浦東的“男神”板塊，為啥人格分裂了？

張江是浦東的“男神”板塊，學(xué)校產(chǎn)業(yè)都非常牛。有人說(shuō)這個(gè)男神的人格分列了，這是怎么回事？

對(duì)于選擇在張江置業(yè)，很多人發(fā)出了疑問(wèn)：

張江集團(tuán)中學(xué)這么強(qiáng)，為啥XQ房沒(méi)人搶？對(duì)口的小區(qū)溢價(jià)也不高？張江的初中很牛，為啥小學(xué)沒(méi)這么牛？

張江是上班的好地方，卻不是宜居的好地方，生活在這里遇到了很多麻煩，究竟該不該在張江買房？

浦東大部分地區(qū)的發(fā)展是靠產(chǎn)業(yè)帶起來(lái)的，張江也不例外。

但是產(chǎn)業(yè)會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，張江的部分產(chǎn)業(yè)在外流。

把房子買在張江會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)呢？該如何看待張江的AB面和未來(lái)的發(fā)展？

張江集團(tuán)中學(xué)是一個(gè)牛校，每年中考成績(jī)都在浦東領(lǐng)跑，700+分比例、四校自招全區(qū)最多：

2025、2024年張江集團(tuán)中學(xué)中考成績(jī)

張集對(duì)口的小區(qū)是這8個(gè)：

經(jīng)過(guò)實(shí)際對(duì)比來(lái)看，張集的XQ房溢價(jià)不高，也不熱門，入戶年限要求還低，這是為什么？

可以發(fā)現(xiàn)，上述對(duì)口的小區(qū)都是中高檔居住區(qū)，戶型普遍較大、總價(jià)較高，一定的門檻抑制了XQ炒作。

比如張江湯臣豪園一期、四期，目前掛牌的二手房總價(jià)最低都在1050萬(wàn)，戶型大小分別是113m2、90m2；

張江湯臣豪園二期、三期用來(lái)掛XQ的最小戶型分別是75m2、61m2，掛牌最低分別在948萬(wàn)、930萬(wàn)。

匯智湖畔家園、胡姬花園等門檻都是小1000萬(wàn)級(jí)別。

地板房源價(jià)格高、購(gòu)入門檻高，篩掉了一大部分家長(zhǎng)和生源，導(dǎo)致張集XQ房熱度不高。

自然，這些XQ房溢價(jià)也不高，隨著房齡的增長(zhǎng)、老破大趨勢(shì)越來(lái)越明顯，更加降低了溢價(jià)。

比如張江湯臣豪園一期僅8萬(wàn)多元/m2的成交價(jià)比定價(jià)8.47萬(wàn)的新房中建御華園還低。

面相已難看的張江湯臣豪園一期

張集對(duì)口的小區(qū)沒(méi)有動(dòng)遷房，也沒(méi)有老破小，沒(méi)有低總價(jià)的房源，炒作門檻較高。

不像海防村那樣，即使賣20萬(wàn)+元/m2，小戶型總價(jià)也只有幾百萬(wàn)，所以炒作熱度和XQ溢價(jià)偏高。

當(dāng)在浦東置業(yè)價(jià)格上升到1000萬(wàn)以上后，就要綜合考慮XQ、戶型面積和自住地段等多方面的平衡了。

張江業(yè)主們普遍學(xué)歷高收入高，部分家庭的孩子考慮走國(guó)際路線等并不在該區(qū)域就讀。

導(dǎo)致張集入學(xué)毫無(wú)壓力，甚至招生不滿。

張集設(shè)計(jì)辦學(xué)規(guī)模為32個(gè)班，每個(gè)年級(jí)預(yù)設(shè)8個(gè)班，但2023-2024年僅開設(shè)6個(gè)班，沒(méi)用完。

張江還有一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，初中（張集）很強(qiáng)，但是沒(méi)有能打的小學(xué)，這是為啥？

