建發自曝觀宸違建的秘密

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

在北京地產圈，華曉巍風頭無兩。

上半年，建發金茂觀宸拿下豐臺銷冠，網簽19.77億；海淀頂豪建發海晏，兩月網簽170套，金額50億元，一騎絕塵。

這兩份成績單，來之不易。

一個是公認為水深火熱的樓市重災區，一個是頂著單價13.5萬元/平米的超級豪宅。

市場越難，越能讓華曉巍一展才華。他是建發房產北京公司的掌舵者，靈魂人物。

現在，他在豐臺區又要接力了。

8月14日，豐臺槐新NY-030（南區）-02地塊項目規劃設計方案公示。它就是觀宸二期，與西邊的一期一路之隔。

從總平圖上看，二期基本延續了一期的建筑風格和產品定位，直接砍掉了111平米三居，變成了一個純四居樓盤。

這種戶型配比，是華曉巍團隊精心研究而得。

去年11月29日，建發房產以24.35億元底價摘得觀宸一期地塊、后引金茂入股；今年3月14日，它拿到預售許可證。

6月24日，建發與金茂以20.8億元底價摘得觀宸二期地塊。當時，觀宸網簽169套，總成交價16.27億元，地價覆蓋率66.82%。

這個成績，積累了足夠的數據樣本，成為華曉巍拿下二期最大的底氣。

截至目前，觀宸一期供應479套，網簽253套，成交均價7.82萬元/平米，成交總金額24.32億元。

關于一期的網簽成績，花姐做個簡單分析：

1、它的主力戶型在110-120平之間，供應209套，網簽130套，單價7.72萬元/平米，網簽率62.2%；

2、130-140平米供應138套，網簽85套，單價7.925萬元/平米，網簽率61.6%；

3、140-170平米戶型供應92套，網簽21套，單價也在7.9萬元/平米；最大戶型的單價，高達7.97萬元/平米；網簽率22.8%；

這組數據說明，130-140平米戶型賣得很不錯，且價格比小面積高出2000元/平米。

因此，二期繼續保留了130-140平米戶型的體量。

二期西面不臨槐房西路，有條件將大戶型多做一點。花姐初步測算，二期150-170平米戶型，比一期多了26套左右。

這樣做目的是，可以提高利潤率。

不過，一旦戶型面積到了150平米以上，單套總價將達到1200萬元以上，觀宸二期的去化壓力還是蠻大的。

如何平衡去化速度和利潤的關系，想必華曉巍早已胸有成竹。

自曝一期無風雨連廊

先感謝觀宸二期的建筑設計師，把一期的剪影也畫出來了。

或許，開發商也想方便大家，能一覽兩期的總圖。

二期的北面是NY-030北區的居住用地，東面的三角地塊，北面規劃為體育用地，南面為社區綜合用地。

從整體上看，二期的樓棟排法，延續了一期的宋式建筑風格、飛檐翹角，點狀式布局。除了兩個大門位置，絕大多數樓棟的排布位置，差異不大。

有關相似點，花姐就不贅述了，聊聊它們的三大不同點。

1、二期東面有一條電纜管溝，從北往南走向，北面距離紅線約16米，南面最窄距離約6米。

它導致二期東面的建筑不得不向西移動，浪費了一些占地面積；而一期北面和東面有一條計容街坊路，寬15米。

2、二期圖紙上公示了風雨連廊，在大門之后，緊挨下沉庭院；而一期的圖紙上，連續兩次都沒有出現風雨連廊——北京規自委分別于2024年12月27日和2025年8月14日公示。

但在一期的沙盤及營銷素材上，都出現了風雨連廊的設置，存在違建嫌疑。（詳見《觀宸風雨連廊之謎》）

3、二期的大門設在西邊偏南位置，可能是為了方便出行，但出現了一個問題，離一期東南角的車庫出入口過近，存在安全隱患。

這三點里，最大的風險，是一期的風雨連廊，如果被判斷為違建，就麻煩了。

減少小戶型，大戶型增加

觀宸二期延續了一期的好房子元素。

在2#和6#的首層局部區域做了架空層，但沒有和風雨連廊相連。

在陽臺贈送上，絕大部分戶型南向為通面內嵌式陽臺，贈送一半面積，交付時會封閉；北面贈送一個設備陽臺，會封閉交付。

它的實際得房率和一期也差不多，在85%-92%。

二期的戶型設計有所變動，140平米以下戶型，基本延續了一期的設計，但150平米以上大戶型做了優化。具體有那些變化，請加花姐微信：louhuar007。

有關它的戶型配比，花姐是這么推測的：

1、116平米和113平米戶型，分布在1#、2#、3#、10#、11#和12#，預計有109套；

2、132平米和136平米戶型，分布在5#、8#和9#，預計有140套；

3、150平米、160平米和165平米戶型，分布在1#、6#、7#，預計有118套；

剩余的，是一些頂層退臺異型戶型——為了日照的需要。實際上，觀宸屋頂的大裝飾頂，對日照也是有影響的，想了解請加花姐微信louhuar007。（《面子功夫做足，觀宸選房攻略曝光》）

此外，需要特別說明一下，二期每棟樓地面取消了“窗井”，意味著二期沒有下躍戶型。

觀宸的前世今生

兩期觀宸，很有故事。

在2024年8月20日，豐臺新宮區域的NY-030（南區）地塊上架，它是觀宸兩期的前身。

這塊地有點大，出讓規模5.39萬㎡，容積率2.4——扣除寬15米的街坊路，實際容積率約2.64，地上建筑規模12.93萬㎡，起始價52億元，樓面地價4.02萬元/平米。

一個月后的9月19日，NY-030（南區）地塊被按下暫停鍵。

到了10月25日，NY-030（南區）地塊被拆細，01地塊（觀宸一期）主要有4個變化：

1、總價少了53%，面積縮水了44%；2、容積率從2.4降為2.0；3、地塊北擴15米；4、街坊路由“一”字型，變“L”型。

但街坊路占地5121.44平米，令實際容積率回到了2.4左右。（詳見《觀宸扛下所有，華曉巍騎虎難下》）

時隔七個月后，建發聯手金茂拿下02地塊（觀宸二期），它占地2.59公頃。這比一期扣除街坊路后，實際占地面積2.528萬平米，多了620平米。

不過，二期也有一個小問題，電纜管溝導致建筑西移，令實際容積率也從2.0升至2.2左右。電纜管溝上面和退線的面積，依然在小區內，成了綠地。

十分幸運的是，觀宸二期北面和東面的街坊路，都沒有讓建發和金茂埋單。

一個問題來了，NY-030北區的居住用地——占地約3.4萬平米，會不會將觀宸二期北面的街坊路計容呢？