帶你看中國丨2025年第二季度辦公樓市場概覽

2025年二季度，更加積極有為的宏觀政策發力顯效，國內經濟運行在全球不確定性擾動下展現出較強韌性，保持總體平穩態勢。然而，外部環境的復雜多變和國內新舊動能轉換的挑戰仍影響企業的決策和預期，市場仍需政策端的持續發力。二季度，中國主要城市的甲級辦公樓市場需求端較為謹慎，受外部環境的不確定性增強影響，企業觀望情緒濃厚，新增租賃節奏放緩。同時，部分城市迎來供應放量，供需矛盾持續，各城市甲級辦公樓租金繼續承壓，業主在新租和續租談判上進一步下調預期。

在2025年二季度，全國主要城市甲級辦公樓市場整體凈吸納量錄得30.1萬平方米。在全球經濟不確定性加劇的環境下，租戶的租賃決策更趨謹慎，續租率保持高位，部分租戶采取觀望策略，導致整體租賃需求釋放節奏放緩。“成本優化”已成為驅動大部分城市的企業租賃決策的核心因素。值得注意的是，雖然部分城市的特定行業展現出較強的需求韌性，且宏觀政策支持力度不減，但受限于租戶普遍存在的謹慎心態，整體市場復蘇動能依然受限，復蘇步伐較為緩慢。

二季度，一線城市凈吸納量共計22.8萬平方米，環比小幅下降。在北京，全市整體帶看量與上季度相比有所回落，當前市場新租需求疲弱，業主方正積極采取主動策略，重點維護現有優質租戶的續約穩定性。在上海，成本驅動型搬遷和升級仍是市場需求的主要來源，季度內市場凈吸納量錄得5.7萬平方米，租戶保持對租金成本的高敏感度，并積極尋求更有利的租約條款，租賃決策有所放緩。廣州甲級辦公樓市場供需結構持續調整，外資企業對辦公面積和租賃成本管控嚴苛，中大型內資企業加速向自持非甲級物業搬遷，導致凈吸納量同比下跌。二季度，深圳甲級辦公樓市場錄得10.3萬平方米凈吸納量，總部型企業的自用需求成為市場基石；相較之下，市場租賃需求同比收縮明顯，企業運營成本管控持續強化，外資企業尤為謹慎，整體租賃活動以成本優化為導向。

二季度，1.5線及二線城市甲級辦公樓市場共錄得凈吸納量8.8萬平方米。杭州凈吸納量約為2.1萬平方米，科技互聯網行業需求有所回升，專業服務機構需求依舊活躍。南京甲級辦公樓貢獻約1.8萬平方米凈吸納量，專業服務業持續釋放穩定需求。在“以價換量”策略的驅動下，武漢、天津甲級辦公樓市場需求活躍度小幅上升。成都二季度凈吸納量錄得2.2萬平方米，增量需求持續低位，市場競爭重心已轉向存量博弈。青島、西安的甲級辦公樓市場整體凈吸納量維持在低位徘徊。

二季度，科技互聯網仍是多個城市的主要需求來源。北京科技企業租賃表現相對活躍，主要體現為互聯網大廠在中關村區域的整合與擴張行為，相關擴張需求貢獻了二季度凈吸納量的70%。深圳硬科技賽道（如消費電子、半導體及集成電路等）表現亮眼，錄得多宗整層及以上規模交易。廣州科技行業領跑租賃市場，數據分析平臺、MCN機構等電商服務商表現較為活躍。武漢科技互聯網行業成交面積占2025年二季度總成交比例的21%，在線教育、直播以及電商企業的升級和擴租需求較活躍，行業調整速度明顯加快。二季度杭州科技互聯網需求進一步回升，新租需求占整體市場成交比重的29%。

金融及專業服務業保持穩健，部分城市錄得較大面積新租成交。專業服務業中，廣州的律所和留學教育機構需求較為穩定，部分留學教育機構看重高端辦公環境對品牌形象的提升價值，市場中錄得數筆大面積租賃成交。英語/留學相關教培機構在杭州同樣保持活躍。專業服務類企業在南京甲級辦公樓中持續釋放穩定需求，其中律所為主力。金融服務業方面，成都新租需求中，金融行業占比22.3%，仍位居首位，小額貸款行業維持結構性穩健。青島金融行業升級需求推動有效去化。武漢甲級辦公樓市場內，以保險為代表的傳統金融主導市場成交，同時科技金融等新興金融需求有所上升。

二季度，全國主要城市的甲級辦公樓市場新增供應總計170.5萬平方米，其中一線城市新入市總量共計115.8萬平方米。上海共計七個甲級辦公樓項目交付，建筑面積總計41.4萬平方米，供應集中入市使整體市場空置率環比上升1.2個百分點至24.6%。廣州迎來五個新項目入市，大部分新項目仍處租賃爬坡期，推高全市空置率至23.8%。深圳受新增供應集中放量影響，全市甲級辦公樓平均空置率攀升至26.5%。

二季度，1.5線及二線城市新增供應體量共計錄得54.7萬平方米。成都甲級辦公樓新增供應錄得17.8萬平方米，金融城辦公供應周期重啟，新興板塊供應持續放量。南京位于河西板塊的河西德基世界貿易中心于本季度竣備交付，為市場帶來約14.4萬平方米的新增供應。武漢越秀金融匯T5入市，為解放大道子市場新增約10.8萬平方米的供應面積。

2025年二季度，供應放量疊加需求釋放緩慢，全國主要城市的甲級辦公樓租金仍處于下行通道。多數城市業主方采用更加積極的“以價換量”策略，以應對項目去化壓力。存量項目業主方為穩定現有出租率，普遍在續租條件上保持靈活。

一線城市中，北京租金延續前幾個季度的下行趨勢，環比下跌4.0%，業主為租戶續租提供了更具競爭力的租金折扣、免租期或其他靈活的附加條款等以吸引租戶原址續租，而中關村租賃市場受科技行業支撐，部分高入駐項目租金已基本止跌。上海甲級辦公租金環比下降3.1%，市場持續利好租戶方，考慮到市場租金和樓內租戶現行租金之間的差距，更多租戶期望與業主進行租約重組談判，而業主方為穩定現有出租率，在延長租約的條件下，提供租約重組解決方案。在廣州，面對新興子市場的高供應壓力和成熟CBD租戶搬遷風險，租金環比下降2.9%，部分由綜合性大企業運營的辦公樓項目探索通過非地產業務的產業協同優勢增強租戶粘性。深圳業主注重現有租戶留存，通過提供優惠的租約條件穩定基本盤，全市租金二季度環比下跌3.1%。

1.5線與二線城市中，部分城市甲級辦公樓市場供應放量，租金表現持續承壓。南京甲級辦公樓市場租金環比下降0.8%。在武漢，供應壓力下業主持續采取靈活友好的租賃策略，但需求端低迷，租金降幅擴大；青島甲級辦公樓市場凈有效租金環比下降2.1%，租戶在續租傾向、決策周期、成本預算上愈發謹慎，迫使業主方在當前市場環境下做出更多讓步。成都高空置壓力持續拉低租金，業主愿意提供更具競爭力的免租期，全市甲級辦公樓凈有效租金環比下降2.0%。

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