URI城市租住租賃月報·8月丨市場呈“以價換量”態(tài)勢...

“一線城市數(shù)據(jù)月報”定期發(fā)布，關(guān)注政策時事熱點(diǎn)，從數(shù)據(jù)中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化。本期為《2025年8月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關(guān)注8月租賃市場動態(tài)，研究分析住房租賃市場的關(guān)鍵趨勢和變化受市場數(shù)據(jù)更新周期影響，本次報告將優(yōu)先圍繞核心觀點(diǎn)展開分析。

*本報告數(shù)據(jù)均來自政府、企業(yè)公開數(shù)據(jù)及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：政策法治雙驅(qū)動，住房租賃邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段

■地方政策：多地密集出臺租賃新政，加速完善住房保障體系

■土地成交：8月土地?zé)岫瘸掷m(xù)降溫，北京上海成交5宗地塊

■個人房源：京滬新增房源環(huán)比回落，杭逆勢增長顯活躍，租金分化

■分散式公寓：杭同比激增領(lǐng)跑，京滬環(huán)比大幅收縮，租金同比環(huán)比雙降

■集中式公寓：新增規(guī)模同比普漲，環(huán)比停滯，供應(yīng)趨穩(wěn)，韌性凸顯；租金短期企穩(wěn)，長期仍承壓

■項(xiàng)目新開：分化加劇，上海保持新項(xiàng)目入市熱度，北京、杭州表現(xiàn)冷淡

■品牌動態(tài)：頭部企業(yè)加速納保與社區(qū)運(yùn)營，品質(zhì)服務(wù)成競爭焦點(diǎn)

■REITs篇：保障房REITs中報業(yè)績分化，上海城投寬庭領(lǐng)跑，深圳項(xiàng)目現(xiàn)金流承壓

01

政策篇

政策雙驅(qū)促保障 多地新政暖民心

1

宏觀政策

政策法治雙驅(qū)動，住房租賃邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段

8月，中國住房租賃發(fā)展論壇在京舉辦，聚焦《住房租賃條例》宣貫與法治保障。同時，國家系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)，加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建，全面提升住房全鏈條質(zhì)量，并支持城中村改造和老舊住房更新，以滿足群眾多樣化住房需求。

2

地方政策

多地密集出臺租賃新政，加速完善住房保障體系

8月，分城市看，北京、杭州、武漢等多城推出千余套保障性租賃住房及人才專項(xiàng)房源，面向畢業(yè)生、企業(yè)員工等群體配租。成都、鄭州、廈門等地加快保租房項(xiàng)目入市，推動公積金支持租購保障房。多地還探索“一房一碼”、工業(yè)保障房、商改住等創(chuàng)新模式，強(qiáng)化租賃市場監(jiān)管與補(bǔ)貼政策，旨在解決新市民、青年人等群體住房問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

02

土地篇

土地?zé)岫葷u降溫 京滬供地路徑分

8月土地?zé)岫瘸掷m(xù)降溫，三城中，北京上海成交5宗地塊

8月，北京在持續(xù)多月零供應(yīng)后迎來2宗純租賃用地。上海成交3宗配建租賃用地，建面72479㎡，本月杭州無成交。

京滬土地市場呈現(xiàn)“北保障、南市場”的租賃住房供應(yīng)路徑

北京兩宗地為純租賃用地，通過劃撥方式出讓，成交價為零，體現(xiàn)了政策保障性。上海三宗地為配建租賃住房用地，均以協(xié)議方式出讓，成交總價高昂。這表明兩地均積極推動租賃住房供給，但北京更側(cè)重于純保障模式，而上海則通過市場化協(xié)議與城市更新項(xiàng)目相結(jié)合來推進(jìn)。

03

市場篇

房源租金現(xiàn)分化 公寓運(yùn)營穩(wěn)中有

個人房源

新增掛牌供應(yīng)與租金表現(xiàn)

京滬新增房源環(huán)比回落，杭州逆勢增長顯活躍

8月，三城新增掛牌個人房源呈現(xiàn)分化態(tài)勢。北京新增7.8萬套，環(huán)比下降6.9%，但同比仍大幅增長65%，市場體量龐大且較去年活躍。上海新增4萬套，環(huán)比降幅最大（-11.1%），同比微降1.6%，供應(yīng)端略顯疲軟。杭州表現(xiàn)突出，新增3.2萬套，環(huán)比逆勢上漲11%，同比激增44%，顯示出強(qiáng)勁的市場增長動力。整體來看，杭州租賃市場活躍度顯著提升，而京滬則進(jìn)入階段性調(diào)整。

