為什么說城市更新做不好，大多是因?yàn)橐婚_始就想錯(cuò)了？

最近，城市更新成了一個(gè)被反復(fù)提起的詞。從政策頻出到專項(xiàng)資金下場(chǎng)，從部委動(dòng)作到地方試點(diǎn)，似乎每一個(gè)城區(qū)、每一塊老舊地塊、每一個(gè)城中村，都正走上被“改造”的進(jìn)程。

在許多討論中，城市更新仍被視作“空間翻新”——舊的建筑拆除、街區(qū)整治、立面美化、配套補(bǔ)齊。但在我們看來，這只是表面任務(wù)，真正發(fā)生變化的，是城市的運(yùn)行邏輯與秩序系統(tǒng)。城市更新，不是一次次“修房子”的工程動(dòng)作，而是一次次“理秩序”的結(jié)構(gòu)操作。

過去三十年，中國(guó)的城市增長(zhǎng)靠的是“擴(kuò)張性開發(fā)”：土地批次、投資規(guī)模、施工周期、回報(bào)測(cè)算……所有系統(tǒng)都圍繞“做得更快”“推得更大”進(jìn)行配置。但今天我們面對(duì)的是另一類城市：

• 增量地塊稀缺，開發(fā)邊界被鎖死；
• 人口結(jié)構(gòu)變化，居住訴求分化；
• 社區(qū)功能缺位，空間體驗(yàn)失序。

所以，相關(guān)從業(yè)者都值得深度思考：城市更新到底要“更新”什么？從RET睿意德的視角來看，今天中國(guó)的城市更新，不再是一次次對(duì)“物”的介入，而是一場(chǎng)深入到“關(guān)系、節(jié)奏、參與和表達(dá)”的秩序重建工程。城市需要的，不是更多建筑施工，而是一類“城市關(guān)系更新與構(gòu)建”。

城市更新：從舊邏輯到更新邏輯的轉(zhuǎn)變

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開發(fā)邏輯失效：增量思維的三個(gè)系統(tǒng)性斷點(diǎn)

要理解今天的城市更新以及這次城市更新的不同，避免走入誤區(qū)，首先要看清楚——我們所熟悉的那套“開發(fā)型城市邏輯”已經(jīng)系統(tǒng)性失效。

過去三十年，中國(guó)城市的增長(zhǎng)范式是清晰的：從土地出讓、建設(shè)開發(fā)、項(xiàng)目交付，到銷售去化、資金回流，構(gòu)成了一個(gè)完整、封閉、高速運(yùn)轉(zhuǎn)的正向系統(tǒng)。

這套系統(tǒng)有兩個(gè)核心邏輯：一是“增量”邏輯，不斷擴(kuò)張城市邊界，新增土地供給帶動(dòng)投資；二是“交付”邏輯，快速落地、快速變現(xiàn)，以周轉(zhuǎn)速度帶動(dòng)收益回收。在那個(gè)階段，只要跑得快、蓋得起、賣得掉，就構(gòu)成了城市建設(shè)的主要?jiǎng)恿C(jī)制。但進(jìn)入“更新時(shí)代”后，我們面對(duì)的是完全不同的場(chǎng)景。

土地已碎，增長(zhǎng)失去空間邏輯

今天的大部分城市更新項(xiàng)目，已不再具備開發(fā)時(shí)代的完整土地邏輯。可統(tǒng)一出讓的大塊土地越來越少，地塊被歷史用地、居住區(qū)、公共服務(wù)混雜包圍，權(quán)屬?gòu)?fù)雜。同時(shí)，城市功能邊界已經(jīng)拉滿，“向外找地”的機(jī)會(huì)接近封頂。

過去的空間邏輯是“大塊切割+整體重做”，而現(xiàn)在更多是“縫合式修補(bǔ)+共存式利用”——土地已碎，整合無解，更新項(xiàng)目天然承壓。

周期拉長(zhǎng)，資金模型難以成立

傳統(tǒng)開發(fā)模式依賴“快進(jìn)快出”：一年拿地，兩年建設(shè)，三年回款；用短周期撬動(dòng)高收益，用資金周轉(zhuǎn)覆蓋前期成本。而城市更新的典型節(jié)奏卻是：前期統(tǒng)籌時(shí)間不可控；規(guī)劃審批周期不短于新開發(fā)；拆遷、安置、協(xié)調(diào)、資金平衡，每一環(huán)都無法“靠標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制”。

