沈陽物業(yè)市場饕餮盛宴 1.37億招標(biāo)背后的行業(yè)變革與競爭格局

中國醫(yī)科大學(xué)盛京醫(yī)院滑翔院區(qū)

市場盛宴：盛京醫(yī)院三院區(qū)招標(biāo)引發(fā)行業(yè)震動

中國醫(yī)科大學(xué)附屬盛京醫(yī)院三個院區(qū)近期啟動的物業(yè)招標(biāo)項目，以總價1.37億元的總金額和七個包組的競爭格局，成為東北地區(qū)醫(yī)院物業(yè)市場的標(biāo)志性事件。作為中國醫(yī)科大學(xué)附屬盛京醫(yī)院，其南湖、滑翔、沈北三院區(qū)總建筑面積超50萬平方米，此次招標(biāo)將三院區(qū)分拆為七個獨立包組，涵蓋保潔、安保、設(shè)備運維、醫(yī)療廢物處理等全鏈條服務(wù)，且采用“兼投不兼中”規(guī)則，既分散了服務(wù)風(fēng)險，也為不同規(guī)模的物業(yè)公司提供了競爭空間。

這一招標(biāo)策略的背后，折射出醫(yī)院物業(yè)市場的兩大趨勢：一是大型醫(yī)院通過精細(xì)化拆分服務(wù)模塊，引入專業(yè)化競爭以提升服務(wù)質(zhì)量；二是通過分拆招標(biāo)降低單一供應(yīng)商的依賴度，增強(qiáng)議價能力。從市場規(guī)模看，僅盛京醫(yī)院單個項目的年服務(wù)費就接近1.4億元，若按3年合同期估算，總規(guī)模將超4億元，這對沈陽乃至東北地區(qū)的醫(yī)院物業(yè)市場具有風(fēng)向標(biāo)意義。

市場現(xiàn)狀：規(guī)模擴(kuò)張與專業(yè)壁壘并存

市場容量持續(xù)擴(kuò)容全國醫(yī)院物業(yè)市場規(guī)模預(yù)計2026年將突破600億元，沈陽作為東北地區(qū)醫(yī)療中心城市，其市場規(guī)模雖無官方統(tǒng)計，但從盛京醫(yī)院單個項目金額可見一斑。遼寧省某頭部物業(yè)企業(yè)以816萬平方米的非住宅管理面積位居全省第一，業(yè)務(wù)涵蓋醫(yī)院、院校等業(yè)態(tài)，顯示本地企業(yè)在市場中占據(jù)重要地位。此外，沈陽社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、各區(qū)中醫(yī)院等中小型醫(yī)院的物業(yè)采購項目（金額約50萬元/年），則反映出市場分層明顯，大型醫(yī)院與中小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)的服務(wù)需求差異顯著。

專業(yè)門檻構(gòu)筑競爭壁壘

醫(yī)院物業(yè)對衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)急響應(yīng)、感染控制等要求極高。例如，保潔需遵循“分區(qū)分色”原則，醫(yī)療廢物處理需符合《醫(yī)療廢物管理條例》，設(shè)備運維需具備特種設(shè)備操作資質(zhì)。這種專業(yè)性導(dǎo)致市場集中度較低，全國性物業(yè)知名企業(yè)雖在盛京醫(yī)院項目中中標(biāo)，但本地企業(yè)憑借區(qū)域資源和成本優(yōu)勢，仍在中小型醫(yī)院市場占據(jù)主導(dǎo)地位。數(shù)據(jù)顯示，全國僅50%左右的500強(qiáng)物企布局醫(yī)院業(yè)態(tài)，專業(yè)公司如國藥諾達(dá)、醫(yī)管家、國天健宇等物業(yè)公司以細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)勢領(lǐng)先，而沈陽市場呈現(xiàn)“全國性公司主導(dǎo)大型項目、本地企業(yè)深耕中小型醫(yī)院”的雙軌格局。

競爭格局：多家企業(yè)瓜分市場的深層邏輯

01

中標(biāo)企業(yè)的策略分化

盛京醫(yī)院招標(biāo)中多家企業(yè)分食七個包組，可能包含兩種競爭策略：一是全國性物企聚焦高價值包組（如保潔、設(shè)備運維、醫(yī)療廢物處理），利用技術(shù)優(yōu)勢獲取溢價；二是本地企業(yè)主攻基礎(chǔ)服務(wù)包組（如安保），憑借成本控制和快速響應(yīng)能力搶占份額。

