辦案｜開發(fā)商破產(chǎn)，我們該如何保衛(wèi)自己買的新房？

在地產(chǎn)寒冬的大背景下，雖說政府千方百計的“保交樓”，但仍然有不少開發(fā)商沒能熬過這個寒冬。

近日，我接待了一位當事人，她斥資1000多萬購買了上海某項目樓盤，如今正面臨開發(fā)商破產(chǎn)的窘境。

接手項目后，我們迅速了解了這個項目的背景：

目前，這個項目已經(jīng)接近清盤，還有商品住房126套。2023年9月之后，因股東之間債務糾紛，法院將未售的47套及未辦理預告登記的10套住房查封至今，其中37套房子已經(jīng)辦理了預告登記。目前，項目已取得住宅交付許可。查封期間，通過收取50萬元—1000多萬元定金和房款的方式，先后銷售了剩余的41套房屋，并簽訂了銷售合同(線下)或定金合同，但41戶定購人一直沒能完成網(wǎng)簽合同。

2025年2月，項目公司被債權人申請破產(chǎn)清算。上海三中院裁定受理了對項目公司的破產(chǎn)清算，并指定某律師事務所擔任管理人。

那么對于這些交了大額房款的購房人來說，該如何維護自身的合法權益呢？

一、已辦理預告登記的購房人享有物權請求權

《民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。”

預告登記具有破產(chǎn)保護效力。破產(chǎn)保護效力是指在預告登記義務人破產(chǎn)的情況下，預告登記權利人仍有權請求破產(chǎn)管理人履行移轉或者設立不動產(chǎn)物權的義務，不必與其他債權人共同分配該不動產(chǎn)的價值。即經(jīng)預告登記的不動產(chǎn)物權變動請求權在一定程度上具有對抗所有權人、破產(chǎn)管理人的相對效力，可排除破產(chǎn)管理人對合同是否繼續(xù)履行選擇權的適用，從而保障預告登記權利人獲得不動產(chǎn)物權。

因此，本案中已完成預告登記的購房人（共涉及房屋37套）顯然享有物權請求權，購房人有權對抗破產(chǎn)程序，在案涉建設工程已經(jīng)竣工驗收合格，并取得住宅交付許可的情況下，購房人有權要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，請求破產(chǎn)管理人向其交付符合合同約定的房屋并辦理房屋過戶登記，最終獲得房屋所有權。

（二）未辦理預告登記不享有物權請求權，但有權主張債權

本案中，未辦理預告登記的房屋包含已網(wǎng)簽但未辦理預告登記的10套房屋，以及未網(wǎng)簽僅簽訂銷售合同或定金合同的41套房屋。

1.僅辦理網(wǎng)簽的購房者不發(fā)生物權效力

省濟寧市中級人民法院(2018)魯08民終5975號的裁判要旨中明確了預告登記和網(wǎng)簽備案的區(qū)別：“經(jīng)預告登記的不動產(chǎn)買賣合同買受人的債權已經(jīng)添附了預期物權，債權人可以享有產(chǎn)權已過戶后的部分權利，包括可以對抗前手抵押權人行使抵押權，司法機關也不能將已預告登記的不動產(chǎn)當作出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行;而經(jīng)過登記備案的商品房預售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定事由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣的時間順序在后的同一標的物預售合同，在產(chǎn)權過戶登記前商品房預售合同仍然沒有物權效力

沒有物權效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標的物法律意義上的產(chǎn)權人。本案涉案商品房僅辦理了商品房預售合同備案登記即俗稱的網(wǎng)簽，尚未辦理商品房買賣預告登記，截至目前上訴人仍是法律意義上的產(chǎn)權人，被上訴人對該房產(chǎn)不享有任何預期物權及準物權。”

因此，已網(wǎng)簽但未辦理預告登記的，物權未發(fā)生效力，《民法典》亦規(guī)定不動產(chǎn)物權的設定系登記生效主義，故僅辦理網(wǎng)簽或未辦理網(wǎng)簽的購房人對房產(chǎn)不享有任何預期物權及準物權。

2.已經(jīng)網(wǎng)簽或已簽訂銷售合同或定金合同的購房人是否享有優(yōu)先權

雖然簽署商品房預售合同的買受人不能依據(jù)預售合同備案登記取得房屋所有權，買受人尚未辦理房產(chǎn)證的預售房產(chǎn)原則上應當屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)財產(chǎn)，買受人依據(jù)合同享有普通債權請求權。

（1） 消費者購房人在破產(chǎn)程序中所享有優(yōu)先權

2023年4月20日，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》施行。該批復第二條第一款規(guī)定：“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權。”

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定（2020修正）》第二十九條的規(guī)定，在破產(chǎn)程序中，要被認定為消費者購房人需要滿足購買的商品房系用于居住，且符合買受人名下無其他用于居住的房屋的要求；應當支付房屋總價款的百分之五十以上或者接近百分之五十；并且在法院查封之前或者裁定受理破產(chǎn)申請之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

因此，對于付款比例超過50%的購房消費者，其所享有的優(yōu)先權是顯而易見的。

（2）付款比例未超過50%的消費者購房人為滿足生活需要，仍可以享有優(yōu)先權。

《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》第二條第二款進一步規(guī)定：“只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。”

我們理解，最高院的該條規(guī)定主要考慮到，購房人所繳購房款同樣物化在建設工程中，司法解釋保護消費者購房人主要基于生存權的考慮，而建設工程承包人的權利主要是經(jīng)營權，一種通行的和符合國情的做法是生存權優(yōu)先于經(jīng)營權并受到法律保護。反之允許工程承包人的建設工程款優(yōu)先行使，相當于用消費者的資金清償房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自身債務轉移給消費者，這種做法違背特殊保護消費者的相應法律規(guī)定精神，也有失公允。

因此，即便價款支付不足的消費者購房人也應能享有已付購房款返還優(yōu)先于建設工程價款的請求權。只要購房人根據(jù)司法解釋的規(guī)定，在一審法庭辯論終結前支付剩余價款，即可以享受優(yōu)先權。