這就導(dǎo)致傳統(tǒng)財(cái)務(wù)模型全面失效。如果還沿用“開發(fā)-變現(xiàn)”的思路去做更新，不是進(jìn)度出問題，就是回報(bào)不可控。最終將出現(xiàn)“項(xiàng)目落地了，資產(chǎn)不活了”的典型“沉沒式更新”。

用戶邏輯改變，空間目標(biāo)不再成立

從用戶角度看，過去的開發(fā)邏輯也難以為繼。居住者不再滿足“有房就行”，而是關(guān)注生活節(jié)奏、社區(qū)參與、服務(wù)品質(zhì)；使用者不再只看建筑新舊，而關(guān)注“能不能留”“值不值得回”；空間本身也從功能單元變成“關(guān)系容器”——是否具備社交、歸屬與情緒價(jià)值。

這就意味著空間不只是“可使用”，而要“可進(jìn)入”“可共鳴”。而傳統(tǒng)開發(fā)邏輯，是圍繞“建完交付”為目標(biāo)設(shè)計(jì)的——并不負(fù)責(zé)空間后續(xù)生命的生成與組織。

所以，我們可以清晰判斷：城市更新不是開發(fā)節(jié)奏變慢了，而是整個(gè)開發(fā)和更新范式在轉(zhuǎn)型。更新項(xiàng)目若不切換到“用戶邏輯主導(dǎo)×節(jié)奏組織優(yōu)先”的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，推進(jìn)必然陷入“政策熱→項(xiàng)目難→成果弱”的惡性循環(huán)。

從開發(fā)邏輯斷裂，到更新邏輯生成

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城市更新的本質(zhì)，是重建“空間×關(guān)系×?xí)r間”的秩序

很多城市更新的失敗，常常不是項(xiàng)目沒有推進(jìn)，而是推進(jìn)之后依然無法被人使用、感知與參與。我們看到越來越多“煥然一新”的建筑群、社區(qū)、街區(qū)，最終走向冷清：場(chǎng)地重新規(guī)劃了，但人不來；業(yè)態(tài)進(jìn)駐了，但沒人停；功能配套了，但空間不被信任、不被感受。問題出在哪？在我們看來，是“空間翻新了，但秩序沒重建。”

什么是“城市秩序”？不是規(guī)范，而是關(guān)系的組織方式

我們所說的“城市秩序”，不是政府規(guī)章、交通信號(hào)或容積率控制，而是城市如何通過空間、節(jié)奏和功能，把“人—物—關(guān)系”編織起來的結(jié)構(gòu)方式。

一個(gè)真正被人喜歡的城市空間，從來不是因?yàn)椤暗卮u新、外立面整”，而是因?yàn)橛泄?jié)奏——走進(jìn)去，不慌不亂、有停有走；有關(guān)系——能看見別人，也能找到自己；有表達(dá)——不只是使用，而是能表達(dá)認(rèn)同。這才是秩序的本質(zhì)——不是物理系統(tǒng)的排列，而是行為系統(tǒng)的流動(dòng)。

城市更新的底層任務(wù)，就是重建這三大秩序邏輯

空間秩序：從"功能單元"到"關(guān)系場(chǎng)域"

傳統(tǒng)開發(fā)邏輯下，空間被視作功能容器：餐飲區(qū)、商鋪區(qū)、辦公樓、綠地……每塊地有其指定用途。但更新時(shí)代，空間不再是靜態(tài)標(biāo)簽，而是關(guān)系生成器。一個(gè)綠地不僅是“生態(tài)空間”，也可能是一個(gè)社群觸點(diǎn)；一個(gè)街角不僅是“通行節(jié)點(diǎn)”，也可能是微社交場(chǎng)；一個(gè)天橋可能是連接建筑的通道，也可能變成鹿特丹城市更新最具代表性的“Luchtsingel”式的城市共創(chuàng)場(chǎng)所。空間的“被定義方式”，決定了它“能否再生為關(guān)系”。

