重慶
01
前兩天，據重慶多家自媒體爆料，重慶又一家房屋租賃托管公司暴雷了。
圖源小樹聊房
本該3月支付的租金拖欠到4月。但到了本月20號該付租金的時候，這家公司又提出再次延期三個月。
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據爆料，這家叫X寓的公司僅僅是去年一年在重慶地區便已經收了上千套房子，而目前業主維權群已經集合了150多人，并且仍在持續增加當中。
這下業主們不干了，紛紛跑到公司去討要說法。
去了才發現，這家公司幾乎已經人去樓空，只剩下幾個辦公人員。
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看到這個消息，我很意外。
意外的不是這家公司為什么會暴雷，而是這家公司為什么到現在才暴雷。
因為這家X寓的套路，我在兩年前就領教過了。
02
我在華僑城有一套清水房，接房沒多久就接到X寓工作人員打來的電話，問我的房子是否考慮出租。
我想清水房租給誰啊？一個月幾百塊錢租來當倉庫？
于是就隨口問了一句：能租多少？
誰知電話那頭的業務員大嘴一張，就給我報了個6000！
吶呢！？
聽到這個價格，我一下就來精神了。
月供5000，租金6000？相當于我啥事兒不干每月還能倒拿1000，坐等房子升值，何樂而不為啊。
但作為一個縱橫樓市十幾二十年的資深投資人，我知道天上是不會掉餡餅的。
幾秒鐘的興奮之后，我馬上冷靜下來。
我那套房子周邊還不成熟，要啥啥沒有，人都見不到幾個。就算是拎包入住的精裝房，租金也最多就3000出頭的水平。
你這個6000的租金，是準備租給哪個大冤種？
事出反常必有妖。
我非常警惕地問，那是不是要業主先裝修好？
果不其然，對方說基礎裝修可以業主自己裝，但由于他們是拿來做民宿，所以軟裝必須由他們公司來做，才能符合他們公司統一的標準。
不出意外，這個錢是由業主來出的。
我問軟裝要多少錢。
對方再次大嘴一張，給我報一個8萬8。
到了這個時候，整個套路的輪廓已經基本清楚了，于是我禮貌地告訴對方，不用了，謝謝。
03
X寓的套路其實一眼就能看穿，只是很多人被高租金蒙蔽了雙眼，心存僥幸。
今天我就來給大家擦亮雙眼，看看市面上的托管公司到底藏了哪些貓膩。不只X寓一家，還有套路更深的。
套路一
賺你的裝修費
你盯著他的高租金，他盯著的卻是你裝修的本金。
以我接到的那個電話為例，8萬8的軟裝，至少含淚凈賺你5萬8，然后再拿這5萬8來慢慢補貼你的租金。
你以為收到的高租金，其實都是你自己的錢。
幾個月后，就開始以種種理由拖欠，直至暴雷跑路，就像現在這樣，只留下拿著天價裝修的業主們在風中凌亂。
無恥不？更無恥的還在后面。
一些業主早已繳納了裝修款，但軟裝根本就沒有進場，業主卻能一直收到租金。
而合同的意思卻是，只要每個月給你房租，就算十年不裝修也不算違約。
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8萬8的軟裝費，你賺5萬8就算了，現在干脆連剩的那3萬都想一起吞掉。緬北的電詐來了都得喊你一聲師傅。
套路二
賺資金的時間差
托管公司的租金一般是按月支付給房東的，但租客的租金卻是押一付三，押一付六的。
這時，托管公司手里就有了靠時間差沉淀下來的資金池。
這些資金用來干什么？
當然是拿來補貼空置房源租金的虧空，誘騙更多的韭菜，賺取更多的裝修費。
而這其中的風險卻是完全由租客來承擔的。
在運營能力跟不上擴張步伐的情況下，如果沒有新的房東和租客給這場游戲持續輸血，崩盤就成為唯一的結局。
套路三
金融套現
按道理說，租客把租金打給托管公司，托管公司再把租金打給房東。即使托管公司跑路，房屋被房東收回，租戶損失的也不過是一個季度的租金和一個月的押金而已。
但有些托管公司的玩法卻讓我大開眼界。
一些租客在租房時被托管公司要求綁定“XX分期”貸款業務。
在租房伊始，“XX分期”貸款平臺就已經將一年的房租打給了公司，而租客支付的租金其實是在向貸款平臺還貸。
當托管公司跑路，房子被房東收回，租客的貸款卻是要一分不少還進去的。如果不還，征信就會上黑名單。
玩到這一步，說明托管公司從一開始就做好了跑路的準備了。
04
不管是過去一些樓盤的返租銷售，還是超市充值返利，還是現在的托管租賃，我們都能看到“龐氏騙局”的影子。
什么是“龐氏騙局”？
簡單來說，就是以高額回報誘騙客戶的本金，再用新韭菜的錢給老韭菜發“收益”，拆東墻補西墻，騙更多人入坑，最后卷錢跑路。
那是不是房子都不能交給托管公司了呢？
當然不是。
因為市面上還是有許多老老實實做事的托管公司，包括我們團隊也在給客戶提供實實在在的托管服務。
特別是對于很多人在外地的房東朋友，房子空著太浪費，自己管理又太費事，這個時候，一家靠譜的托管公司是能幫上大忙的。
那我們怎樣分辨哪些是正經做服務的公司，哪些是“龐氏騙局”呢？
我教大家幾個方法。
第一，看前期投入符不符合市場價格。
有些托管公司是不需要前期投入的；有些則采用墊資的方式，再從后期的租金中抵扣。
但如果是清水房，那多少還是要求投入一定的基礎裝修費用，因為這也是一筆不小的開銷，一般托管公司也墊不起。
要不要前期投入不是關鍵，關鍵是這個價格符不符合正常的市場報價。
如果托管公司給你的報價比市場價更低，或持平，或只是略高一點，都屬正常。
因為畢竟要給你保底租賃，預留一點利潤來對沖空置期的風險也是合理的。
就算托管公司跑路，你就當用正常的價格把房子裝修了，也吃不了什么虧。
但如果給你報的價格遠高于市場價，這個時候就要提高警惕了。
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第二，看承諾的租金是否高于市場水平。
高租金的同時還能給你保底？
這個事情本身就不合理。所以當你看到高于市場的租金回報時，先別急著開心，因為返給你的租金有可能就是從你的高價裝修款里面來的。
當然，也有可能是從“新韭菜”的裝修款里來的。
不承諾高租金，哪里騙得來這么多的韭菜？
第三，看房屋狀態是否正常。
不要以為把房子交給托管公司就萬事大吉了。
沒事就去房子蹓跶一下，看看房子的裝修進度如何，是否真的有租客。如果你在外地，可以讓托管公司給你發視頻。
一旦發現房屋狀態異常，那就要想辦法立即止損。
不要等到托管公司都跑路了才發現自己的巨額裝修款只換來一地雞毛。
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