再見釘子戶！冼村結束15年舊改拉鋸戰，黃埔10條村轉做地模式

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

昨日（7月20日），是廣州舊改進程中具有歷史紀念意義的一天。

作為廣州舊改的“硬骨頭”之一，冼村舊改終于實現全部“拔釘”。

這一場長達15年的拉鋸戰，終于落下了帷幕。

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回顧冼村的改造進程，可謂一波三折。

早在2004年，冼村已經開始測量并制定改造方案。

但改造過程并沒有想象中的順利，質疑聲也不斷此起彼伏。

到了2011年，保利發展被選為合作企業，改造進程再一次迎來轉機。

2018年，首批回遷戶成功拿到新房，緊接著，2019年二期回遷房搖珠，2020年一期回遷房拿到產權證。

當時間來到2021年，全村僅剩1%的簽約戶。

但要全部實現簽約，依舊困難重重。

2023年11月，天河區委區政府在無先例可循的情況下，率先探索實施依法動遷。

2024年5月1日，《廣州市城中村改造條例》正式施行，成為冼村舊改依法動遷最堅實的法律支撐，也是廣州首個依法拆遷的項目。同年12月，冼村股東大會正式宣布，拆遷舊改項目集體土地使用權將收回，標志著冼村改造再取得突破性進展。

有村民坦言，“這一刻，我們等了整整15年。”

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在依法動遷的指導下，冼村舊改順利實現村屋全部拆除“清零”，這其中的意義影響深遠。

一方面，作為珠江新城板塊的重要組成，此起彼伏的村屋與周邊矗立的高樓大廈形成了鮮明的對比。

2023年廣州規劃自然資源局發布了天河冼村改造項目融資區地塊的批后公布圖。據規劃圖顯示，該項目總建筑面積約17平方米，將建1棟3-4層的商業中心，3棟23層-49層的辦公樓， 3棟47層高的住宅樓，一所幼兒園，以及地鐵合建的地下商業廣場。

未來冼村改造完成后，不僅讓珠城最后一塊配套拼圖終于填滿，同時也給珠城帶來了新的經濟增長點，“割裂”的這一標簽，也有望慢慢改觀。

另一方面, 極具冼村特色的“依法動遷”模式，或許能夠給目前陷入改造困境的廣州其他舊改項目提供一盞新的指明燈。

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三季度初，由冼村拉開了本季度廣州舊改的序幕。

那么，在過去的二季度全市舊改進度條拉到了哪里呢？

據克而瑞不完全統計，截至2025上半年，全市納入2035廣州城市更新規劃混改/全改項目共278個，其中112個確認主體，52個未確認主體，114個目前計劃或已確認為收儲/做地；黃埔區66個項目中確認主體（合作改造）共39個，居十一區之首；天河區25個舊改項目中22個為做地項目，僅3個合作開發項目已確認主體。

克而瑞還監測到，上半年舊改推進提速，多區多個項目由于合作企業暴雷等原因，最終全市14個轉為城中村改造（收儲做地）模式，其中黃埔區新增10個；此外，時代確定退出番禺福涌村、增城城豐村、新世界退出增城夏街村、保利退出增城中新村且項目改為新模式。

其中25年2季度做地項目進度加快，6個項目控規調整公示，12個項目公布改造方案，7個項目公布拆補方案，11個項目于5、6月啟動回遷房建設，回遷房建設工期多于28年完工。

與此同時，克而瑞監測到，在二季度中，各區城中村改造積極推行房票安置，破解城中村改造回遷慢的困局，同時加速存量商品房去化，降低新房市場存量壓力。

例如天河區，克而瑞數據監測顯示，在房票置換帶動下，6月天河區商品住宅成交925套，環比五月翻倍增長，同時也是2022年至今天河區月度成交量最高的一月。

隨著流速的加快，克而瑞數據監測顯示，截至2025年6月天河區商品住宅庫存7089套，去化周期20.9個月。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。