資質(zhì)與經(jīng)驗成為準(zhǔn)入門檻：醫(yī)院物業(yè)招標(biāo)通常要求投標(biāo)企業(yè)至少通過ISO9001、ISO14001、ISO45001三大管理體系認(rèn)證（本次招標(biāo)部分包組還要求投標(biāo)企業(yè)通過ISO27001信息安全體系和ISO50001能源管理體系的認(rèn)證）、醫(yī)療廢物處理許可證等。盛京醫(yī)院項目更可能要求投標(biāo)人具備5~10個類似項目服務(wù)業(yè)績，相對門檻較高。

02

政策驅(qū)動與技術(shù)變革重塑行業(yè)生態(tài)

政策紅利釋放市場空間：國家衛(wèi)健委《公立醫(yī)院章程范本》明確要求后勤服務(wù)規(guī)范化、智慧化，沈陽作為公立醫(yī)院改革試點城市，正加速推進(jìn)后勤社會化進(jìn)程。例如，2024年沈陽市公立醫(yī)院改革與高質(zhì)量發(fā)展示范項目中，數(shù)字化設(shè)備采購與物業(yè)運維服務(wù)同步推進(jìn)，顯示政策對“醫(yī)+物”協(xié)同發(fā)展的支持。此外，國家推動的“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，為物企拓展護(hù)工培訓(xùn)、餐飲提供等增值服務(wù)提供了政策依據(jù)。

智慧物業(yè)開啟效率革命：盛京醫(yī)院已率先應(yīng)用BIM技術(shù)構(gòu)建后勤可視化智慧運維平臺，實現(xiàn)設(shè)備故障精準(zhǔn)定位、人員調(diào)度優(yōu)化、能源消耗監(jiān)控等功能。這種技術(shù)應(yīng)用不僅提升了管理效率，還降低了30%的運維成本。在政策鼓勵下，沈陽其他醫(yī)院也在加速智能化改造，如沈陽市骨科醫(yī)院2023年招標(biāo)中明確要求投標(biāo)人具備信息化管理能力。可以預(yù)見，智慧物業(yè)將成為未來競爭的核心賽道。

03

未來趨勢：專業(yè)化、集約化與增值服務(wù)拓展

服務(wù)內(nèi)容向縱深延伸：醫(yī)院物業(yè)正從基礎(chǔ)“四保”（保潔、保安、保修、保綠）向醫(yī)療輔助服務(wù)升級。例如，愛瑪客聚焦醫(yī)院團(tuán)餐業(yè)務(wù)，醫(yī)管家開發(fā)醫(yī)療設(shè)備預(yù)防性維護(hù)服務(wù)，這些增值服務(wù)毛利率可達(dá)20%以上，顯著高于基礎(chǔ)服務(wù)。沈陽市場已出現(xiàn)類似趨勢，如盛京醫(yī)院項目中包含中央運送、輔助醫(yī)療服務(wù)、患者生活護(hù)理、打字員服務(wù)等細(xì)分模塊招標(biāo)。

集約化管理降低運營成本：醫(yī)院物業(yè)普遍面臨毛利率偏低的困境，集約化管理成為破局關(guān)鍵。例如，某本地物業(yè)通過整合區(qū)域資源，將醫(yī)院、學(xué)校、政府項目的設(shè)備運維團(tuán)隊共享，降低了15%的人力成本。未來，跨業(yè)態(tài)資源整合將成為主流模式。

ESG理念重塑服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：綠色物業(yè)、低碳運維正成為招標(biāo)加分項。沈陽市場未來可能跟進(jìn)類似多體系的要求。物企需在清潔劑使用、能耗管理、垃圾分類等方面提升合規(guī)性，以適應(yīng)政策導(dǎo)向。

未來趨勢

勢不可擋的企業(yè)轉(zhuǎn)型

NOTE

沈陽醫(yī)院物業(yè)市場正經(jīng)歷從 “粗放管理” 向 “精細(xì)運營” 的轉(zhuǎn)型，1.37 億元招標(biāo)項目僅是行業(yè)變革的縮影。在政策驅(qū)動、技術(shù)賦能和專業(yè)化需求的多重作用下，市場將呈現(xiàn) ”頭部企業(yè)主導(dǎo)高端市場、本地企業(yè)深耕基礎(chǔ)服務(wù)、智慧化與增值服務(wù)重塑盈利模式” 的格局。對于物企而言，提升專業(yè)資質(zhì)、布局智慧化解決方案、拓展醫(yī)療輔助服務(wù)，將成為在沈陽乃至東北地區(qū)醫(yī)院物業(yè)市場突圍的關(guān)鍵。未來，隨著醫(yī)療資源擴(kuò)容和后勤社會化深化，這一市場仍將保持10% 以上的年增長率，持續(xù)釋放發(fā)展紅利。