龍頭房企財報揭示轉型方向：輕重并舉“賺慢錢”時代開啟

本文由無冕財經（wumiancaijing）發布

作者：小冕

編輯：程程

設計：嵐昇

房地產行業正處于新舊動能轉換的“十字路口”。

隨著2025年中報密集披露，房企今年的生存狀況已然明晰。從客觀數據看，業績虧損、盈利困難是多數企業基本盤，房企或專注于推進債務重組，或受限于資產計提減值、結轉規模下滑等因素，仍在消化“歷史包袱”。

不過，在行業探索新模式的“前夜”，已有房企找到了新的“盈利之河”，它們有的掉轉船頭重回一二線，用賺錢的新項目修復業績；有的則勾勒出第二曲線，借助運營、資管、服務等業務，成功實現盈利模式的轉型。

華潤置地、龍湖集團等業內房企，便是盈利轉型的典型代表。上半年，龍湖集團實現營業收入587.5億元，同比增長25.4%；其中，運營及服務業務收入合計132.7億元，占總營收的22.6%，更成為集團利潤的主要貢獻源。

在業內看來，隨著市場由增量轉向存量，房企業務重心將從前端開發向后端運營與服務轉移，實現輕重并舉的“開發、運營、服務”一體化轉型。通過經營性業務撬動盈利和增長，這些房企已然走在穿越窄門、駛向新世界的路上。

房企盈利“少數派”

自2021年以來，房地產行業深度調整已有四年時間。

這幾年間，地產江湖發生了翻天覆地的變化，曾經高歌猛進的開發商，有的因債務問題已退出資本市場，余下多數房企的首要任務是保交樓、推進債務重組，僅剩部分龍頭央國企、少數民營企業，穩住了財務和盈利盤面。

2025年中報密集披露后，上述趨勢更加顯著，企業間的業績分化仍在加劇。

據choice數據統計，在滬深港披露業績的286家上市房企及物業主體中，出現業績虧損的共有89家，占比超過三成，涉及的企業合計虧損規模超千億，其中佳兆業、萬科、融創、碧桂園等房企虧損規模超百億。

行業深度調整數年，為何房企仍在面臨盈利難的普遍問題？

有業內專家表示，因房企普遍實行預售制，期房銷售竣工后，對應銷售額才計為營業收入，因此房企的財務數據，對應的是前兩年項目的竣工結轉。而過往幾年，房企拿地價格普遍較高，導致利潤空間較低，至今仍在消化此前的“包袱”。

從市場角度看，房企盈利情況變動，主要跟房地產行業整體規模縮水有關。過去幾年間，銷售市場出現下滑，會傳導至房企業績數據，加之房價出現明顯調整，所以當前上市房企的業績表現，是行業各指標傳導的客觀結果。

值得注意的是，在多數房企困于增長難、賺錢難時，仍有“少數派”交出穩定答卷。上半年，實現盈利的頭部房企有華潤置地、中海地產、龍湖集團、保利發展、濱江集團、招商蛇口、越秀地產等，此外還有企業因債務重組實現收益。

在上述房企中，華潤置地、中海地產、保利發展等房企，是業內央國資企業的代表，除了實現盈利，在拿地投資上也較為積極；更難能可貴的是，以龍湖集團、濱江集團為代表的民營房企，在本輪行業調整期一直保持優秀業績盤面。

2025年上半年，龍湖集團實現營業收入587.5億元，同比增長25.4%；其中，運營及服務業務收入合計為132.7億元，同比保持增長。期內公司擁有人應占溢利32.2億元，剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利為13.8億元。

兩大突圍方向

當下，雖然一些房企在闖“盈利關”，但經過連續兩年利好政策的刺激，房地產已在向止跌回穩的方向邁進，企業也在探索各自的突圍之道。

中信證券最新報告顯示，房價過高、房地產供給過大的局面，正在發生根本性變化，市場已經有了止跌回穩的基礎。與此同時，商業地產尤其是購物中心，的確處于向上重估周期，且和住宅開發周期并不同步。

從各類開發企業應對周期波動的方式看，第一是“又快又好”去化新貨，助力企業對沖低毛利存量項目，優化毛利率表現。第二是，多管齊下壓降不良資產，通過調整規劃、退換土地等方式有效盤活存量資源。

