你的房子現在值多少錢？評估邏輯變了

上周，石榴叔在公眾號發了《全是故事，說說最近我經手的三套房子》之后，一天內接了三個咨詢，都是關于賣房子的。

核心問題是房子如何定價，會不會賣便宜了？會不會定太高沒人買？

既然是共性問題，今天我就說一下定價基本邏輯。

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首先，房子的價值不是你，也不是我說的算，而是市場說的算。

如果不急著賣，掛高點無可厚非，扛大旗，守陣地，反正也不會有帶看，中介兩三個回合交流之后，也不會再來打擾你，浪費時間。

如果急著賣，或者說，誠心想出手，那么定價一定是往低了報，因為買家都是從最便宜的房子開始看起，看著看著就簽約了。

其次，樓市下行期，房子的真實價值是和近期同小區相似戶型成交價緊密掛鉤。

兩個月成交三套以上，成交價的參考性就非常強了。

如果半年內就成交一兩套，帶看也很少，那就意味著你的房子如果成交，一定是新低價——只能通過低價來吸引人，不要抱有任何幻想。

第三，如果你想盡快成交，那么必須關注對手盤，就是同小區相似戶型的掛牌價和心理成交價。

可以切換成買家身份，向中介打探。如果你的房子沒有過人之處，比如包含車位，那么掛牌價可以和這套房子一樣。特別急著賣，可以低1-2萬，爭取和買家先溝通，搶成交。

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第四，關注真帶看。

有機會和看房的人碰個面，聽聽他們的心理價格，這些人功課做得很足。

第五，現在賣房子不是掛牌了就可以等魚上鉤。

我的建議是每周至少刷一次貝殼，看看對手盤的情況，有沒有降價的，有沒有成交的，小區帶看有沒有波動。

當然，中介如果發現你有迫切成交的想法，也會高頻聯系你，有任何風吹草動都會勸你降價。

第六，如果有比你心理預期更低的價格成交，跟不跟？

如果對方不是頂層、底層，房子沒有什么硬傷，就是房主急著賣，搞踩踏，而你也急著賣，那只能跟。

如果你不是非常急，內心還有糾結，可以再等下一套成交，來確認這個新低價。為什么要確認？舉一個近期發生的案例，坐標南京中心區域，小區很不錯，就不點名了，有一套房子房主超低價拋售，估計是急用錢，最后中介吃下來了，砸錢在搞裝修，要加價幾十萬出售。

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第七，現在沒人看的房子，以后也沒人看。

現在賣不掉的房子，以后更賣不掉。

第八，九月份之前是市場絕對的淡季，不要指望這段時間會有什么奇跡，就是一邊縮量，一邊陰跌。

第九，九月份之后就算市場進入“金九銀十”，也僅僅是成交量的反彈，好賣而已。

今年大局已定，只有極個別城市，還能拿出刺激樓市的大招。

第十，如果你的房子裝修還可以，總價在100-300萬左右，我強烈建議你花點小錢收拾一下。

讓人有一種可以拎包入住的感覺，哪怕是錯覺，會非常有利于成交。

新房交付后就準備賣的房子，有裝修包的，別管裝修材料有多爛，最好不要出租，很影響成交。目前市場最容易成交的就是這個價位，買家都很實際，恨不得交了錢，明天去就搬進去。

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如果所在城市，沒有貝殼系中介，那么房價的評估難度就要翻倍增加。根本原因是很不透明，你根本搞不清房源真假，也搞不清中介和你說的哪一句是真話，哪一句是假話，甚至在有些城市，小中介聯合在一起控盤。他們有時候賺的不是中介費，而是要吃差。

遇到這種情況，只能多找中介，別找一條街上的，信息交叉驗證。別太相信抖音上的視頻。

最后多說一句，很多人都希望自己的房子能賣在最高點，我只能說，絕大部分房子，尤其房齡有點大的，居住屬性不是極好的，現在就是歷史相對高點。

如果你非要問，一套300萬的普通房子，會不會下個月漲到303萬，九月份會不會漲到305萬，恐怕沒人有這個判斷力，這取決于買家在最后決策時的一念之間。

別忘了，房子持有本身就有成本。在卸掉金融屬性之后，房子作為居住使用，作為消費品，要允許正常的折舊。