重點(diǎn)城市租金表現(xiàn)分化，上海環(huán)比獨(dú)漲但普遍低于去年同期

8月，三城個人房源坪效租金呈現(xiàn)分化態(tài)勢。上海租金環(huán)比小幅上漲1.8%，表現(xiàn)最為穩(wěn)健；北京和杭州則分別環(huán)比下跌2.2%和上漲1.0%，北京回調(diào)明顯。同比來看，三城租金均低于去年同期，北京（-8.1%）和杭州（-9.0%）跌幅顯著，上海（-1.7%）相對平穩(wěn)。這表明當(dāng)前租賃市場整體供給充足，業(yè)主議價能力減弱，尤其是北京和杭州的租客正享受到比一年前更實(shí)惠的價格。市場呈現(xiàn)“以價換量”的特征。

分散式公寓

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

8月分散式房源供應(yīng)現(xiàn)分化：杭州同比激增領(lǐng)跑，京滬環(huán)比大幅收縮

8月，三大城市分散式租賃房源的新增房間規(guī)模呈現(xiàn)“同比高增、環(huán)比普降”的特點(diǎn)。從環(huán)比看，市場供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩，北京（-25%）、上海（-28%）收縮幅度顯著，杭州（-3%）相對平穩(wěn)。同比則因去年低基數(shù)效應(yīng)全線大漲，尤其杭州暴增219%，上海增長70%，勢頭強(qiáng)勁。這表明，盡管短期供應(yīng)調(diào)整，但頭部機(jī)構(gòu)在核心城市，尤其是杭州的長期布局意愿和擴(kuò)張速度依然非常高，市場競爭或?qū)⒓觿　?/strong>

三城分散式房源租金同比環(huán)比雙降，且有下行趨勢

8月，環(huán)比方面，三城均出現(xiàn)下跌，其中北京（-8.3%）和上海（-8.4%）跌幅較深，市場回調(diào)壓力巨大；杭州（-2.1%）相對緩和。同比跌幅更為顯著，上海（-14.5%）和北京（-10.4%）租金水平較去年同期大幅下滑，杭州（-7.0%）也未能幸免。這表明，當(dāng)前分散式租賃市場正經(jīng)歷一輪顯著的“降溫潮”，供應(yīng)過剩或需求疲軟導(dǎo)致業(yè)主議價能力嚴(yán)重削弱，租金進(jìn)入下行通道。

集中式公寓（含保租房）

新增供應(yīng)與租金表現(xiàn)

三城集中式公寓新增規(guī)模同比普漲，環(huán)比停滯：供應(yīng)趨穩(wěn)，韌性凸顯

8月，三城的集中式租賃房源新增房間規(guī)模展現(xiàn)出強(qiáng)大的供應(yīng)韌性和穩(wěn)定性。從環(huán)比看，三城增長近乎停滯，北京環(huán)比零增長，上海（0.5%）和杭州（0.2%）僅微增，表明月度供應(yīng)量已達(dá)高位平臺期。但同比數(shù)據(jù)卻全線飄紅，均實(shí)現(xiàn)正增長，其中上海同比大增21.1%，表現(xiàn)最為強(qiáng)勁；杭州（15.5%）和北京（2.9%）也保持了增長勢頭。這反映出，在經(jīng)過高速擴(kuò)張后，集中式公寓市場進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營階段，但頭部城市憑借強(qiáng)大的需求基本盤，長期供應(yīng)能力依然在穩(wěn)步提升。

集中式公寓租金環(huán)比企穩(wěn)，長期看仍承壓

8月，三城集中式公寓租金表現(xiàn)呈現(xiàn)“短期企穩(wěn)，長期承壓”的分化態(tài)勢。環(huán)比來看，市場顯現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，北、上、杭三城租金均實(shí)現(xiàn)微弱正增長（0.2%-0.8%），波動幅度顯著收窄，表明短期價格或已觸底。然而，同比數(shù)據(jù)仍全部為負(fù)，上海（-6.1%）和杭州（-7.5%）跌幅尤為顯著，反映出當(dāng)前租金水平與去年同期相比仍有較大差距，長期下行壓力依然存在。這種“環(huán)比微漲、同比深跌”的格局，表明集中式公寓市場仍在消化前期高速擴(kuò)張帶來的供應(yīng)壓力，但短期內(nèi)可能正逐步尋底。

