豪宅大門，騎手進不去了

文/樂居財經 嚴明會

豪宅業主吃不上一口熱外賣。

坐落上海浦東內環，仁恒公園世紀小區是陸家嘴商圈高端住宅之一，目前二手房成交均價約13萬元/平方米，掛牌總價最貴的報價超過五千萬。

“加價5元轉單都沒有人接，這個小區我以后再也不來了！”近日，該小區因被上海一部分外賣騎手集體“拉黑”而備受關注。

勸退騎手的，是該小區物業制定的特殊外賣配送“標準流程”：

騎手將外賣送到小區大門口之后，需要集中報到，再隨保安來到地下車庫，統一坐物業人員駕駛的擺渡車，并且需要按照樓棟順序來逐一配送，一個騎手上樓送餐，保安下車全程陪同，而其他騎手則在擺渡車上等候。

但擺渡車只有一輛，一次最多塞四個騎手，一整套流程走完，每單比別的小區平均要多花十多分鐘，高峰期送一趟能耗一個小時，訂單頻繁超時，賠的比賺的都多。

而另一個讓騎手們不滿的點是，小區物業限制外賣員，卻允許快遞員自由出入，“都是送貨的，憑啥厚此薄彼？”

物業的回應

面對爭議，仁恒公園世紀小區物業工作人員回應表示，快遞員相對固定可自由進出，外賣騎手人員流動大故設限制，該制度已實施超過7年。

事實上，仁恒公園世紀小區這一特殊“送外賣”方式早在2022年就上過熱搜了。但當時處于疫情防控特殊時期，討論的焦點并不在于流程的合理與否。

據悉，該小區物業費約6.5元/平方米/月，提供物業管理服務的是上海仁恒物業管理有限公司（簡稱“上海仁恒物業”）。

根據公開信息，2021年上海仁恒物業曾向仁恒公園世紀小區業主發布一份外賣配送方案，其中就提到了外賣進入小區的“短駁車運輸”模式，即由小區物業門崗或保安陪同外賣人員，通過短駁車派送。

這一方案提到：“新的外賣配送措施目前已取得了初步的效果，高峰時段由原來送一單30-40分鐘，提速到了20-30分鐘?！?/p>

顯然，上海仁恒物業的所謂提速，并未能匹配上外賣騎手配送效率。

不過在此次爭議中，上海仁恒物業回應稱，其目前暫未收到業主的投訴，小區里還是有外賣員接單。

在目前的公開信息中，該小區物業外賣配送規定讓外賣騎手們怨聲載道，也在網上掀起不小的討論聲音，但該小區業主們似乎集體對此保持沉默。不過有媒體實地走訪收到反饋，有小區業主認為物業的做法并無不妥之處，也有業主建議優化進小區的規定。

目前外賣平臺相關負責人表示已經收到反饋，正忙著跟物業溝通，想在保障業主體驗和騎手權益之間找個平衡點。

外賣難題與機遇

樂居財經《物業K線》注意到，去年杭州豪宅小區玉潤錢潮府也曾因被外賣員吐槽“賠錢也不給這里送外賣”被熱議。

當時，該小區物業出于保障安全和有序管理層面考慮，多個出入口中僅對外賣員開放一個，導致送餐距離大幅增加，影響送餐時間。

作為現代人生活的一部分，外賣已經不可或缺。而另一邊，對居住小區品質、安全需求升級，業主對小區人車分流、外來人員管理等也有更高要求。

事實上，無論是豪宅還是普通小區，外賣員與物業之間的沖突時有發生。如何破解外賣配送“最后100米”難題？

有豪宅配置物業團隊送貨上門。

比如物業費10元/平方米/月的融創外灘壹號院，對快遞和外賣制定了無接觸管控，全部交由物業團隊送貨上門，并且在每個環節都會嚴格把控，快遞每日三次分批送貨，外賣送餐上門的頻率更高，不會耽誤業主用餐，且全程錄像備案。

普通小區有設置外賣快遞專車。

比如上海占地面積超10萬平方米的華府天地愉園小區，從正門步行至最里面的一棟樓大約需要15分鐘，在相關部門的協調下，該小區內今年配備快遞、外賣專用自行車，騎行時限速5公里，且規范回收管理。此舉既解決了外賣快遞的送餐送貨需求，也維護了小區的秩序。

不過更大的趨勢還是通過技術手段。

比如萬科物業與美團、順豐同城、京東快遞聯手，在3000多個小區實施“騎手通行解決方案”，通過一張專屬二維碼，實現大門與單元門的無縫暢行。該方案下，騎手掃描門崗訪客海報，選擇身份類型生成專屬二維碼，在智能閘機上掃碼快速通行，后臺系統實時核驗訂單真實性，非工作時段自動關閉權限，兼顧效率與安全。

龍湖智創生活也與美團達成了合作，發布騎手友好社區解決方案，通過智慧化管理系統對接，新增美團騎手快捷登記入口，快速確認騎手身份和送單任務，從而幫助騎手完成身份驗證、便捷出入小區。

虧損的關聯地產

仁恒公園世紀小區，未來是否會參考上述案例優化外賣騎手進出小區的流程？

資料介紹，仁恒公園世紀小區占地面積約5.58萬平方米，建成于2017年，共有11棟住宅樓，總共725戶，建筑面積超過21萬平方米。樓間距大、綠化與景觀搭配，從門口到最里面的樓棟步行8分鐘起步。

仁恒公園世紀小區開發商為仁恒置地，是一家來自新加坡的外資房企，創始人鐘聲堅，出生于廣東省汕尾陸豐市。1993年，仁恒置地進入中國大陸，之后把公司總部從新加坡搬遷到了上海，2006年公司在新加坡上市。

仁恒置地曾經一度是中國高端地產的代名詞，其過去30年在長三角的上海、南京和蘇州，珠三角的深圳和珠海，渤海灣的天津與唐山，西南部的成都及貴陽，以及海南的三亞等落子。在市場最好的2019年，傳聞其也規劃過破千億的夢想。

但2021年最后一次拿地之后，仁恒置地開啟了“大撤退”。2023年其銷售額323.5億，同比下降52.5%；2024年其銷售額222億，再次同比下降31.4%。

令人唏噓的是，2024年仁恒置地巨額虧損37.63億，虧損幅度擴大421%。而原因主要是房地產項目資產減值33.70億、金融資產減值凈虧損21.04億，以及投資物業公允價值虧損2.22億。

“與新加坡市場的強勁表現形成鮮明對比的是，中國市場在2024年繼續呈下滑趨勢。”近幾年，鐘聲堅已經把仁恒的重心轉移回了新加坡。

作為仁恒置地旗下的物業品牌，仁恒物業成立于1994年。樂居財經《物業K線》通過天眼查獲悉，其去年參與6起市場招投標，今年以來僅有1起。此外，今年以來其法律訴訟案件明顯增加。

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