節(jié)奏秩序：從開發(fā)進(jìn)度到用戶時(shí)間感

更新時(shí)代不再以“投完建完交付”為節(jié)奏，而是要對(duì)接“用戶的生活節(jié)奏”。一個(gè)空間是否好，不在于是否建得快，而在于“用戶愿不愿意在那里花時(shí)間”；節(jié)奏不是策劃表上的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，而是用戶進(jìn)來后，有沒有時(shí)間可感、感受可承接；空間不是“完工即運(yùn)營(yíng)”，而是從“用戶進(jìn)入”才開始生命周期。節(jié)奏秩序的重建，是讓空間與人的時(shí)間感重新對(duì)齊。

關(guān)系秩序：從建設(shè)單位視角轉(zhuǎn)向使用者共感機(jī)制

在開發(fā)邏輯下，空間是“建造者的產(chǎn)物”，在更新邏輯中，空間必須成為“使用者的延伸”。這意味著城市更新必須有“使用者語言”——能聽懂、能參與、能反饋；社區(qū)更新不是物業(yè)換了，而是“我是否愿意參與此地的生活協(xié)商”；商業(yè)更新不是品牌換了，而是“這里的節(jié)奏、審美、氣質(zhì)，是否像我”。這類關(guān)系秩序，必須通過空間體驗(yàn)、內(nèi)容機(jī)制、運(yùn)營(yíng)組織一體重構(gòu)。

許多更新項(xiàng)目之所以在改造完成后依然“無人使用”，問題并不在于設(shè)計(jì)不佳、業(yè)態(tài)不準(zhǔn)或建筑不新，而在于空間未能有效連接人與人之間的關(guān)系，節(jié)奏上未能延續(xù)城市生活的時(shí)間性，組織層面未能建立起共識(shí)機(jī)制與表達(dá)接口。我們必須承認(rèn)，如果城市更新不能重新組織“人與城市之間的秩序”，它最終就只是“外表的整新”。

不是做工程，而是生成“空間的生活機(jī)制”

如果說城市更新的第一層是空間翻新，第二層是秩序重建，那么第三層，就必須是內(nèi)容生成機(jī)制的構(gòu)建。而這，恰恰是大多數(shù)更新項(xiàng)目落空的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

“內(nèi)容”不是活動(dòng)，不是業(yè)態(tài)，不是短期熱鬧

我們注意到，在許多城市更新項(xiàng)目中，“內(nèi)容”仍被理解為做幾個(gè)市集、辦幾場(chǎng)展覽、聯(lián)名一個(gè)品牌、運(yùn)營(yíng)一個(gè)文創(chuàng)集裝箱……或者看起來“有煙火氣”“有人氣”“有社交話題”。

但這些都不能構(gòu)成真正的內(nèi)容機(jī)制，原因在于三個(gè)缺失：不連續(xù)——生命周期極短，用戶無法持續(xù)參與；不匹配——內(nèi)容節(jié)奏與空間日常節(jié)奏斷裂；不可生成——沒有用戶參與的“生產(chǎn)結(jié)構(gòu)”，只靠運(yùn)營(yíng)投放。

所以，內(nèi)容不是“點(diǎn)亮器”，而是“結(jié)構(gòu)器”——它不負(fù)責(zé)吸睛，而負(fù)責(zé)組織生活。

城市更新需要的是一種“生活可以長(zhǎng)出來”的機(jī)制

“內(nèi)容機(jī)制”這個(gè)詞聽起來像是一個(gè)運(yùn)營(yíng)術(shù)語，常被用于商業(yè)策劃或空間招商的語境中。但如果我們真正深入理解它的本質(zhì)，它其實(shí)關(guān)乎的是一個(gè)城市空間是否具備被人使用、被人感知、被人連接的能力——它是一種生活系統(tǒng)的邏輯，而非簡(jiǎn)單的功能配置或短期活動(dòng)堆砌。真正的“內(nèi)容機(jī)制”應(yīng)從終點(diǎn)出發(fā)去反向定義：這個(gè)空間，在日常的時(shí)序中，是否能夠自然地融入人們的生活軌跡，成為他們行為習(xí)慣的一部分？

所以，內(nèi)容機(jī)制不是附加在空間上的裝飾，而是空間本身的生命力所在。它是人與空間之間持續(xù)互動(dòng)所形成的動(dòng)態(tài)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，是讓場(chǎng)所真正“活起來”的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)。我們將其歸納為三種生成力：

