研報評論區話題：關于租售比和房價收入比的解釋

開這個號大半年了，隨著關注數逐漸增加評論區也逐漸熱鬧了起來，繼上次解釋了經濟學預測的意義和人口對房地產的實際影響后，這次繼續針對評論區提出較多的問題進行解釋，這次選的是看的眼睛都起繭子的租售比和房價收入比問題。之前熱點問題的解釋是附在研報上，而本次開始會以單獨文章的形式進行，這樣可以保證篇幅長度從而解釋的盡量清楚些。

其實這兩個問題我在之前的文章里已經零散的解釋過很多次，但每次都還是會收到關于這兩個問題的留言，這類留言毫無意外的都有同一個特點，就是沒有看過文章，僅憑一個標題或者看一個結論就直接上來給你來一句房價收入比和租售比不合理，所以還沒跌到位。事實上這種說法相當單線程且缺乏經濟學常識，即使是一個沒有接觸過經濟學的人，只要具備正常的邏輯能力就很容易意識到僅憑房價收入比和租售比根本無法對房產進行合理估值。

就比如我可以隨便拋出一個問題來證明我的說法，既然你們認為只需要看房價收入比和租售比就可以判斷房價是否合理，那為什么從1998年房改開始到2021年房價可以長期上漲呢？以你們的標準來看，這23年里的房價收入比和租售比一直都很不合理，那為什么房價沒有因此跌下來而是漲了23年？所以即使你不懂經濟學，僅憑邏輯推理也應該知道只看房價收入比和租售比根本不能判斷房價是否合理，相反這種思維會把你甩下車，現在大多數因為眼紅而唱跌的人就是當年被甩下車的。那么接下來我們詳細分析下為什么光看這兩個指標無法對房產進行合理估值。

房價收入比

房價收入比指標的公式是“房價收入比=住房總價÷家庭年總收入”，從這個公式我們可以清楚的看出房價收入比取決于兩個因素，即住房總價（分子）和家庭年總收入（分母），住房總價這個分子很容易理解，而這里最容易讓人陷入誤區的是家庭年總收入這個分母。

我們先靜態的看這個公式，這里需要問大家一個問題，房子是哪個階層在買？很明顯的，即使房價跌到今天這個地步，買房的依然是中產及以上階層（有些城市目前是中低收入家庭趁房價深跌而買低總價剛需房），所以上面公式里的家庭年總收入這個分母其實并不是很多人理解的城市人均收入，而是城市中產及以上階層的人均收入。這很容易理解，一個商品的價格只取決于它目標客戶的購買力，和買不起的人的收入是沒關系的。這里可能有很多人躍躍欲試的要問，那老百姓的居住權怎么保證？那你首先要明白居住權和商品房產權的區別，人人都有居住權不代表人人都有商品房產權，目前正在鋪開的公租房不就是對居民居住權的保障？有錢誰不想住大別野呢？但現實就是只有頭部人群可以住大別野。

在明確了以上兩點以后，修正后的房價收入比公式就出來了：房價收入比=住房總價÷中產及以上群體的家庭年總收入，有興趣的可以去本地統計局看看收入統計明細，一般城市都有列出五個檔位各占20%的收入情況，比如頭部收入人群（頭部20%）、中高收入人群（中高20%）等。城市的本地房價基本和頭部和中高收入人群的收入相關，這里還需要注意的是這些收入都是統計入表的收入，而實際上還有很多收入并不入表（特別是頭部人群），所以統計局的收入統計普遍是低估的。

經過以上分析我們可以得出清晰的結論，正確的房價收入比公式里的分母（中產及以上群體的平均收入）比簡單按照全體人均收入統計出來的要大得多，分子不變分母變大則房價收入比自然就變得合理甚至低估了。