集中式公寓（含保租房）

三城開業(yè)表現(xiàn)

分化加劇，上海保持新項(xiàng)目入市熱度，北京、杭州表現(xiàn)冷淡

8月，北京無新入市項(xiàng)目。上海持續(xù)保持開業(yè)熱潮，新入市項(xiàng)目12個，房源超3000余套；上海新增供應(yīng)以服務(wù)公寓及青年社區(qū)為主，租金坪效分化顯著，酒店類項(xiàng)目表現(xiàn)突出，如世博木棉花公寓達(dá)17.38元/㎡/天；多數(shù)項(xiàng)目坪效介于3–6元/㎡/天。杭州新開業(yè)兩個新項(xiàng)目，其中一個為濱江區(qū)404套保障性租賃住房。整體來看，產(chǎn)品類型豐富、租金梯度明顯，反映出租賃市場持續(xù)細(xì)分與品質(zhì)化發(fā)展趨勢。

新開業(yè)個案代表展示：

一、蕅寓濱江海創(chuàng)基地店

二、上海吳涇方隅服務(wù)公寓

【蕅寓濱江海創(chuàng)基地店】濱江區(qū)保障性租賃住房，位于濱江區(qū)六和路368號，地理位置優(yōu)越，周邊交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套一應(yīng)俱全。項(xiàng)目404套（間）房源，戶型主要為一居室，簡約設(shè)計風(fēng)格搭配科學(xué)動線布局，滿足單身青年、兩人租戶或小型家庭等各類新市民、青年人租住需求。

【上海吳涇方隅服務(wù)公寓】上海吳涇方隅公寓正式開業(yè)。作為方隅5.5產(chǎn)品的代表作，該項(xiàng)目以其對精準(zhǔn)客群需求的深度洞察，創(chuàng)新提出“垂直生活圈”概念，設(shè)計以“城市精英生活軌跡”為線索，為追求質(zhì)感的新生代“生活家”，提供“不止于住”的全新生活方式，重新定義理想居住的模樣。

04

重點(diǎn)品牌動態(tài)：

品牌拓店動作頻 多元營銷增活力

8月，住房租賃市場動態(tài)較為頻繁。萬科、龍湖、華潤等企業(yè)多個新項(xiàng)目集中開業(yè)，泊寓、冠寓等品牌規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，納保進(jìn)度加速。同時，行業(yè)圍繞節(jié)日及社區(qū)生活推出多樣營銷活動，強(qiáng)化租戶服務(wù)與社交體驗(yàn)，推動租賃住房品質(zhì)與生態(tài)不斷完善。

01

在房源上新方面：

萬科泊寓：參與的東莞泊寓｜鳳篁閣、深圳泊寓·坂田旗艦店、濟(jì)南叮咚泊寓·鮑山地鐵站店等多個租賃項(xiàng)目開業(yè)。

龍湖冠寓：南京水晶酈城店開業(yè)、龍湖冠寓上海江橋歡肄店開業(yè)。

華潤置地：旗下長租公寓品牌有巢公寓深圳橋頭店、大連高新瑞府店正式啟幕。

02

在品牌動作方面：

萬科A：發(fā)布2025年半年度報告，截至報告期末，萬科泊寓共運(yùn)營管理27.3萬間長租公寓，開業(yè)19.8萬間，服務(wù)企業(yè)客戶超6200家。泊寓積極響應(yīng)國家納保政策，所管理的租賃住宅中，有超過13萬間納入保障性租賃住。

浦發(fā)有家：迎來品牌三周年，萬余名青年才俊在浦發(fā)有家四大社區(qū)筑夢安居，超8000套住房簽約的背后是浦發(fā)有家構(gòu)建的“居住+配套+社交+創(chuàng)新+人才成長"的全周期生態(tài)閉環(huán)。

龍湖集團(tuán)：公布2025年上半年業(yè)績，截至6月30日，冠寓累計開業(yè)12.7萬間房源，整體出租率95.6%，其中開業(yè)超過六個月的項(xiàng)目出租率為97.2%；租金收入12.4億元，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