讓人愿意進(jìn)入：入口機(jī)制≠大門設(shè)計(jì)，而是空間情緒的開場(chǎng)白

在東京中目黑，一個(gè)寫滿店鋪標(biāo)識(shí)的街道，入口甚至沒有統(tǒng)一招牌，只有鐵道、行人、自行車和書店櫥窗共同構(gòu)成的節(jié)奏感。它沒有“歡迎光臨”的姿態(tài)，但日常性本身就是邀請(qǐng)。對(duì)比一些城市更新項(xiàng)目，雖然入口高大、設(shè)計(jì)復(fù)雜，但人們卻不知從哪兒進(jìn)入、不知該進(jìn)入干什么。

所以，真正的“入口機(jī)制”，不是強(qiáng)調(diào)儀式感，而是讓人覺得“我可以走進(jìn)去，哪怕只是看看”。

讓人愿意留下：停留機(jī)制≠功能堆疊，而是節(jié)奏設(shè)計(jì)

空間為什么留不住人？很多時(shí)候，是因?yàn)椤八泄δ芏荚谕颇阕摺保簞?dòng)線被安排得太快；休憩區(qū)不連貫；品牌組合只是招商拼圖，沒有節(jié)奏落點(diǎn)。而在東京中目黑的代官山T-SITE，哪怕你不進(jìn)任何一家店，也能在露天咖啡前坐下、翻書、發(fā)呆，路過的人帶著狗停下聊天，黃昏的光從藤架灑下，你甚至可以在書店外聽一場(chǎng)即興演奏。

這就是更新時(shí)代空間的關(guān)鍵轉(zhuǎn)變：功能是物理配置，節(jié)奏才是情緒場(chǎng)景。

讓人愿意回來：復(fù)返機(jī)制≠活動(dòng)運(yùn)營(yíng)，而是關(guān)系生成

城市更新不難“熱鬧一次”，難的是“愿意常來”。這取決于空間有沒有構(gòu)建出一種可識(shí)別、可參與、可重訪的關(guān)系機(jī)制。荷蘭鹿特丹的Luchtsingel空中步道，就是這種關(guān)系的產(chǎn)物：它不是設(shè)計(jì)師的作品，而是市民眾籌、命名、設(shè)計(jì)、參與施工共同完成的空間表達(dá)。它不是“設(shè)計(jì)給人”，而是“組織起人”。

所以當(dāng)一個(gè)空間真的生成了復(fù)返機(jī)制，它背后一定具備兩種能力：組織關(guān)系，而非管理人群；留下痕跡，而非展示形象。

內(nèi)容機(jī)制不是“做點(diǎn)什么”，而是空間能否擁有“第二次生命”的起點(diǎn)

我們看到太多更新項(xiàng)目，初期風(fēng)光、后期沉寂；招商成功、運(yùn)營(yíng)失敗；活動(dòng)熱鬧、用戶流失。而那些真正留下來的空間，不是靠投放，不是靠引爆，而是靠一套能夠生成日常節(jié)奏、生成情緒關(guān)系、生成用戶記憶的“空間內(nèi)容機(jī)制”。

所以，必須從“做什么”轉(zhuǎn)向“什么能自然發(fā)生”：城市更新不是規(guī)劃要點(diǎn)寫得有多新，而是五年后，有沒有人還愿意在這里散步、偶遇、停留、聊天。這，才是內(nèi)容機(jī)制真正的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

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城市更新的關(guān)鍵在更新組織生態(tài)，建立未來城市的主理人機(jī)制

如果說城市更新的空間工作是“術(shù)”，內(nèi)容機(jī)制是“法”，那么能不能跑通的關(guān)鍵，在于“誰來做”——這是根本性的“組織之問”。

在我們對(duì)城市更新失敗案例的長(zhǎng)期觀察中，有一個(gè)高度一致的癥結(jié)：執(zhí)行者角色與任務(wù)之間失配，導(dǎo)致空間變了，秩序沒生，運(yùn)營(yíng)失控，更新停擺。這背后的本質(zhì)問題是：更新時(shí)代真正需要的組織角色，已經(jīng)不是“工程承包商”，而是一類新的“城市關(guān)系主理人”。

