實現66億元銷售額，成都也實現68億元銷售額。

也就是說，去年越秀實現了在大灣區、華東、中西部及北方區域的多地開花，“糧倉”范圍進一步擴大，安全線也不斷升高。其中99.3%的銷售額來自一二線城市，一線城市占比更是超過了50%。

這得益于越秀對市場的精準研判及前瞻性布局。近年來，房地產市場依舊在底部徘徊，開發商的安全拿地范圍不斷縮小，以北京、上海、杭州等為代表的核心城市競爭進一步加劇，后來者難以落子。

以北京為例，早在2021年，越秀便通過北京懷柔劉各長村地塊，首次進入北京市場。兩年后，正值房地產市場動蕩、開發商普遍信心收緊拿地之際，越秀勇猛逆行，加倉北京核心區域，摘得石景山蘋果園、昌平信息園二期、海淀新村、昌平小沙河等地塊；2024年繼續深耕海淀，摘得功德寺地塊。

這些耕耘逐步進入收獲期。大約一周前，越秀位于北京海淀的和樾望雲、樾玉鳴雙盤同開，創下152億元的成交額、成交千套，在當地市場掀起熱浪。

按林昭遠所言，2025年越秀會繼續重點關注廣州、深圳、上海、北京四個一線城市，以及杭州、合肥、成都、西安等強二線城市的優質拿地機會，實現精準投資。他說公司今年的權益拿地預算300億元，投資強度達到33.3%，“在整個市場是較為適中的水平”。

相比2024年，今年越秀的投資預算有所提升。去年公司以294.6億元的權益地價新增了24幅土地。其中將近83%的投資額流向了北京、上海及廣州三城，分別占總權益投資額的31.6%、23.4%和27.7%。

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造“好房子”

在林昭遠看來，下行市場中，沒有投資能力的開發商后期可能會面臨業績承壓，通過優化土儲結構可以進一步優化業績，強化自身造血能力。這給資金安全上了一把保護鎖，繼而保障投資，實現良性循環。

去年，越秀營收同比增長7.7%至864億元，核心凈利潤15.9億元，毛利90.5億元，經營性現金流凈額217.3億元，較上年同期的83.5億元增長160.2%。

資金層面，截至2024年年末，越秀持有賬面現金約500.5億元，較2024年年初增長8.6%。公司總借貸規模則較上年有所下降，約為1038.9億元，加權平均借貸成本同比下降33個基點至3.49%，短債占比約22%，現金短債比2.1倍。

健康的債務結構、穩定的現金流入、暢通的融資渠道給了越秀更廣闊的伸展空間，尤其是當房地產步入“好房子”時代。好房子其實是越秀的舒適區。2019年時，其就主動把握趨勢，提出“好產品、好服務、好品牌、好團隊”的“四好企業”戰略，

業績會上，林昭遠強調，在當下行業正經歷重大轉型、加快構建新發展模式的時期，越秀把提升產品力放在突出位置，提煉形成“越秀地產好產品理念”，在打造客戶滿意的好房子方面取得扎實成效。

今年3月下旬，越秀在申城舉辦了一場好產品發布會，發布“4×4好產品理念”和“4+X”產品系，首次對外官宣“好房子”的越秀答案，在豪宅云集的上海引發全行業高度關注。其發布的16條好產品標準不僅被認為是“好房子”的引領企業，“4+X”產品系的多個項目也在銷售端嶄露頭角。

例如，公司旗下的琶洲南TOD項目以86.01億元成交額蟬聯廣州市商品住宅銷售榜TOP1；香山樾以銷售額60.17億元成為海淀年度紅盤TOP 1，并位列2024年北京商品住宅銷售榜TOP 2；上海越秀·蘇河·和樾府四開四罄，累計銷售破69億元；成都越秀·天悅云萃2024年度銷售額突破30億元……

在越秀的產品結構中，“樾”系定位高端改善，“和樾”系主攻生態宜居，“天”系專注城市更新，“星匯”系瞄準青年品質住宅市場。此外越秀還打造了“城市人文系”和“先鋒藝術系”兩大特色產品線，以滿足不同城市、客群的需求。

譬如在上海外灘樾項目中，越秀通過復原純正海派風貌，展現中西文化的深度交融。項目在細節上極盡考究，如從宜興五色泥礦中挑選泥料進行燒制，呈現出多種磚藝拼法和立面體系；公區規劃上，項目將業主的歸家動線和功能會所融入“向下生長”的山水庭院中，讓回家成為一場文化精神的漫游。

這些產品故事和細節，生動展現了越秀在產品力競爭中的實力和擔當。林昭遠透露，后續越秀會繼續提出三大創新技術標準，從房子內部空間等角度入手，持續打造好房子。他直言當前市場，真正達到好房子標準的項目不多，“我們會主動迎接，制定好房子建設標準”。

另外記者注意到，越秀近期在總部成立生產管理中心，將產品、客研、運營、成本、招采等部門整合，進一步提高大生產敏捷能力、效率，堅持“好產品理念”，打造“客戶都想買、同行都想學，能產生溢價”的好產品。

記者吳典

編輯孫婉秋