北京樓市：憋了九年，這次真炸了！

今年北京新房市場的頂流，通州說第一，沒人敢稱第二。

年初招商云璟攬閱首開就幾乎賣光，創下年度銷售神話；緊接著一路之隔的強力家具地塊，被中鐵建以21.94%的溢價率搶下，這熱度僅次于海淀朱房和樹村兩個黃金地塊，想想都知道有多搶手。

后來八里橋的朝棠攬閱更絕，69平硬生生擠出個小三居，直接在京樓圈炸了鍋；再到如今被稱為通州“湯臣一品”的中建運河玖院，憑實力封神——說真的，通州樓市這陣仗，好些年沒見過了。

一、“雙限” 解綁后，通州終于不用裝死了

通州現在的這把熱勁兒，得從去年930新政說起。

之前的通州限購，簡直嚴的沒天理。非京籍想在這兒買房，不僅得有連續五年的北京社保，還得加上連續三年的通州社保；就算是京籍但沒通州戶口，也得把勞動關系放通州才能買。

這種政策下，多少人想買都買不了？通州的新房和二手房流通被卡得死死的，房價更是一路陰跌，有的到現在都沒緩過勁兒來。

直到去年930新政，卡了九年的“通州雙限”終于松綁了，通州才算喘過氣來，土地供應也跟著爆發。

最明顯的是，放開限購后，通州供的地比以前強太多了。

往年那些地，不是在宋莊就是在梨園、環球度假區，雖說名義上也算通州城市副中心，但位置是真不怎么樣。

咱說句實在的，那“宋莊”都快到河北了，真正通州本地的客戶是很看不上那地方的。

但這兩年再看，通州供的地都集中在老城核心區和運河商務區，這才是通州真正的核心地段。

老城核心區西邊挨著朝陽，東邊到五河交匯，聚集了通州傳統的主要配套，像潞河中學、通州萬達、首都醫科大這些，是通州發展最早、人氣最旺的地方。

運河商務區，號稱 “通州版 CBD”，2019 年北京市政府東遷就到了這兒，所以政務氛圍特別濃，城市界面干凈，住在這兒的人素質也普遍較高。

二、火起來的通州，剛好撞上 “好房子” 風口

今年通州爆火的項目不少，但最讓人記住的還得是八里橋的 “朝棠攬閱”。

這個項目能出圈，很大一個原因就是69平做了小三居，再次刷新了北京樓市三居面積的底線，也標志著通州正式進入 “好房子” 時代。

“好房子” 最大的好處，就是能通過陽臺、飄窗、設備平臺甚至花池這些地方，提高得房率，一般比之前的項目得房率高10%左右。

這意味著什么？同樣一套500萬的房子，因為得房率高了，購房者相當于多賺了50萬，性價比一下就出來了。

所以朝棠攬閱入市后賣得一直很火，7月20日開盤，才一個月就網簽了225套，網簽價5.8萬 / 平，一期現在已經賣得七七八八了，正在加推二期。

汲取一期熱銷的經驗，二期主打還是100平左右的三居小戶型，走的是控總價路線，特別適合朝陽東部的剛需一族上車。

另一個爆火的項目是中建運河玖院，被叫做通州的 “湯臣一品”，地塊位置自然沒話說，南邊挨著北運河，東邊就是北京市政府，北邊還有亞洲最大的TOD綜合體。

當然，這個項目的得房率也很逆天。為了最大程度利用河景資源，南邊臨河的地塊，直接做了270度轉角大露臺，這部分面積還不算在房本里，等于白給的，不花錢。

高樓層俯瞰運河河景，周圍還有不少公園，居住體驗可想而知。

不過這個項目價格也稍高，臨河地塊單價可能超過7萬，更適合不缺錢但看重品質的高凈值客戶。

當然項目也有不臨河的地塊，性價比就高多了，單價5萬出頭，是通州老城區改善住房的首選。

三、現在該不該入手通州？聽句實在話

受大環境影響，現在整個房地產行業都不算景氣。

但對真正的剛需來說，這未嘗不是個好機會。市場好的時候，開發商拿不到現在這么核心的地塊，得房率、裝修標準這些也不會卷得這么厲害。

所以綜合來看，剛需現在上車很合適。畢竟是自住，房子漲了跌了跟你關系不大，當下解決居住需求才是最重要的。

不過現在在通州買房也有講究，一定要優先選運河商務區、老城核心區、老城區這些核心板塊，保值增值能力更強。

另一方面，如果不是資金實在緊張，真不建議買二手房。

這一輪通州新房扎堆入市，這些好房子位置好、得房率高，對二手房來說就是降維打擊，二手房除了降價根本撐不住，甚至很多次新小區的跌幅都超乎想象。

當然，如果實在沒辦法只能選二手房，也一定要優先選像通州富力金禧花園這種有學區、有配套、品質還不錯的次新房，保值能力更強。

最后說一句，在通州買房，盡量往地鐵線邊上靠。

通州雖然因為市政府遷入，帶來了不少人口、辦公資源，交通、醫療、教育配套也跟著發展，基建各方面都不錯，但通州本身沒什么強大的產業。

目前很多通州人就業，還是得靠東城、西城、朝陽、海淀，通州本地的職住平衡還差得遠。

所以買房時，盡量沿著地鐵線，以后房子想出手，也會相對容易。