8月月報 | 市場持續(xù)修復，新房卷產品，二手房卷房價

月報導讀

政策-持續(xù)寬松

中央：首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)出臺；

地方： 限售取消、降首付、公積金優(yōu)化、以舊換新；

重慶：“好房子”持續(xù)推進，保障房建設與籌集加速 ；

行業(yè)-調整、修復

市場階段：市場持續(xù)修復，新房卷產品，二手房卷房價；

成交結構：四代住宅占比上漲，二手房份額下降2%；

新房-量價雙降

供求：四代宅積極供貨，成交低迷，房價下跌；

住宅市場供應22.25萬方，成交28.62萬方，成交均價13743元/㎡ ；

開盤：四代宅為開盤加推主力，認購率漲至近年峰值；

住宅推盤量共計5.61萬方，去化率85%，全為四代宅推案，龍湖項目加推售罄；

企業(yè)-競爭膠著、頭部搶客

排名：月度龍湖持續(xù)第一，TOP10房企市占率50%

TOP房企集中度上升至42%，但頭部三強以產品力驅動，格局呈現(xiàn)“強者恒強”

存量：市場承壓，多數(shù)企業(yè)整體庫存去化周期較長

香港置地、龍湖、萬科、招商等庫存去化健康，后續(xù)或有補貨需求

營銷：以項目亮點宣傳，增強項目市場信心

典型房企/項目通過宣傳項目景觀、配套、產品亮點，增強市場信心并促進銷售

01市場變化

【成交端】2025年全國重點城市中，多城市住房需求增長，重慶住房成交1033.47萬方，二手房份額超70%，四代住宅份額上漲；

從典型城市一二手房成交面積橫向對比來看，多城市住房需求增長，上海新房、二手房成交規(guī)模領先其他城市，且持續(xù)上漲11%，天津、西安、南京住房規(guī)模小幅下滑；重慶一手房成交1033.47萬方，同比上漲11%；

從新房市場周均供求數(shù)據(jù)來看，供應規(guī)模保持基本維穩(wěn)，8月周均成交量進一步收窄；

成交端：2025年二手房成交份額持續(xù)處于高位水平，占比74%，新房住宅市場占比24%，同比降低7個百分點，新房四代住宅產品份額持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

【產品端】四代宅產品市占率穩(wěn)定上漲，套均面積逐漸減小，均價受典型項目影響上漲，整體競爭力持續(xù)提升

8月住宅市場較7月略有回緩，新房住宅市場整體成交上漲5%，四代宅產品受熱銷項目加推和新項目入市影響，成交環(huán)比與市占率持續(xù)上漲；

普宅產品與四代宅產品套均面積下降幅度有所減緩，但均價差距明顯，新房產品多降價促銷，均價環(huán)比下降6%，而四代宅產品本月有新入市和加推項目，均位于核心或熱點板塊，去化情況良好，拉高均價上漲2%。

02商品房市場

【供求】傳統(tǒng)淡季，商品房市場供應上漲，成交量價不同程度下降

【存量】狹義存量約1683萬方，入市項目增加，存量略有上浮

【分區(qū)表現(xiàn)】渝北區(qū)渝北區(qū)多板塊項目支撐成交量持續(xù)領跑，南岸區(qū)單項目集中備案拉動區(qū)域成交量上升至第三，僅2個區(qū)域本月均價上漲

【板塊表現(xiàn)】TOP20板塊多以住宅主力成交上榜，蔡家、李家沱等板塊依賴單商辦項目集中備案暫時上榜

03商品住宅市場

【供求】商品房住宅市場供應量上漲，四代住宅供貨積極，成交表現(xiàn)低迷，剛需產品占比增長，整體成交量價下滑

【存量】住宅市場廣義存量4209萬方，有效廣義存量占比87%，狹義存量910萬方，去化周期23個月

【新規(guī)產品-項目分布】截止目前四代住宅入市項目27個，占比11%，主要分布內環(huán)核心、近郊熱點板塊，新規(guī)后四代產品面積趨小化

【新規(guī)產品-四代宅走勢】四代宅典型項目供貨為主，供應增量明顯，成交量價齊漲，成交面積段持續(xù)向143㎡以下聚集

【加推情況】7月推盤2次，共計推出2.29萬方，整體去化率21.4%，市場推盤意愿與需求降低，四代住宅推盤量、認購情況優(yōu)于普宅

【新增入市預估】9月預計46個項目開盤/加推，其中四代住宅供應占比約4成，預計2個四代住宅項目入市首開

04商辦市場

【商業(yè)市場】單項目供應少量社區(qū)商業(yè)，成熟小區(qū)商業(yè)成交為主，均價有所下降

【商務市場】重慶辦公市場無供應，低價公寓產品成交為主，成交量漲價跌。

05企業(yè)表現(xiàn)

【銷售規(guī)模】龍湖與香港置地持續(xù)穩(wěn)居銷售額榜單前兩位，憑借大盤與四代宅持續(xù)熱銷，市場影響力穩(wěn)固

【銷售規(guī)模】TOP30企業(yè)市占率73%，行業(yè)集中度高位運行；單月TOP10企業(yè)市占率降低至42%，與年度市占率基本持平。

【房企營銷】典型企業(yè)或項目通過項目亮點宣傳提升品牌形象、增強市場信心，通過業(yè)主活動吸引到訪，并提升項目及品牌知名度

內容摘自《2025年8月重慶房地產市場研究報告》

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