安居寧巢：中標(biāo)洺川名著自持商品住房項(xiàng)目，與省屬國企浙江旅游投資集團(tuán)達(dá)成首次合作。項(xiàng)目系浙旅投資集團(tuán)下屬集團(tuán)自持商品住房項(xiàng)目，并推出523間品質(zhì)房源。

城家：CEO、華住集團(tuán)高級副總裁莊松成受邀與酒店觀察網(wǎng)創(chuàng)始人展開對話，圍繞國內(nèi)公寓酒店市場的發(fā)展現(xiàn)狀與未來趨勢展開深度探討。

03

在活動營銷方面：

萬科泊寓：推出種草活動，邀請泊友們分享萌寵日常，贏多功能貓爬架，還可瓜分萬元種草券。

有巢：聯(lián)動成都公交集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資源，為錦安居·陸肖店租客帶來了專屬權(quán)益“網(wǎng)紅巴士”，舉辦“巢人雅集社·國風(fēng)茶歇音樂巴士”活動

浦發(fā)有家：舉辦“三年有家·奇遇生活節(jié)”活動，游園×魔法×萌寵三重派對全開

05

REITs篇

中報分化顯優(yōu)劣 創(chuàng)新破局謀發(fā)展

保障房REITs中報業(yè)績公布，呈分化態(tài)勢-寬庭領(lǐng)跑，深圳項(xiàng)目現(xiàn)金流承壓

8月，保障性租賃住房REITs集中披露2025年中期報告。報告期內(nèi)，各保障房REITs運(yùn)營呈現(xiàn)分化態(tài)勢。國泰君安城投寬庭保租房REIT表現(xiàn)最為亮眼，收入和凈利潤均位居首位。多數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)金流健康，如北京、上海REITs經(jīng)營現(xiàn)金流均高于凈利潤，收益質(zhì)量較高。但紅土創(chuàng)新深圳安居REIT經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)，招商蛇口REIT出現(xiàn)小幅虧損，反映出部分項(xiàng)目在運(yùn)營效率或成本控制方面仍面臨挑戰(zhàn)。整體而言，板塊運(yùn)營基本穩(wěn)健，但內(nèi)部管理差異顯著。

其中值得關(guān)注點(diǎn)是，8月8日，上海城投控股股份有限公司宣布升級租賃住房品牌“城投寬庭”，推出高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品線“寬嵐”，定位高凈值人群需求，首批三個項(xiàng)目（寬嵐·萬竹、寬嵐·大境、寬嵐·綠湖）已入市。同期，其公募REIT產(chǎn)品“城投寬庭保租房REIT”啟動擴(kuò)募，擬注入上海閔行區(qū)浦江社區(qū)（2,362套）和九星社區(qū)（1,230套）兩個保租房項(xiàng)目，新增房源3,592套，進(jìn)一步強(qiáng)化資產(chǎn)流動性閉環(huán)。此舉標(biāo)志著上海城投“投融建管退”全周期模式成熟，為保租房REITs市場提供可復(fù)制的國企范本。

中期財報解析：

1.滬京廈三強(qiáng)領(lǐng)跑營收與現(xiàn)金流分派率雙高

1.收入規(guī)模

國泰君安城投寬庭REIT以4564.53萬元季度收入居首，其平均租金達(dá)131.93元/月/平方米，雖同比微降0.64%，仍為8只最高;中金廈門安居REIT（2027.17萬元）與華夏北京保障房REIT（2150.95萬元）分列第二、第三;華泰蘇州恒泰REIT（2020.92萬元）、招商蛇口REIT（2017.55萬元）也躋身2000萬元陣營；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT（1376.19萬元）收入最少，置于末位。

2.盈利能力

國泰君安城投寬庭REIT以2077.36萬元凈利潤及45.5%的凈利潤率奪魁；華夏北京保障房REIT以956.96萬元凈利潤（凈利率44.5%）位列第二；中金廈門安居REIT凈利潤718.39萬元（凈利率35.4%）；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT表現(xiàn)亮眼，雖收入最低，但凈利潤達(dá)562.51萬元（凈利率40.9%），排名第四；招商蛇口住房租賃REIT利潤率僅3.5%，置于末位。

3.現(xiàn)金流回報

匯添富上海地產(chǎn)REIT年化分派率達(dá)4.32%，華泰蘇州恒泰REIT為4.21%，城投寬庭REIT上半年累計可供分配金額6337萬元，年化分派率4.19%，均高于行業(yè)均值，反映華東系資產(chǎn)強(qiáng)勁的現(xiàn)金流生成能力。

