回款率超過100%！萬科深鐵融合過隧道

7月14日，上晚班的林小姐剛走進深圳地鐵2號線灣廈站，就驚訝地看到，幾臺北極燕鷗卡通造型的機器人，正在排隊走進車廂。

旁邊沒有人拿著遙控器指揮。這批肚子里裝滿商品的機器人，是自主選擇最優路線，為沿線7-Eleven門店配送貨物。

這是全球首例“機器人自主搭乘地鐵配送貨”試點，由深鐵集團與萬科旗下萬緯物流聯合打造。

這項創新針對地鐵商戶物流痛點而生。過去，深圳地鐵300余座車站內的商鋪配送依賴地面交通，常遭遇停車難、高峰時段通行受阻等難題。7-Eleven地鐵店長介紹說，地面運輸常遇早高峰，時間與人力成本居高不下。如今僅需41臺機器人即可覆蓋深圳地鐵百余家7-Eleven門店旺季配送需求，效率顯著提升。

軌道物流開辟融合新場景

在萬科發布中期業績預告的同一天，深鐵與萬緯物流合作的“軌道交通+機器人配送”項目投入試點，成為雙方產融結合的戰略性突破。

這款配送機器人集成了三大核心技術：智能調度系統作為“大腦”規劃全域最優路徑；全景激光雷達如“眼睛”般全景建模；底盤機械結構則構成“運動神經”，實現自主乘梯、識站、搭車等功能。

此次試點是雙方探索“軌道+物流”業務模式的起點。既是深鐵探索科技賦能軌道物流的新實踐，也是萬科物流業務向科技驅動轉型的重要一步。

我們了解到，基于深圳地鐵車輛段、車站等空間資源，萬緯物流已與通力電梯達成合作，計劃建立大灣區智慧物流中心。資源復用帶來雙贏——既提升地鐵空閑運力利用率，又降低商戶配送成本，形成可持續的商業模式。

不僅在物流領域。今年二季度，萬科旗下萬科泊寓也與深圳地鐵置業集團簽署了合作協議，對適配長租公寓業務的深鐵項目開展合作運營。

更深層的意義在于，機器人配送商品這一創新的背后，是大股東深鐵對萬科的資源傾斜，甚至是“造血式”業務協同。

一位資深業內人士評論說，深鐵不僅以真金白銀支持萬科改革化險，更通過資源楔入、產業協同，為萬科轉型注入內生動力。

銷售回款率超100%的含金量

根據7月15日國家統計局公布的數據，上半年全國商品房市場繼續承壓。

1—6月份，全國新建商品房銷售面積同比下降3.5%；新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；全國房地產開發投資同比下降11.2%。

中指研究院數據顯示，今年上半年，百強房企累計銷售金額約1.84萬億元，同比下降11.8%。

市場雖然仍難言樂觀，但主流房企都在奮力拼搶，保交房，保現金流。

受大勢影響，萬科上半年業績預虧，但關鍵財務指標企穩向好。

萬科實現銷售收入691億元，回款率超過100%，高質量交付房屋超4.5萬套。業內都清楚，回款比銷售額更重要。在行業深度調整期，這樣的回款效率，是經營質量的體現。

當下的房地產市場，檢驗產品的標準是“好房子”。萬科在此基礎上，疊加“好服務、好社區”，這種產品體系，在多地熱銷項目中得到驗證。比如，廣州理想花地項目斬獲主城區銷售套數、金額雙料冠軍，上海、杭州、天津等城市新盤去化率超80%。

大股東協力構筑安全邊界

在抓銷售回款的同時，萬科同時在多個渠道回血。

一方面，盤活資產存量。2023年以來，萬科累計盤活64個項目，釋放可售貨值約785億元，新增銷售超200億元；今年上半年通過存量盤活回款57.5億元，并在武漢、鄭州等城市補充優質項目資源。系統性打法正在優化資產結構。

同時，繼續展開融資。上半年萬科合并報表范圍內新增融資和再融資249億元。這個數字是不含股東借款的。前述資深人士稱，萬科能拿到如此數額的融資和再融資，說明它仍然獲得了金融機構的信任。

另一方面，大股東深鐵集團真金白銀輸血，成為萬科化解債務風險的關鍵屏障。數據顯示，2025年初至今深鐵已累計提供股東借款超218億元，且利率低于市場化水平。這些資金定向用于償付公開市場債券，體現出股東支持的精準性。

從財務報表看，萬科的債務結構已顯著優化。上半年萬科完成164.9億元公開債務兌付，2027年前已無境外公開債到期。同時通過新增融資、再融資及資產證券化渠道籌措資金，Pre-REIT基金取得突破，與中信合作成立住房租賃基金，推動業務“由重變輕”。

經營性業務的韌性

雖然受市場調整影響，開發業務承壓，但萬科經營服務業務表現出較強的韌性。

長租公寓板塊表現尤為亮眼：規模、效率、納保量位居行業第一，出租率超93%，整體GOP利潤率近90%。物業板塊創新彈性定價體系獲得市場認可，商業業務則為GIC、黑石等國際機構提供輕資產運營服務。

萬科旗下的萬緯物流，是全國最大的物流企業之一，尤其在多溫區物流服務方面，保持了領先水平。所謂科技賦能，用于傳統物流企業的一個重要體現，就是它的數智化程度，具體來說，是人工智能的落地應用。此次地鐵配送機器人的研發，表明萬緯物流正在從傳統物流向智能物流解決方案提供者轉型。

深鐵與萬科的融合發展模式，是可以復制的。比如TOD開發、商業運營等領域，通過深度協同，構建“多元場景、多業態復合”的城市服務新生態，是完全可以期待的。

深圳地鐵灣廈站內，滿載貨物的機器人準確識別到站信息，平穩走出車廂。它們背后的智能調度系統屏幕上，物流網絡與地鐵運行圖實時重疊，軌道與物流的邊界正在算法中消融。

隨著試點范圍擴大，這種創新配送模式有望復制至全國地鐵網絡。萬緯物流自動化負責人侯尚杰透露：“技術將根據實測持續迭代。”

機器人穿梭的軌道，恰似萬科與深鐵融合發展的縮影——當產業協同的齒輪精密咬合，傳統房企的轉型之路便如地鐵列車般，沖破隧道的黑暗，駛向全新旅程。

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