高質量開展城市更新，廣州有方法

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

昨日，政治局會議召開。

在與房地產有關的內容中強調“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。”

這是本月以來中央會議第二次明確提出“高質量開展城市更新”。

多次提及城市更新，一定程度上反映出了城市更新已經成為城市發展的重點，拔高了城市更新地位的同時，還有望為住房需求釋放提供了更廣闊的空間。

據住建部發布的數據顯示，僅2024年，我國實施城市更新項目就達6萬余個，完成投資約2.9萬億元。

聚焦廣州，作為城市更新的重要組成，本月以來舊改進度頻頻刷新。

例如就在這兩天，廣州重點做地舊改項目相繼傳來捷報。

01

火車站片區跑起來了

全市首個“做地”地塊出讓

今日（7月31日），廣州規劃自然資源局掛牌了一宗位于越秀區涉宅用地，起拍總價13.56億元，計容建筑面積4.05萬㎡，起拍樓面價3.34萬元/㎡。

地塊地理位置優勢明顯，距離地鐵五號線廣州火車站約500米，周邊有多個商貿中心。

前身為廣州市客運站，是在今年三月越秀區政府審議通過的《廣州火車站片區（站城產居一體化地區）市客運站地塊項目做地實施方案》轉化而來的，成為全市首個審議通過的做地實施方案的地塊，標志著廣州火車站片區站城產居一體化地區做地工作邁入實施階段。未來，地塊項目將規劃成集商業、辦公、居住于一體的綜合體。

作為廣州四大做地舊改項目之一的廣州火車站片區舊改，根據廣州火車站及周邊地區控制性詳細規劃征詢意見公示，規劃范圍位于越秀區、白云區、荔灣區相交處，包含廣州站“站、城、產、居”一體化地區、瑤臺村城市更新單元、三元里村城市更新單元3個部分。規劃用地范圍566公頃。

克而瑞監測到，除火車站片區改造進度有新進展外，另外兩個部分在二季度的改造進度也在穩步進行。

其中三元里改造單元首開區安置房地塊開拆，將規劃2個安置小區。

與此同時，克而瑞監測到，6月中旬，廣州公共資源交易中心掛出《三元里村城中村改造項目啟動區安置地塊招標計劃》。從招標計劃可見，啟動區安置地塊，包括AB2912067（地塊1）和AB2912076地塊（地塊2）；其中，地塊1規劃用地面積為14517平方米，總建筑面積為79002.32平方米，建設安置房5棟共418套，配建商業用房、物業管理用房等；地塊2規劃用地面積為7332平方米，總建筑面積為37345.89平方米，建設安置房2棟共176套，配建社區居委會、黨群服務站等。

各類住宅產權補償方案陸續出爐，村居最高7950元/平，國有房屋最高補償37800元/㎡。

進展相對較快的瑤臺村單元，根據改造方案，該項目采取拆除新建方式，片區將按照“依法征收，凈地出讓”模式實施改造；首開區沙涌南片區啟動基坑支護在二季度正式開建，有望2026年底建成。

今年7月廣州市越秀區礦泉街道瑤臺城中村改造項目實施方案公告，采用拆除新建的改造模式。

02

山村舊改控規發布

擬新增10宗涉宅用地

另外一個做地片區——荔灣區花地河西片區，也在近日迎來好消息。

其中的城中村改造范圍山村舊改，在本月初廣州自規局發布了該片區控制性詳細規劃。

根據公告顯示，規劃范圍總面積106.99公頃，規劃計容建筑面積175.14萬㎡，改造范圍共計63.12公頃，總投資約180億元。

還可以看到，片區將擬新增10宗涉宅用地，用地面積15.81公頃，還涉及兩宗教育用地，將分別建設1所九年制學校+1所小學。

商業用地部分，根據規劃，未來將打造成為產城融合濱水活力區，錨定建設中國熟茶研鑒交易新標桿、灣區茶業交流博覽新門戶、嶺南茶旅文化消費新聚核。

回顧山村舊改進度，據克而瑞監測到，2024年3月末，荔灣區人民政府、廣州市建筑集團有限公司，舉辦了花地河西片區做地項目合作協議簽約暨項目啟動儀式，現場荔灣區土發中心與項目做地主體簽訂合作框架協議，共同推動片區統籌做地工作。

同年八月，廣州市花地河城建有限公司發布了兩則有關荔灣區花地河西片區山村改造項目的招標公告。

截至目前，花地河西片區項目首期征拆范圍已開展征收補償摸查工作，安置方式包括就地安置、異地安置、房票安置等，滿足居民多樣化的住房選擇需求。

今年二月，網上傳出兩份關于廣州荔灣山村舊改的征收補償方案。一份針對集體土地上的宅基地房屋，最高補償3萬元/㎡；另一份，是針對國有土地上的住宅房屋，最高補5.6萬元/㎡。

擴大范圍看荔灣區上半年的舊改進度，據克而瑞不完全統計，上半年，全市納入2035廣州城市更新規劃混改/全改項目共278個，其中112個確認主體，52個未確認主體，114個目前計劃或已確認為收儲/做地，其中荔灣區有9個項目確認主體，8個為收儲/做地項目。

另一方面，據克而瑞不完全統計，本季度東漖村、茶滘村、鶴洞村入選《廣州市舊村莊改造項目拆遷補償安置爭議處理試點項目清單》。

整體來看，新時期下的廣州特色舊改模式“做地”，為其他無法推進的舊改，提供了一定參考意義。

一方面，做地模式通過政府主導、國企操盤的方式，可以有效解決舊村改造中遇到的難題，避免改造進度受到影響。

另一方面，做地模式下，政府對土地的規劃和控制能力增強，能夠更好地按照城市規劃進行土地開發和建設，確保城市空間的合理布局和功能的完善，廣州火車站片區用地規劃就是最好的例子。

對于越秀、荔灣這樣發展成熟的老城區而言，做地模式承載著老城區復興的希望。

注：以上部分數據出自《克而瑞廣佛區域二季度廣州舊村改造季度監測報告》獲取詳情請添加客服微信咨詢

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