猛！“再造一個(gè)新廣州”的方法，就藏在這份文件里.....

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

在今年2月召開的廣州高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示將通過發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力來“再造一個(gè)新廣州”。

大力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的過程中，土地是其中一項(xiàng)非常重要的生產(chǎn)要素。

近日，《廣州市低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃 （2023—2035年）》在廣州規(guī)劃自然資源局公開征詢意見。

盤活低效用地的原因也很簡(jiǎn)單，在 2025年中央城市工作會(huì)議上提出，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

實(shí)施低效用地再開發(fā)，是推進(jìn)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要抓手。

該份文件還有哪些內(nèi)容值得我們關(guān)注？

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《專項(xiàng)規(guī)劃》指出，廣州低效用地的總量約622平方公里，約占全市現(xiàn)狀建設(shè)用地的三分之一。

在空間分布上，呈現(xiàn) “混雜割裂、區(qū)域差異” 特點(diǎn) —— 歷史城區(qū)以低效居住為主，中心城區(qū)核心區(qū)類型混合，外圍城區(qū)以村莊、工業(yè)用地集中連片分布，且外圍用地碎片化嚴(yán)重，成片改造難度大。

其中低效村莊用地占比最高，達(dá)到了46%，累計(jì)285.4 平方公里，其次是低效工業(yè)用地198.8 平方公里，占比32%，低效居住用地43.8 平方公里，占比7%。

白云、增城、番禺成為了低效用地的主要聚集。

不僅如此，規(guī)劃還指出，盡管工業(yè)用地占比高，但因存在著“碎片化”的特征，無法形成規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)集群，導(dǎo)致了產(chǎn)出的效益比較低，與國(guó)內(nèi)外高能級(jí)城市的產(chǎn)出效益存在一定的差距。

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對(duì)此，為進(jìn)一步促進(jìn)低效用地再開發(fā)，廣州擬將目標(biāo)分為“三步走”:

近期至2027年，全市擬推進(jìn)低效用地再開發(fā)規(guī)模約155平方公里；中期至2030年，全市累計(jì)推進(jìn)低效用地再開發(fā)規(guī)模約220平方公里；遠(yuǎn)期至2035年，全市累計(jì)推進(jìn)低效用地再開發(fā)規(guī)模約310平方公里。

對(duì)重點(diǎn)任務(wù)和各區(qū)的目標(biāo)也做出了明確的要求：

中心城區(qū)（越秀、天河、海珠、荔灣）到2027年擬推進(jìn)95.9 平方公里低效用地再開發(fā)，遠(yuǎn)期189.4 平方公里，側(cè)重歷史活化與民生提升。

外圍城區(qū)（白云、黃埔、花都、番禺）近期推進(jìn)37.2-32.9 平方公里，遠(yuǎn)期70.4-63.9 平方公里，承載產(chǎn)業(yè)與人口疏解。

遠(yuǎn)郊區(qū)（南沙、從化、增城）近期推進(jìn)1.8-6.1 平方公里，遠(yuǎn)期4.2-22.4 平方公里，推動(dòng)城鄉(xiāng)融合與生態(tài)修復(fù)。

在重點(diǎn)任務(wù)與實(shí)施策略上，主要包含了“優(yōu)化國(guó)土空間結(jié)構(gòu)”、“完善住房市政公服體系，提升人居環(huán)境居住品質(zhì)”等四個(gè)方面，

具體來看住房方面的內(nèi)容，規(guī)劃明確指出“改善住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多元住房需求”。

第一，加強(qiáng)存量住宅用房轉(zhuǎn)換。將社會(huì)閑置房、城中村存量住宅用房等低效居住用地房源作為保障性租賃住房的重要渠道。克而瑞監(jiān)測(cè)到，近兩年來，廣州持續(xù)擴(kuò)大保障性租賃住房的供應(yīng)規(guī)模。

去年11月，廣州安居集團(tuán)發(fā)布征集通告，在全市范圍內(nèi)將收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房。

在今年2月，廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過《廣州市保障性租賃住房管理辦法（暫行）》。

以建筑面積不超過70平方米的小戶型（套、間）為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題的租賃住房。

第二，合理利用富余安置房。聚焦廣州舊改重點(diǎn)片區(qū)，加強(qiáng)與村集體合作，推動(dòng)改造后富余安置房作為保障性租賃住房使用，持續(xù)推動(dòng)完善城中村改造等低效用地再開發(fā)項(xiàng)目中的富余安置房作為保障性租賃住房機(jī)制。

在此之前，廣州已出臺(tái)相關(guān)法規(guī)推動(dòng)城中村改造過程中建設(shè)保障性住房。

在今年3月，廣州發(fā)布《關(guān)于城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)保障性住房的意見》，當(dāng)中提到：1、城中村改造地塊，除安置房外的住宅規(guī)劃建面要建設(shè)不低10%的保障性住房。

2、復(fù)建安置區(qū)，要建設(shè)不低于村民、村集體住宅建筑面積20%的租賃住房。

第三，強(qiáng)化改建住房利用。將閑置的商業(yè)建筑進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換與整體改建，支撐保障性租賃住房建設(shè)。前段時(shí)間就有媒體爆出，后天河北板塊有五星級(jí)酒店改成保障性租賃住房使用。

第四，適度開展新建租賃性保障住房。在今年年初發(fā)布的《2025年工作計(jì)劃》中提到，2025年，廣州計(jì)劃籌建保障性租賃住房10萬套（間）。

在規(guī)劃中，還新增了民營(yíng)科技園核心區(qū)東江新城、蕉門河-黃閣片區(qū)等外圍城區(qū)低效用地用于建設(shè)保障性租賃住房。

保障性租賃住房作為解決新市民和青年人住房問題的重要舉措，增加供應(yīng)，不僅關(guān)乎民生福祉，更是推動(dòng)城市化進(jìn)程和社會(huì)穩(wěn)定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

整體來看，這份專項(xiàng)規(guī)劃不僅是廣州未來 12 年土地利用的 “行動(dòng)指南”， 兼具戰(zhàn)略高度和實(shí)操性，更通過創(chuàng)新模式與實(shí)踐路徑，充分釋放低效用地的 “空間紅利”，助力廣州打造 “國(guó)際大都市” 標(biāo)桿。

值得一提的是，廣州規(guī)劃自然資源局公布了截至8月廣州低效用地再開發(fā)的情況：全市已成功批復(fù)10宗、45.74公頃（686畝）低效用地，有力推動(dòng)了9個(gè)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)項(xiàng)目落地實(shí)施。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。