今年土地市場“點狀”火熱，便是房企上述思路的表現。通過投資換倉、拿下優質地塊，新項目快速開盤銷售后，能逐步改善企業的盈利表現，助力修復財務報表。

以龍湖集團為例，上半年該集團聚焦高能級城市拿地，接連在上海、蘇州、重慶等一線、新一線城市投資，新增土地儲備總建面24.9萬平方米，期末土地儲備合計2840萬平方米，一二線城市的土儲總建面、總貨值均在70%左右。

龍湖集團執行董事兼地產航道總裁張旭忠表示，公司將在保證財務安全的前提下，繼續擇機獲取新土地，同時堅持聚焦高能級城市，不斷提升投資精準度，做到“優中選優”。

通過擇優拿地改善盈利之余，龍湖集團更大的亮點是經營性業務“全面開花”。

2025年上半年，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入132.7億元，創下歷史新高，在龍湖集團營業收入中占比達到22.6%，并已經成為收入、利潤及現金流的穩定貢獻來源。

其中，運營業務板塊由商業投資、資產管理航道組成，上半年營業收入70.1億元，同比增長2.5%，商業、資產管理的占比分別為78.5%和21.5%；運營業務的毛利率更是超過75%，凈利率超過40%，遠高于傳統房開業務。

以物業管理、智慧營造為主的服務業務板塊，上半年收入62.6億元。其中，龍湖智創生活實現收入55.3億元，在管項目約2200個；智慧營造航道，龍湖龍智造實現收入7億元，同比增長超60%，代建銷售額實現84億元。

由此來看，上半年，龍湖四大經營性業務的收入、利潤均保持同比增長，在地產業務規模普遍收縮的當下，經營性業務支撐起了龍湖整體的利潤盤面。

中信證券報告也顯示，除了優化資產結構，當前房企突圍的一大方向是：提升資產經營能力。可以說，龍湖向好的經營性業務，不僅契合當前房地產“存量市場”的發展規律，同樣使其成為率先成功轉型、邁向新周期的房企之一。

新舊動能轉換

面對行業周期性波動，房企面臨著諸多“新與舊”、“快與慢”的交鋒。

近日，有專家在行業公開論壇上表示，當前我國房地產市場的變化，既有周期性變化的影響，更有發展階段、模式等結構性變化影響。如何推動形成房地產發展新模式、實現新舊動能轉換，是各國現代化進程都會面臨的問題。

過去，房地產行業的關鍵詞是高負債、高周轉，很多房企的增長依賴于融資驅動。然而，當行業規模觸及天花板，房地產步入存量時代的現實，已注定舊模式不再適應新時期。部分企業出現資金危機，也正是因為對舊模式有路徑依賴。

因此，當下房企探索新模式的內涵，不僅包括業務結構，還有增長動能的轉變。

作為地產界危機感較強的一員，龍湖集團很早便意識到基本面的變化，開始大力降低負債規模、擺脫對融資的依賴，這一方面是為了確保企業資金盤面安全，另一方面是為告別舊模式，轉變為經營性現金流驅動增長的健康模式。

“過去三年，我們堅持以正向經營現金流壓降負債，2023～2025年上半年持續實現凈現金流為正，且包含資本性支出，今年年底負債高峰就過去了。”管理層表示。

數據顯示，上半年龍湖的有息負債較去年底繼續壓降65億元，含資本性支出的經營性現金流實現超20億元凈流入。如果將時間拉長，這三年來龍湖已經壓降400億的有息負債，到今年底還要再降200億規模負債。

在經營性業務正向現金流的助力下，龍湖穩守住財務安全的邊界。與此同時，多航道業務也將成為集團高質量發展、實現業務模式轉變的關鍵。

“龍湖在四個經營性業務賽道，都會構建所處板塊的競爭優勢，形成能力護城河，我們非常有信心達成該目標。”管理層表示，未來，龍湖會堅定圍繞“開發+運營+服務”三大業務板塊，為集團穿越周期“保駕護航”。

在房地產行業內，與龍湖模式類似的還有華潤置地。上半年，該集團實現經常性收入205.6億元，同比增長2.5%，占總營收比重21.7%。經營性不動產業務、輕資產管理業務、生態圈要素型業務合計實現核心凈利潤60.2億元。

在業內看來，以龍湖集團、華潤置地為代表的房企，正通過開發、運營等業務的多元驅動，實現從“賺快錢”到“賺穩錢”的商業模式轉變，實現從“高負債、高杠桿、高周轉”到輕重并舉的“開發、運營、服務”一體化轉型。