深圳樓市：競爭越來越激烈了…

　　看到一句話：“人在上升期才會快樂，上升越快越快樂。如果沒有可以上升的目標，又不愿意去尋找目標，就會不快樂。”

　　為什么這幾年很多購房者和業主感到不快樂？很大一個原因就是房地產經歷下行周期，賺錢機會減少、債務壓力加大，感覺干啥都沒勁，沒個奔頭。

　　但教員也說了：“到什么山頭唱什么歌，看菜吃飯，量體裁衣。”

　　看清現在的趨勢，并根據自己的情況調整策略，順勢而為很重要。這么做，可能短期內不會讓你大展宏圖，但長遠看，它能給你帶來更多的安全感。

　　01

　　現在的房地產是什么情況呢？

　　整體大縮水：

　　權威機構發布的百強房企榜單顯示，上半年TOP100房企銷售總額約1.84萬億元，比去年同期直接少了11.8%，日子普遍難過。

　　競爭更激烈：

　　去年上半年，千億規模的房企還有6家，今年只剩4家了。

　　上半年這“四大金剛”各顯神通，保利靠穩、綠城靠產品、中海有壓力、華潤有實力，在寒冬中勉強站穩了頭部位置，競爭已白熱化。它們強大的綜合實力，短期內還是其他房企難以撼動的。

　　但江湖永遠有懸念。

　　誰會是那個挑戰“四大金剛”、躋身“五大天王”的存在？被稱為“第五大天王”的招商蛇口，能不能在下半年逆襲？這場地產界的排位賽，下半場只會更激烈。

　　恒者恒強：

　　2025上半年，20家代表房企的銷售情況看，二線城市占了總業績的47.8％，但同比少了6.8％；一線城市貢獻率占比大幅提升9％，達到了40％。

　　這些房企現在更專注于經濟好、產業強的一二線大城市。他們投資很謹慎，只挑房子好賣的主流城市和好地段，以確保能賺錢。

　　02

　　深圳樓市，這幾年也經歷了一輪房價大洗牌。

　　從二手房的維度：

　　南山區目前均價9萬/㎡，位居全市第一，福田區以均價7.3萬/㎡排名第二，兩者的差距越來越大。

　　寶安區和龍華區的房價并列一個梯隊，均價都是5字頭：寶安區5.8萬/㎡、龍華區5.6萬/㎡。

　　羅湖和光明，一個老城區，一個新區，都是主打剛需，前者均價4.9萬/㎡，后者均價4.1萬/㎡，差距越來越小。

　　龍崗區、鹽田區、坪山區，這幾個東部區域的均價都是3字頭，分別為3.8萬/㎡、3.7萬/㎡、3萬/㎡。

　　大鵬新區的存在感最低，均價2.9萬/㎡，基本沒啥成交，可以忽略不計。

　　據深圳貝殼研究院監測，今年上半年，南山區1000萬以上標的成交最多，占區域總量的26.3％，是大部分中高端改善豪宅客群的聚集地。

　　而福田區上半年成交二手房源中，總價1000萬以上成交占比僅8.6％，80％的人都是買了總價700萬以下的房子。

　　主要原因是，福田近年來新房供應量極少，賣的二手房基本是老房子。整個上半年，福田二手房成交平均樓齡是全市最老的，連續兩年反超羅湖。

　　整體來看，深圳樓市“房住不炒”的區域主要集中在東部，西強東弱已成定局。

　　而深圳兩大經濟強區——南山和福田，上半年二手房成交呈現出鮮明的差異化格局：南山市場以改善型需求為主導，福田市場則展現出更強的剛需特征。

　　03

　　所以，站在當下的節點，什么是「順勢而為」？

　　1、選擇城市就是選擇未來

　　房地產市場從增量時代轉向存量時代，頭部房企已經基本全面放棄三四線城市，都在集中火力把資金放在一二線城市。

　　因為這些核心城市有優質產業、人口、技術等作為支撐，未來不管是政策還是資金，都會更大力度的往這些地方傾斜。

　　2、整合資產，質量為王

　　主動篩選核心資產，變得越來越重要。

　　如果一套房子，地段、產品、帶看、成交等指標都很差，說明缺乏流動性，屬于雞肋資產。對于這類房子，持有時間越長，面臨的不確定就越大。比較科學的方式就是賣掉，然后在核心板塊換個整體條件不錯的房子。

　　3、接受變化，理解變化

　　深圳樓市，不是沒有價值了，只是在把老破舊學區房、偽豪宅、遠郊房產等打回原形的同時，也錯殺了不少真正有潛力、高品質的優質房產。

　　當前這個行情，就像大浪淘沙。一波接一波的變化，會把那些底子薄、實力不夠的人沖走。最后能留下來的，都是那些家底厚實、準備充分、能抗住風險的人群。

　　對于大多數家庭而言，放棄暴富思維，穩打穩扎、守住根本，才是最務實、最重要的應對策略。