在浦東談XQ我們經(jīng)常提到的是明珠AB、六師附小和福外小學(xué)，張江的小學(xué)往往不在談?wù)摲秶鷥?nèi)。

很多家長(zhǎng)在浦東買XQ房，都是沖著梅園、濰坊那些老破小，很少有去張江的。

張江是一個(gè)新開發(fā)的產(chǎn)業(yè)地段，沒(méi)有歷史積累，所以沒(méi)有形成很強(qiáng)的小學(xué)XQ。

梅園、濰坊開發(fā)得比較早，早期聚集了很多高知高收入人群，慢慢形成了XQ。

楊浦的鞍山也是這樣，得益于歷史的沉淀，才發(fā)展成為一個(gè)區(qū)域的XQ圣地。

張江集團(tuán)中學(xué)原先是民辦學(xué)校，2020年才轉(zhuǎn)公辦，轉(zhuǎn)制后積累了民辦優(yōu)秀的教育基因。

張集由張江集團(tuán)與上海中學(xué)聯(lián)手創(chuàng)辦，上海中學(xué)給張集輸出了很多骨干教師和優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)。

其中60%以上教師為985/211高校畢業(yè)，特級(jí)教師、學(xué)科帶頭人占比非常高。

加上張江中產(chǎn)業(yè)主本身重視教育，讓張集轉(zhuǎn)為公辦后一下子成了浦東公辦初中的佼佼者。

不過(guò)相較前幾年張江的XQ房越來(lái)越有性價(jià)比，購(gòu)入門檻相較之前降低了不少。

導(dǎo)致XQ熱度有一定上升，今年浦東實(shí)行“五年一戶”限定的中學(xué)名單中首次出現(xiàn)了張集。

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雖然張江的產(chǎn)業(yè)和XQ光環(huán)很亮麗，但在宜居方面卻很分裂，很多人對(duì)這個(gè)地段持懷疑態(tài)度。

張江是上班的天堂，卻是生活的荒原。夜晚的張江，街道空曠、燈光稀疏，煙火氣難覓：

很多人說(shuō)在這里享受的是鄉(xiāng)下工業(yè)區(qū)般的生活，整體居住環(huán)境與同是產(chǎn)業(yè)高地的蘇州園區(qū)差別很大。

在張江上班的人大多把房子買到了外部板塊，購(gòu)買力流失到了唐鎮(zhèn)、御橋、周康、北蔡等。

張江為什么會(huì)變成這個(gè)樣子？為啥那么不宜居？

這幾年張江消失的商業(yè)可不少。

傳奇商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)關(guān)閉：

關(guān)閉之前所拍景象

綠地繽紛城沒(méi)開幾年就倒閉了，讓很多人感到惋惜：

高科商業(yè)廣場(chǎng)以前很熱鬧，家樂(lè)福大家經(jīng)常逛，現(xiàn)在整體倒閉了，一片漆黑：

張江剩下的幾個(gè)商場(chǎng)如長(zhǎng)泰廣場(chǎng)、匯智國(guó)際商業(yè)中心、2049翡翠公園等能級(jí)都不高。

天之驕子生活新天地、耀泓生活廣場(chǎng)、張江商業(yè)廣場(chǎng)等都是社區(qū)型商業(yè)，開得很拉胯。

這樣的商業(yè)定位，跟高收入的張江精英地段非常不匹配。

張江商業(yè)廣場(chǎng)

為了彌補(bǔ)商業(yè)元素的不足，張江的路邊上出現(xiàn)了一些賣涼皮、西瓜和炒飯等的攤販：

張江的工廠有很多，處處充滿鄉(xiāng)下工業(yè)區(qū)般的風(fēng)貌：

張江鎮(zhèn)中心的“另類”風(fēng)情，一幅小縣城模樣：

更重要的是，張江二手房產(chǎn)品斷檔，好房難求，居住供給結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題比較突出，

