萬科物業退出！！！

物業費從2.5元降到1.4元，44%的降幅成為壓垮萬科物業的最后一根稻草。

近日，萬科物業的退場公告悄然出現在湖北鄂州華彩城小區的公告欄上，讓4000戶業主與物業公司的價格拉鋸戰浮出水面。

“自8月1日起，項目將按照政府指導價調整服務收費，由此前的2.5元/平方米/月降至1.4元/平方米/月，大幅降價導致企業無法運行。”萬科物業在公告中明確表示將于10月31日正式退出。

這不是孤例。在距離華彩城不遠的萬科五彩城小區，同樣的價格危機正在上演。

萬科物業連發兩份通知，宣布暫時按1.4元標準收取物業費維持基礎服務，同時給業主60天協商期重新議價，否則同樣退場。

“降費”擊退萬科物業

鄂州華彩城小區規劃總戶數超過4000戶，一期約1400戶。

2021年4月，鄂州市萬科物業服務有限公司與開發商簽訂前期物業服務合同時，約定的物業費為2.5元/平方米/月。

如今，市場環境已發生巨變。2025年，鄂州市出臺住文〔2025〕36號文件，重新規范普通住宅前期物業服務收費。

新規將電梯房物業費最高限價定為1.4元/平方米/月，相比萬科原收費標準降幅達44%。物業公司被要求在7月31日前完成調價。

面對這一政策調整，萬科物業算了一筆經濟賬：最低基本工資四年間翻倍，小區能耗、物料消耗、外包成本等每年遞增。若執行1.4元標準，企業將面臨無法運行的巨大挑戰。

萬科物業曾嘗試通過業主共同決議方式解決困境，但華彩城處于滾動交付狀態，專有面積及業主人數均未達三分之二，無法推進業主大會。在保盤無望的情況下，無奈發布退場公告。

表面是價格問題，深層是成本與價值的錯位。一位上市物企內部人士坦言：“就目前而言，基礎物業服務還是占了物業公司收入的大頭，退場的核心原因就是算不過賬。”

從地產寒冬到物業困局

萬科的財務困境加劇了物業板塊的收縮決策。4月30日披露的一季報顯示，萬科A實現營業總收入379.95億元，同比下降38.31%；歸母凈利潤虧損62.46億元，同比暴跌1625.63%。

盈利能力持續惡化。萬科的毛利率僅6.1%，凈利率低至-16.88%，每股收益為-0.53元。三費占比上升明顯，財務費用同比激增85.86%。

現金流狀況同樣堪憂。萬科一季度經營活動產生的現金流量凈額為-57.93億元，雖然較上年同期的-94.21億元有所改善，但資金壓力依然巨大。

證券之星財報分析工具警示：萬科貨幣資金占總資產比例僅為6.07%，有息資產負債率已達29.07%，財務費用占近三年經營性現金流均值高達170.28%。

另外，萬科的股東也正在撤離。截至一季度末，萬科股東總戶數為54.86萬戶，較2024年末減少2.44萬戶，降幅4.26%。

萬科在化險與發展間艱難平衡。2025年1月管理層調整后，公司提出“一手抓改革化險，一手抓融合發展”的戰略，加速資產處置和業務優化。

物業板塊成為戰略調整的犧牲品。在整體收縮的背景下，無法盈利的項目被果斷放棄，鄂州兩個小區的撤離正是這種戰略選擇的具體體現。

物業退場潮來襲？

鄂州的萬科退場事件并非孤例。2025年物業主動退盤案例較往年顯著增加，形成一股行業寒潮。

在鄂州本地，1個多月前中海物業已宣布退出雙創之星小區。截至2025年1月底，該小區物業費累計欠費達59.59萬元，企業長期虧損且墊資持續增長，無力維持運營。

放眼全國，四至五月間多地出現知名物企撤離潮。4月，杭州萬固珺府小區業委會與濱江物業談判，要求將住宅物業費從2.8元/平方米/月降至最低2.2元，濱江物業直接退出后續選聘。

同期，服務揚州文錦雅苑近6年的雅生活服務宣布撤場，原因是項目財務虧損嚴重。5月，中鐵建物業宣布終止重慶花語佰驪小區的物業管理服務，坦言自入場之日起一直收不抵支，2024年下半年虧損加劇。

物業退場潮背后交織著多重因素：企業策略轉變、業主訴求覺醒與行業持續承壓。

中指研究院觀察發現，物業費收繳困難導致運營虧損是退場主因，而部分業主將拒繳物業費作為“維權工具”，或提出脫離成本實際的非理性降費訴求，加劇了矛盾。

退場后的“服務真空”成為新難題。杭州萬固珺府在濱江物業退出后公開選聘新物業，但因繳納保證金的單位不足三家，招標被迫流標。缺乏企業愿意接盤明顯虧損的項目，小區面臨服務斷檔風險。

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