我們再來動態的看房價收入比這個公式，上面公式里分子和分母本身也是有相關性的。也就是說住房總價的下跌也會引起家庭年總收入的下降，因為房價下跌拖累了經濟，社會總需求收縮自然就業困難收入降低，這不就是我們現在正在經歷的？所以房價下跌可以讓老百姓買得起房的說法十分無知，因為房價下跌導致的連鎖反應同樣會讓大家的收入下跌，而收入下跌的幅度會大于房價下跌的幅度，別說買房就是過日子都越來越困難。

租售比

租售比指標的公式是“租售比=月租金÷住房總價”，從這個公式我們可以清楚的看出租售比取決于兩個因素，即月租金（分子）和住房總價（分母），這次我們先說說分子月租金。炒股的應該都知道一個道理，就是為什么會有一些股票可以長期保持高市盈率？原因很簡單，就是預期這只股票未來的年盈利能力增速很高，所以它現在的市盈率就能一直保持在很高的位置，那按照單線程的說法是不是又不合理了呢？在他們眼里是不是所有股票都要和銀行股一個市盈率？那么租售比不就和市盈率一個道理，月租金就相當于股票的年盈利能力，正是因為看好高線城市未來的發展，預期未來的租金可以快速增長，所以房價先行漲了上去。這就是為什么房價能在所謂不合理的房價收入比基礎上長期上漲達23年之久的主要原因之一。當然這也是我一直對有投資購房需求的粉絲嘮叨選城市重要性的原因，未來城市的發展好壞完全可以決定本地的租金和房價。

再來看看分母住房總價，因為我國的房產綁定了學區等公共資源，你買來給子女念書的學區房租掉可能租金很低但學位價值很高，而住房總價里包含的學位價值不能體現在租金上，這也造成了分母住房總價變大導致的租售比變小，但顯然這種情況下的租售比變小不能說明房價不合理。

再加上租售比只能衡量用于出租的房產的價值，而我國用來出租的房子大多是比較破的，價值相對于自住房來說本身就低很多，再加上出租率遠低于歐美，所以租售比這個指標在中國本身就水土不服度。

同樣的再動態的看租售比這個公式，分子和分母也是有相關性的，住房總價下跌也會引起租金下跌，因為因為房價下跌拖累了經濟，社會總需求收縮自然就業困難收入降低，那么租金當然也會跌了。所以你會發現房價跌了這么多租售比卻變化不大，原因就是相關性導致分子分母同步下跌。

說了這么多可能大家有點看暈了，但沒辦法經濟學有時候就是會讓人頭暈，因為你必須用動態的眼光去綜合看待問題，只看一兩個靜態指標簡單是簡單，藍鵝卻一點卵用都沒有，還會讓你錯過機會成為怨婦。最重要的，你想要在這個市場里撈錢就必須要學會不帶感情的客觀分析，而大多數買了就唱多，買不起眼紅別人就唱跌的行為毫無意義，市場并不會因為你的唱多就漲起來，也不會因為你眼紅唱跌就跌下去。

另外還有很多人問我是不是凱恩斯學派的，因為我的分析中政策的權重放的比較大，藍鵝事實上并不是。因為我是搞投資的，搞投資的人一般都很現實，因為我國的經濟運行更接近凱恩斯，那我自然也是以凱恩斯那套思路為主去分析。而且所謂學派一般都是層次比較高的學者才有資格去研究的東西，我區區一個碩士也僅對各個學派之間的爭論焦點有所了解，要說參與爭論一來我層次太低了，二來我也沒興趣，我的興趣只在投資上，哪個理論符合現實情況我就用哪個。

最重要的是，我寫的分析都屬于最簡單的基礎經濟學分析，絕大多數是沒什么爭論的，有學派爭論的東西我不會寫出來，畢竟我這里是搞投資實操而不是搞學術。最后回答那些問我傾向于哪一派，其實我內心更傾向于奧派（即自由經濟），其實做投資的大多傾向于奧派，理由很簡單，因為對投資來說對資本流動的管制肯定是越少越好。