保利，拔刀了

昨天，我們去了一趟保利天曜。

項目正式對外開放了實景會所，伴隨著黃昏落日，顏值還是很高的，兌現力很強，大家能給幾分？

很多朋友關心的員村舊改，金融城西區花城大道東延和員村二橫路十字路的征收方案終于通過了廣州市土委會的審議通過，員村部分小區開啟征收模式，對天曜來說也是個利好。

作為保利今年在天河推出的首個新盤，天曜定位更改善，開盤表現不錯，成交266套，是天河區銷冠，主力戶型為120-210平方米，均價9.5萬-12萬元/平。

而在天河東，剛剛拿地3個月的航天奇觀項目，準備來了！

相比改善氛圍很濃的天曜，航天奇觀項目定位更剛改，戶型80-130平，適合更多預算不太高，但又想環境不錯、留在天河的買家。

1、主力戶型80-130平，塔樓+板樓的高低配

項目規劃3棟板樓，6棟塔樓，為17-23層高的城市小高層。

·3座臨湖板樓分別是1#、2-1#、2-2#、3-1#、3-2#，均為17F高的兩梯兩戶，可以打通成整層，獨立雙電梯，主力戶型是130平左右。

·6座塔樓則為23F高，有兩梯五戶、兩梯四戶的兩個配置，主力戶型是80、90、110平左右。

保利航天保留了一個神秘小戶型，但不會作為主力出貨。

對項目感興趣，想知道項目價格、戶型、資料的朋友，可以添加小C。

2、戶型使用率超100%，

目前，保利航天計劃首開1#、2#、10#，80-90-110-130平戶型，使用率會超100%，園林、生活、收納的場景會做到齊配，戶型圖預計月底正式公布。

整體來看，在天瑞嘗到甜頭的保利，還是會走嶺南新中式風格。

參考保利兩個最近做的板樓戶型，一個是保利天瑞的125平。

一個是，保利天奕的120平。

現場工人告訴我們，具體項目規劃還在等批準，最近加緊做樣板房和銷售中心。

我們工作日到訪時，工人們大多在銷售中心這邊趕工，大概率9月下旬能搞定。

保利把銷售中心放在了片區更成熟，交通更方便的靠近天匯一側。

3、保利打造世界大觀第四湖

保利這次的風格雖然是新中式，雖然距離月亮湖、中心湖、太陽湖的世界大觀中心景觀帶有距離，但有自己的獨家條件。

首先，是會打造一條聆湖路，縫合世界大觀的路網裂痕，從聆湖路能直達核心的日月湖、天外學校以及周邊商業配套。

其次，保利自己也會打造一片映辰湖，保利初步規劃了小橋和涼亭，做出完整的湖居生活場景，給情緒價值。

這片湖的最終效果如何，對大面積的臨湖板樓有很大影響，是主要賣點之一。

4、學校暫定天外，世界大觀兌現仍需時間

最近跑了兩三趟世界大觀，配套兌現、景觀、氛圍都能看得到進展。

除了上述打造的太陽湖、月亮湖、中心湖之外，片區內的玻璃幕墻板樓設計，也很加分。

當初定下的世界大觀改善豪宅圈的底子，其實已經搭建起來了。

學校也已經有了兩所天外，保利航天初步計劃也是對口統籌片區內的學校（源自出讓文件）。

有湖，有景，有學校，但最大的缺點是交通。

保利航天更適合自駕客群，我們拉了下通勤時間，天河上班都是半小時左右。

片區內有大觀南路地鐵站，保利航天距離地鐵站約1.6公里，需要接駁。

我們打聽到公交集團正在規劃一條新的路線，會經過天河老人院到黃村和大觀南路地鐵站通至奧體。屆時，項目門口會設置站點，直接接駁地鐵站。

片區內正在大規模動土，貨車運工地材料、道路在施工擴建，已經能看到實質性的進度。

一方面是，大觀村舊改，以此帶來的城市界面升級和路網完善。

另一方面是，世界大觀配套的兌現，學校、體育館、商業資源的落地，火石健身、咖啡廳開始對外營業了。

越秀觀樾的濱湖1萬方商業，已經能看到初步成果。

全運會開幕式定在天河奧體中心，這對世界大觀，乃至整個天河東，都是一次秀肌肉的機會。

廣州CBD的煙花，不只在白鵝潭，也在天河東。

5、客群清晰，保利航天抓準小面積市場空白

總結一下，保利航天的湖景、產品、學校其實都是有兜底的，自駕天河上班也很方便。

保利沒把戶型做的很大，也給計劃留在天河市區的改善、剛改買家一個機會。

項目的定位和客群都相對明朗，天河珠江新城、金融城高管，以及奶廠、科學城的客群。還有看中湖居以及天外學位剛性需求，入住就能過上舒適生活的人群。

我們整理過數據，目前天河東剛改/改善的新盤，產品力強的新規戶型不多，很多也客群下不去手。

在500-700萬價格段，天河樓盤的上車戶型還是偏弱的。

預算800萬以下，但是又想換到改善地段的客群，就有點難受，容易糾結。

而保利航天奇觀二期，正好是處于一個錯位良性競爭的市場生態位。

對世界大觀及周邊板塊來說，在保利天匯的100平以下小三房清盤后，片區內已經沒有3房產品了。

保利航天的地理位置剛好處于保利天匯和越秀觀樾中間，保利交出的答卷是全都要，既有天匯風格的塔樓小面積三四房，也有130平板樓，剛好卡在兩者中間，是個相對空白且需求明確的市場。

越秀觀樾，起步主推4房，125方850萬、140方1050萬，均價7-10萬/平。

縵云廣州，最小戶型也去到了140方，總價850萬+。

至于前段時間的觀樾19萬/平成交記錄，是一套210平的合墅，證明了高端買家對世界大觀是有認可度的，有錢人想買在天河，世界大觀的居住環境、學位配套、連片開發、湖山資源有優勢。

而航天奇觀項目名義樓面價3.05萬/平，直觀上看確實比其他項目更低；容積率2.07，又基本和觀樾一二期持平。

無論從產品打造還是未來定價上，都注定有更多發揮空間。