張江商品房少、動(dòng)遷房多，跟上海當(dāng)下“住好房子”的市場(chǎng)需求相悖，留不住購(gòu)買力，這是為啥？

自從建設(shè)完張江湯臣豪園和一批動(dòng)遷房之后，張江就很少再有高層開出了，商品房出現(xiàn)斷檔。

張江湯臣豪園是早期開發(fā)的產(chǎn)品，現(xiàn)在外立面看起來(lái)已經(jīng)很破了，到了刷漆翻新的地步。

中建御華園是張江2023年好不容易開出的新盤，可惜只有147套房，滿足不了大家的住房需求。

這個(gè)項(xiàng)目只有兩棟樓，緊鄰廣蘭路，車流噪聲很吵，并不宜居。

張江板塊的動(dòng)遷房占比非常高，難以匹配當(dāng)下“住好房子”的升級(jí)需求。

鎮(zhèn)中心的房子是90年代的動(dòng)遷房和零幾年的老步梯商品房，產(chǎn)品很低檔：

玉蘭香苑、川楊新苑、申城佳苑是張江著名的動(dòng)遷三大苑，這些都是20多年的老房子了：

不宜居、缺乏好房子，來(lái)自張江的大量產(chǎn)業(yè)人群只能把房子買到外部板塊。

反觀蘇州園區(qū)，在本地上班的就把房子買在園區(qū)內(nèi)部，不用跑很遠(yuǎn)，兩地居住環(huán)境差別很大。

這跟張江早期規(guī)劃的局限性有關(guān)，影響了后續(xù)長(zhǎng)期的發(fā)展，留下了今天不宜居的現(xiàn)狀。

蘇州園區(qū)由新加坡規(guī)劃，起初定位就是一個(gè)現(xiàn)代化的新城區(qū)與產(chǎn)城融合的新標(biāo)桿。

出于保護(hù)姑蘇老城歷史街區(qū)的需求，蘇州園區(qū)是按照蘇州市中心的方向來(lái)發(fā)展的。

因此蘇州園區(qū)各方面的城建配套很靚麗，居住環(huán)境很好。

蘇州園區(qū)

但張江不同，最初的定位只是一個(gè)遠(yuǎn)郊工業(yè)園，核心使命是發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)。

工廠林立、住宅用地預(yù)留不足、配套匱乏，是張江與生俱來(lái)的特質(zhì)。

很多人看不上今天張江的地段，其實(shí)在以前它的地段更差。

往往差地段就會(huì)放一些工廠和動(dòng)遷房，所以今天看來(lái)張江建了那么多的動(dòng)遷房，好房子很少。

后來(lái)隨著城市標(biāo)準(zhǔn)的提高，要求“張江科學(xué)園”向“張江科學(xué)城”轉(zhuǎn)變，加快產(chǎn)城融合。

但是由于早期規(guī)劃的限制，讓這個(gè)轉(zhuǎn)變始終存在一些瓶頸。

為了改善這種窘境，張江也在努力作出一些改變。

比如傳奇商業(yè)廣場(chǎng)關(guān)閉后經(jīng)過(guò)拆除正在建設(shè)新的商辦，未來(lái)商業(yè)能級(jí)會(huì)提升：

繽紛城倒閉后張江又新建了一個(gè)陸悅天地商場(chǎng)，開在了張江副中心：

包括匯智國(guó)際商業(yè)中心在內(nèi)，之前也更新完成了，開了很多新店。

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張江以產(chǎn)業(yè)立身，而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是所有區(qū)域發(fā)展中沒(méi)法回避的一個(gè)話題。

現(xiàn)在制造業(yè)外遷已經(jīng)成了張江產(chǎn)業(yè)變化的一個(gè)顯著趨勢(shì)，引發(fā)了人們對(duì)其核心競(jìng)爭(zhēng)力的擔(dān)憂。

隨著產(chǎn)業(yè)外遷與泛張江產(chǎn)業(yè)社區(qū)的開發(fā)與稀釋，張江的“擎天柱”會(huì)倒嗎？發(fā)展是不是遇到麻煩了？

張江已經(jīng)有不少制造業(yè)外遷到了其它區(qū)域。

以生物醫(yī)藥為例，企業(yè)出于擴(kuò)大產(chǎn)能需求，外遷到了金山和奉賢。

青賽生物疫苗項(xiàng)目就是其中一個(gè)，跑到金山去了。

金山以南轉(zhuǎn)型為契機(jī)正在打造長(zhǎng)三角生物制造創(chuàng)新高地，土地、成本更具優(yōu)勢(shì)，通過(guò)一些特殊的招商引資策略；

吸引到了張江這個(gè)年產(chǎn)3000萬(wàn)人份疫苗產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的落地，非常驕傲：

在金山投產(chǎn)的張江青賽生物疫苗項(xiàng)目

崛起的金山生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)分流了張江

一些泛張江產(chǎn)業(yè)社區(qū)的開發(fā)，也在加速分流張江的核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

