上海最后一次城運來了

近關于徐匯的新聞太多了，綠城潮鳴東方火爆、東安一二村舊改、上海南站舊改、徐家匯二次開發(fā)……

這些現(xiàn)象背后，是徐匯區(qū)抓住上海最后一次城運，要沖擊一線地位了。

看到這肯定有人抬杠：徐匯本來就是一線區(qū)域啊，很多地方是上只角，是zz中心。

這些都是老黃歷了，zz中心指的是天平路街道，跟普通人也沒關系。

你一個普通人天天去康平路干嘛？

其實那里的權貴很多都搬走了。

居民能感受到的地段水平，更多的是商業(yè)定位、產業(yè)定位、居住定位。

可惜的是，徐匯之前是二線水平。

商業(yè)頂級大佬是南京西路、陸家嘴，代表項目是恒隆廣場、國金中心。

徐家匯略低一頭。

CBD建設上徐家匯也差一些，無論是入駐業(yè)態(tài)還是租金水平，都低于南京西路、陸家嘴。

上海三棟稅收百億樓分別是恒隆廣場、國金中心還有開掛的金虹橋國際中心。

稅收億元樓最多的也是陸家嘴、南京西路。

頂級的居住區(qū)要么是東郊、西郊這種別墅，或者新天地、鎮(zhèn)寧路這種現(xiàn)代化豪宅。

徐家匯還是低了一檔。

有人講徐匯區(qū)有老洋房，其實這在豪宅市場不是主流，非常小眾。

主流豪宅還是現(xiàn)代化別墅、市區(qū)大平層。

2014年后徐匯濱江崛起，漸漸有了豪宅氣氛，其實2020年之前也稱不上頂級地段。

所以徐匯區(qū)盡管不錯，實際的城市功能上，之前還是不如黃浦、靜安。

最明顯的，上海的奢華酒店全部分布在浦東、黃浦、靜安三區(qū)，徐匯一家沒有。

頂級酒店需要頂級的商務人群。

能不能逆襲成功，就看最后這次機遇能不能抓住。

過去二十多年上海的開發(fā)一直是兩極化。

南京西路、淮海中路這種優(yōu)質地段，90年代快速舊改，抓住了最頂級的CBD業(yè)態(tài)、商業(yè)類型，保持了優(yōu)勢地位。

至今也是上海頂級地段代表。

郊區(qū)莘莊、七寶這樣的地方憑借土地廉價，也能快速發(fā)展。

反而是中間的區(qū)域不尷不尬，沒抓住機會，比如四川北路、武寧路、楊浦濱江等等。

搞CBD不如黃浦靜安，搞工廠不如閔行浦東。

徐匯區(qū)的尷尬是，湖南路、天平路不能像南京西路一樣全面舊改，全面開發(fā)商務區(qū)，全面建設現(xiàn)代化豪宅。

當然徐匯算運氣好的，退而求其次搞了副中心，但是畢竟是副中心，跟南西還是有差距。

徐匯還有漕河涇、一號線、世博會等等，已經(jīng)是兩極化時代的幸運兒。

但是依舊是輸給了靜安、黃浦，這就是時代紅利的力量。

現(xiàn)在徐匯的機會來了。

第一次舊改，上海拆除了全部的一級舊里、部分二級舊里，奠定了過去二十年的地段秩序。

2010年后上海搞郊區(qū)去了，市區(qū)變化不大。

現(xiàn)在上海又回頭搞市區(qū)了。

年初時環(huán)二就分析過，今年動遷會全面提速（《1400億拆遷計劃出爐，上海市區(qū)要變天了》）。

很快熱度就起來了，今年樓市關鍵詞中一定有“動遷”。

全網(wǎng)都在討論哪里該動遷、去哪博動遷。

其實這個事情的影響還是被低估了。

所有人都會被動遷影響到。

而且我們只關心住宅小區(qū)動遷，其實舊改是全方位的，也包含了商業(yè)、辦公的格局重塑。

關于動遷的新聞實在太多，這里不一一介紹。

虹口、黃浦、徐匯一大堆，連長寧都開始大面積舊改。

看到這些眼花繚亂的新聞時，不知道大家想到一個問題沒有：

為什么突然就動遷提速了？

動遷是不是好事情？當然是。

改善當?shù)鼐用窬幼l件，提升城市建設水平，優(yōu)化城市空間布局……

好處實在是太多了。

這么好的事情，為什么之前不搞？

為什么現(xiàn)在開始搞了？

這里面有些能說有些不能說。

反正結果就是，原來開發(fā)新城的資源都拿來做舊改了。

城市開發(fā)需要zf、銀行、居民、開發(fā)商集體配合，這些資源都是固定的。

比如銀行授信都有額度限制。

現(xiàn)在砸向市區(qū)舊改，用來建設新城的額度是不是降低了？

遑論zf的資金。

像大虹橋這樣的從無到有拉高整個區(qū)域價值的故事，越來越少。