2.出租率近滿，服務(wù)溢價支撐租金韌性

1.出租率整體高位

出租率高位企穩(wěn)保租房REITs整體出租率維持95%左右，顯著優(yōu)于物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)類型。

其中：

·廈門標(biāo)桿示范：中金廈門安居REIT出租率達(dá)99.30%，租金收繳率連續(xù)保持100%，租金單價同比上漲2.72%至34.41元/平方米/月，需求剛性凸顯。

·深圳效率王者：紅土創(chuàng)新深圳安居REIT整體出租率97.17%，旗下鳳凰公館項(xiàng)目達(dá)99.68%，近乎滿租。

2. 客群結(jié)構(gòu)與服務(wù)溢價

城投寬庭項(xiàng)目客群中，應(yīng)屆畢業(yè)生占比超30%（享受政策折扣）、互聯(lián)網(wǎng)大廠員工（字節(jié)、B站等）占25%，家庭客戶及企業(yè)高管占剩余比例。相較于個人房東，國企運(yùn)營的保租房通過即時維修、標(biāo)準(zhǔn)化保潔等服務(wù)形成差異化競爭力，租戶支付溢價意愿顯著。值得一提的廈門項(xiàng)目，其租金高于同地段市場化房源約8%-10%，但憑借服務(wù)體驗(yàn)維持近滿租狀態(tài)。

3.抗壓表現(xiàn)

面對競爭，部分項(xiàng)目展現(xiàn)韌性。華夏華潤有巢REIT（上海松江）在周邊新增3個競品（3587套房源）情況下，仍維持95%出租率，管理層認(rèn)為存在“價格差和品質(zhì)錯位，影響有限”。中金廈門安居REIT雖預(yù)判周邊將入市的西亭人才公寓（2400套）等帶來挑戰(zhàn)，但憑借優(yōu)勢，當(dāng)前租金仍保持2.72%的同比漲幅。

3.REIT面臨新挑戰(zhàn)企業(yè)謀破局

資產(chǎn)包優(yōu)化：城投寬庭REIT計劃年內(nèi)收購浦東新項(xiàng)目，分散區(qū)域風(fēng)險；其擴(kuò)募注入浦江、九星社區(qū)后，管理房源將超3萬套，規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化。

政策協(xié)同：多地探索租金指導(dǎo)價與REITs分派率銜接機(jī)制。例如杭州采用“30%專項(xiàng)債+20%財政貼息+50%社會資本”模式，將綜合融資成本壓降至3.85%，緩解租金定價壓力。

外部杠桿：充分利用低成本債務(wù)（如上海城投2024年中期票據(jù)成本2.68%）和Pre-REITs基金（如與弘毅不動產(chǎn)合作）、私募REITs等工具，減少自有權(quán)益資本占用，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高ROE。

ESG賦能：高ESG評級項(xiàng)目可獲更低融資成本。城投寬庭通過“維修響應(yīng)時效≤30分鐘”等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升ESG評分，間接優(yōu)化資金成本。

提升利潤率：租賃住房業(yè)務(wù)利潤較薄，需精細(xì)運(yùn)營確保單項(xiàng)目盈利，并通過規(guī)模效應(yīng)攤薄總部管理、系統(tǒng)開發(fā)、品牌打造等成本。上海城投推出“寬嵐”服務(wù)式公寓品牌，是其住宅開發(fā)與保租房運(yùn)營能力的延伸，旨在提高產(chǎn)品組合的凈利潤率。

加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)：運(yùn)用REITs等工具實(shí)現(xiàn)“投融管退”循環(huán)。城投寬庭REIT此次擴(kuò)募裝入新項(xiàng)目；此前（2023年12月）與上海國盛旗下基金聯(lián)合收購的徐匯田林項(xiàng)目已開業(yè)運(yùn)營，有望成為未來擴(kuò)募標(biāo)的。此模式通過資產(chǎn)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)資本循環(huán)，上海城投走向輕資產(chǎn)運(yùn)營。

資產(chǎn)老舊更新：老舊項(xiàng)目面臨持續(xù)升級壓力涉及到改造成本攀升。華泰蘇州恒泰REIT披露為適應(yīng)需求變化，正將“合租房型調(diào)改為家庭房型”，反映運(yùn)營超12年老項(xiàng)目的改造投入需求。

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