比如北蔡楔形綠地開發(fā)了張江產(chǎn)業(yè)社區(qū)，康橋搞了機(jī)器人谷；

航頭+新場(chǎng)搞了創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地，周浦搞了醫(yī)學(xué)園區(qū)，都分走了張江的產(chǎn)業(yè)蛋糕。

這些區(qū)域承接了張江科學(xué)城擴(kuò)大和產(chǎn)業(yè)溢出的需求，客觀上形成了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。

張江的一些老舊辦公樓競(jìng)爭(zhēng)力也不行了，隨著上海更多新興商務(wù)區(qū)的崛起，商辦地位有式微的趨勢(shì)。

張江大廈、景瑞張江中心的辦公樓開發(fā)建設(shè)很早，面臨設(shè)施老化、競(jìng)爭(zhēng)力下降的問(wèn)題。

近兩年張江園區(qū)內(nèi)還出現(xiàn)了一些企業(yè)退租的情況，部分寫字樓空置率超過(guò)30%。

寫字樓和住宅的房東、二房東們不得不接受租金下調(diào)的事實(shí)。

為了提高出租率，一些房東給出了優(yōu)惠的條件，比如大幅的折扣、一定時(shí)間的免租期等。

張江處在浦東內(nèi)陸，打不出濱水商務(wù)區(qū)的概念，辦公市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有所下滑。

于是市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些張江“傾倒”論。

面對(duì)產(chǎn)業(yè)外遷、分流和樓宇老化等挑戰(zhàn)，張江的“擎天柱”地位是不是開始動(dòng)搖了呢？

我想答案是否定的。

因?yàn)閺埥廊焕卫握瓶刂a(chǎn)業(yè)鏈最核心、最具價(jià)值的環(huán)節(jié)——高端研發(fā)。

遷到金山的生物醫(yī)藥企業(yè)分流的只是制造功能，核心的研發(fā)還是在張江。

研發(fā)留在張江，制造布局郊區(qū)乃至長(zhǎng)三角其他區(qū)域，是“張江研發(fā)+外地制造”的產(chǎn)業(yè)鏈分工模式。

張江占據(jù)了很多前沿產(chǎn)業(yè)的制高點(diǎn)，其產(chǎn)業(yè)龍頭地位很難撼得動(dòng)。

比如集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群，全在張江。

這可是代表上海乃至中國(guó)參與全球科技競(jìng)爭(zhēng)的核心力量。

張江產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常深厚，龍頭企業(yè)和頂尖人才高度聚集，遙遙領(lǐng)先的地位是怎么也撼動(dòng)不了的。

針對(duì)辦公空間老化的問(wèn)題，張江打造出了一個(gè)新門戶地標(biāo)——張江“科學(xué)之門”雙子塔。

這一超大體量、現(xiàn)代化的大型綜合體已經(jīng)建成并投入使用，入住了部分企業(yè)。

雙子塔將極大提升張江區(qū)域的形象、能級(jí)和承載力，吸引更高能級(jí)的企業(yè)與人才入駐：

張江“科學(xué)之門”雙子塔及入住的部分企業(yè)

寫到這里，我想要理性看待和權(quán)衡張江置業(yè)的利弊。

對(duì)于考慮張江XQ房的，目前性價(jià)比在提高，溢價(jià)溫和，但需承受高總價(jià)門檻，并關(guān)注“五年一戶”帶來(lái)的潛在學(xué)位壓力。

宜居性依舊是張江的短板，商業(yè)氛圍弱、優(yōu)質(zhì)住宅稀缺導(dǎo)致生活便利度和舒適度大打折扣，購(gòu)買力外流是持續(xù)性的。

如果在張江上班，也不一定非要把房子買在張江，有太多板塊和小區(qū)可選擇。

對(duì)于張江的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，盡管面臨制造環(huán)節(jié)外遷和內(nèi)部板塊的分流，但核心的研發(fā)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)還保留著，尤其是三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的布局具有國(guó)家戰(zhàn)略意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)確定性。

張江，還是那個(gè)擎天柱板塊，再?gòu)?qiáng)個(gè)二三十年沒(méi)問(wèn)題！