資金砸向舊改，市區(qū)整體宜居性、功能合理性都有提升。

在這個角度看，買市區(qū)的房子也更穩(wěn)妥一些。

郊區(qū)畫的大餅，越來越難落地。

哪些區(qū)域還有潛力？哪些房子還能保值？

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很明顯，這次回頭舊改就是要搞硬骨頭。

90年代那次舊改沒啃動的，現(xiàn)在必須嚼碎。

目前來看，還是徐匯、黃浦力度最大。

上輪舊改徐匯、黃浦確實搞得少。

老黃浦很多保住建筑拆不了，90年代老城廂整體沒動，這才給了老城廂這次唱主角的機會。

徐匯天平路、湖南路還是動不了，徐匯二級舊里也拆完了，但是徐匯就是有能力拆工人新村。

這里面原因很多，一方面是一江一河規(guī)劃，時代選擇。

一方面是徐匯有資金。

近幾年徐匯雖然沒有登頂一線地段，憑借徐匯濱江、漕河涇的活躍，徐匯經(jīng)濟發(fā)展很快。

甚至反超了靜安。

你能拆得動的，我能拆；你拆不動的，我也能拆。

二次舊改，給徐匯提供了翻身機會。

另一個機會是我們經(jīng)濟要轉型了。

之前附加值最高的是第三產業(yè)，其次是漕河涇、這樣這樣的2.5產業(yè) ，制造業(yè)已經(jīng)淪為老舊產能。

現(xiàn)在外企總部、金融行業(yè)紛紛遇到瓶頸，新質生產力成為風口，徐匯原來的沉淀迎來爆發(fā)。

模速空間就是優(yōu)秀代表。

通過舊改，徐家匯整體轉型，徐家匯中心ITC的建成也抬高了徐家匯商務區(qū)的地位。

ITC中心既有默沙東這樣的新質生產力，也有優(yōu)衣庫、匯豐銀行這樣的服務業(yè)。

有意思的是去年大寧的億騰醫(yī)藥入駐了恒隆廣場，恒隆也有一些金融企業(yè)離開。

業(yè)態(tài)上大家區(qū)別已經(jīng)不大，房租上也漸漸拉齊。

徐匯濱江的動作更多。

西岸金融城建成后定位也是一線商辦，業(yè)態(tài)上跟南京西路、陸家嘴高度重疊。

據(jù)說某些奢侈品牌關了一些門店，等西岸金融城建成后在這開業(yè)。

居住水平變化最快，幾個豪宅的成功就能改變地段價值，比如董家渡那邊的綠城黃浦灣、融創(chuàng)外灘壹號院。

綠城潮鳴東方19.5萬開盤售罄，價格超過了靜安全境、黃浦大部分地段。

最近東安一二村一期項目方案出爐，要打造套均302平的頂級豪宅，有人開始分析徐匯濱江會不會超過新天地。

至少徐匯濱江一線豪宅地段坐實了。

現(xiàn)在豪宅市場是黃浦、徐匯天下，老靜安已經(jīng)被甩開。

世博已經(jīng)入駐了超過28家央企，前灘已經(jīng)是成熟的中央活動區(qū)，不少企業(yè)在南京西路、新天地搬過來。

領頭羊當然還是徐匯濱江，無奈體量太大，目前建成度還不如前灘。

徐匯全面建成時，這個新的黃金三角，真的可以跟北邊的三角掰掰手腕了。

陸家嘴當然誰都比不過，北外灘還沒建成，外灘其實更多的是符號作用，實際的辦公樓、商業(yè)沒多少。

有個好鄰居，真是徐匯的又一次運氣。

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當然上面很多東西是規(guī)劃，能不能全部落地還有風險。

大家愿意押注誰，自行判斷。

環(huán)二想說的是，這是最后一次押注機會了，后面市區(qū)不會再有大的變動。

能在一線城市核心區(qū)域大范圍搞房地產的，只有中國。

倫敦好地段都是百年住宅，東京也是間或有一些“再開發(fā)項目”，不成規(guī)模。

我們這次力度有多大？

2014-2023年上海總價4000萬以上的新房累計供應2070套，成交金額高達1106.14億。

2024年到現(xiàn)在這一年半，上海4000萬以上的新房供應1862套，成交總額1068.65億。

這次上海真的拿出了魄力，拿出了壓箱底項目，靜安東斯文里，徐匯風貌區(qū)的宅地。

這次開發(fā)完之后，估計幾十年內市區(qū)不會有大動作了。

或者說錯過這次機會，以后市區(qū)不會有新房賣給你了。

城市的開發(fā)從來都不是線性的，而是某個時間段全部建好。

城市化高潮浩浩蕩蕩，這次你會如何選擇？