上海探路房屋“全生命周期”安全管理：守護城市記憶，筑牢安居底線

上海“十五五”規劃綱要草案及政府工作報告都提到了“強化房屋全生命周期安全管理”，以此作為推進群眾宜居安居的重要一環。

對于這一未來五年上海城市建設與民生保障的新要求，市人大代表、上海靜安置業（集團）有限公司董事長時筠侖表示，對于歷史建筑密集、更新與保護任務并重的上海中心城區而言，“房屋全生命周期安全管理”可視為破解歷史建筑保護與居住安全矛盾的一次理念革新——既是從“被動補救”向“主動防控”的迭代升級，也是對“預防為主、防治結合，規范使用、確保安全”房屋使用安全管理原則的深化實踐。

何為“全生命周期”

“傳統的房屋維修多是‘頭痛醫頭、腳痛醫腳’，譬如屋頂漏水才修補、墻體開裂才加固。”時筠侖表示，房屋全生命周期安全管理的一項重要特質，就是從“事后補救”向“事前預防”轉變。

全生命周期管理覆蓋建筑規劃設計、施工建造、使用維護、更新改造至拆除的全鏈條，像對待“生命體”一樣，為房屋建立全周期的健康檔案，通過定期體檢提前排查隱患。將建筑以整體為單位進行管理，兼顧結構安全、設施性能、風貌保護與宜居需求。這種“整體管控”的模式，尤其適配于磚木結構歷史建筑多、安全隱患隱蔽性強的上海中心城區。

全生命周期安全管理的背后，也蘊含“人工運維”向“智慧賦能”的轉變。傳統的房屋檢修依賴人工巡檢，不僅效率低，隱患排查也不全面。全生命周期管理則融合了各類智慧技術，能實現房屋的實時監測、智能預警，安全管理變得更加精準高效。

靜安置業既承擔張園保護性更新這樣的重大工程，也管理著大量的普通居住社區。時筠侖表示，歷史風貌保護、居住安全底線、現代宜居品質這三者相互平衡的核心，在于堅持“保護是前提、安全是底線、宜居是目標”。

在歷史建筑保護方面，以張園為例，建筑的全生命周期管理貫穿修繕的全流程。城市更新后的張園完整保留了街道界面，弄堂原有的里弄建筑肌理、空間尺度以及老弄堂的名稱均得以保留。

普通居住社區管理方面，靜安置業聚焦民生痛點，通過多年實踐，得出“安全底線與品質提升相結合”的經驗。

“即便是老舊小區，也可以完善線上收費、報修、智慧停車、智能充電等功能，通過標準化、智慧化手段提升房屋的管理效能。”

科技賦能多元實踐

時筠侖在工作和調研履職中注意到，一些地區已經探索利用物聯網、AI技術、房屋健康碼等手段，對建筑進行動態監測和風險評估。

靜安置業自2018年起就在張園等重點項目中，探索應用智慧技術，形成覆蓋監測、修繕、運營全環節的科技應用體系。他說，在歷史文化風貌區，建立三維“BIM+GIS”系統，在建筑結構關鍵部位安裝紅外感應、振動監測設備，對地基沉降、墻體裂縫等數據實時采集，對溫感、濕度等建立預警閾值，可提前防范老建筑風險。

智慧技術還可實現建筑監管和商業高效運營的雙重功能。通過24小時智能監測系統守住安全底線，同時為商業運營所需的客流識別、提袋率統計等實現數據支撐。

房屋全生命周期管理還需要持續的資金投入。時筠侖表示，在資金保障方面，可積極探索“活化收益反哺”的模式。譬如，探索房屋養老金制度，設立“基礎賬戶+應急賬戶”雙軌機制，試點“歷史建筑修繕保險”。

還有一點不可忽視：房屋安全管理的最終目標是服務群眾，實現“一老一小”全齡友好。他舉例說，在康定路818弄等老舊小區，地面鋪設了防滑材料，小區安裝緊急呼叫裝置；常德路695號加裝電梯后，解決了居民多年的上下樓難題。三星坊小區在清理樓道消防隱患后，增設了兒童游戲角和防撞圓角，兒童友好程度大幅提升。

房屋全生命周期安全管理還仰賴社會共治。時筠侖建議，居民區層面可定期召開“居委會+業委會+物業”聯席會議，重點圍繞水電、消防設施設備日常巡查、公共區域突出物等細小物理風險，以及私拉亂接、通道堆物等高頻安全隱患，開展聯合風險評估，并制定管控措施。

需要系統性破局

時筠侖結合日常工作，在調研中梳理出系統性推進房屋全生命周期安全管理存在的三類短板。

其一是政策標準尚待進一步統一。目前，上海不同區域對歷史建筑體檢的指標、維修資金使用比例要求尚未統一，相鄰兩區之間對石庫門的修繕標準存在差異，增加了企業跨區進行房屋維護的成本。

其次，房屋安全管理涉及的規劃、住建、交通、消防等部門的數據尚未完全打通，部分數據尚不聯網，也對智慧運維造成挑戰。

第三類是人才缺口。既懂歷史建筑保護、又掌握現代監測技術的“復合型房屋體檢師”人才稀缺，磚木結構修繕的老師傅面臨“青黃不接”。

為此，他建議可從三個方面完善房屋全生命周期安全管理的頂層設計。

第一是制定統一的標準體系，出臺本市歷史建筑全生命周期管理辦法，明確老建筑的體檢指標、修繕工藝、資金使用標準，避免“一區一策”。

第二是建立市級數據平臺，整合住建、規劃、交通等部門數據，開放建筑的歷史圖紙、地下管線等信息，同步接入物業智能化管理服務平臺、檔案數字化系統等企業端數據，實現數據貫通共享。

第三是加大人才扶持力度，將“房屋體檢師”納入上海市級緊缺人才目錄，給予培訓補貼，同步設立專項基金，鼓勵年輕人學習傳統修繕技藝。

原標題：《上海探路房屋“全生命周期”安全管理：守護城市記憶，筑牢安居底線》

欄目主編：張駿

本文作者：解放日報 舒抒