傳統(tǒng)組織機(jī)制，已經(jīng)跟不上城市更新的任務(wù)跨度

在開發(fā)邏輯下，城市項(xiàng)目的組織機(jī)制是線性的：政府統(tǒng)籌→規(guī)劃單位→設(shè)計(jì)院→工程方→招商→運(yùn)營(yíng)方。這種分工，在增量開發(fā)中可以高效推進(jìn)。

但城市更新項(xiàng)目的特征是：地塊結(jié)構(gòu)復(fù)雜，權(quán)屬不清、周期拉長(zhǎng)；空間任務(wù)不止是建設(shè)，還包括激活、運(yùn)營(yíng)、持續(xù)維護(hù)；更重要的是，“用戶的參與與留存”成為決定成敗的核心變量。而這種任務(wù)，靠傳統(tǒng)“交付式組織”是做不來的。

更新項(xiàng)目需要的，是一種“橫向拉通×長(zhǎng)期陪伴”的主理人機(jī)制

我們提出一個(gè)判斷：城市更新是一種橫跨空間、內(nèi)容、節(jié)奏、用戶、金融五維的“長(zhǎng)周期共建任務(wù)”。這意味著，更新項(xiàng)目必須有人來承擔(dān)協(xié)調(diào)多方資源、構(gòu)建長(zhǎng)期關(guān)系、維護(hù)空間生命力、平衡各方利益、確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展等職責(zé)。而所有這些任務(wù)，必須匯聚到一個(gè)角色：城市內(nèi)容主理人。

城市內(nèi)容主理人，是“內(nèi)容力×空間感×節(jié)奏組織力”的復(fù)合體

這個(gè)角色不是一個(gè)人，而是一類組織能力結(jié)構(gòu)。它必須同時(shí)具備空間理解力——不做平面規(guī)劃，而能感知?jiǎng)泳€和節(jié)奏；內(nèi)容組織力——不是硬塞品牌，而是編排生活敘事；社群機(jī)制感——知道如何構(gòu)建輕連接，讓用戶愿意停留與復(fù)返；財(cái)務(wù)耐心力——理解更新的收益節(jié)奏與金融結(jié)構(gòu)；最重要的是：不是“管項(xiàng)目”，而是“共生場(chǎng)”。

一些成功項(xiàng)目之所以能成，不是因?yàn)樗猩棠芰?qiáng)，而是有一群組織者可以穿越建筑、內(nèi)容、制造、圈層與敘事。這就是更新時(shí)代所需要的主理人機(jī)制。

要從“施工隊(duì)”到“場(chǎng)景共創(chuàng)方”，更新組織生態(tài)必須重塑

基于RET睿意德逾500個(gè)城市更新項(xiàng)目的合作經(jīng)驗(yàn)，我們我們認(rèn)為，具備城市更新愿景的政府平臺(tái)、開發(fā)主體、運(yùn)營(yíng)公司，應(yīng)系統(tǒng)性推進(jìn)組織能力轉(zhuǎn)型。這不僅僅是人換崗、表?yè)Q格，而是一種組織結(jié)構(gòu)與城市方法論的徹底切換。城市的面貌可以由施工方改變，但城市的“感受”，只能由主理人來修復(fù)。

城市更新的主理能力模型成

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結(jié)語

城市不是孤立建筑的集合，也不僅僅是土地用途的劃分或功能布局的疊加。它是一個(gè)由人與空間、人與人之間持續(xù)互動(dòng)所生成的復(fù)雜系統(tǒng)——一個(gè)可感知、可使用、可連接、可共建的社會(huì)秩序。在這個(gè)意義上，城市更新不是對(duì)物理環(huán)境的修修補(bǔ)補(bǔ)，而是一次對(duì)城市本質(zhì)認(rèn)知方式的根本性轉(zhuǎn)變。真正有價(jià)值的城市更新，并不在于讓空間煥然一新，而是讓人愿意留下來：在其中生活、工作、交往、創(chuàng)造。它的終極目標(biāo)，是構(gòu)建一種讓人感到歸屬、節(jié)奏和共鳴的生活情境。而人與城市之間的關(guān)系，是在每日的步行路徑中、在街角的對(duì)話里、在公共空間的停留中，一點(diǎn)一滴建立起來的。