專題 | 新規(guī)項(xiàng)目顯著分化，重慶去化同環(huán)比齊增

9月恰逢傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，供應(yīng)量提升和折扣力度持續(xù)加大預(yù)期助力新房成交止跌回升，但考量到當(dāng)前居民購(gòu)房信心和消費(fèi)乏力的客觀事實(shí)，整體增幅有限，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

◎ 文/俞倩倩

8月因高溫天氣影響整體樓市呈現(xiàn)出季節(jié)性回落，新房供求穩(wěn)中有降，但項(xiàng)目去化率同環(huán)比齊增重回年內(nèi)高位。究竟當(dāng)前熱銷樓盤有什么共性特征？“金九”預(yù)期成色幾何？

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8月30城推盤“提質(zhì)縮量”支撐平均去化率重回年內(nèi)高位達(dá)42%

8月市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市8月平均開盤去化率為42%，環(huán)比上升12pcts，同比上升16pcts，重回年內(nèi)高位。

從項(xiàng)目去化率來看，天津、福州、無(wú)錫、東莞、珠海、嘉興等6城無(wú)項(xiàng)目開盤或加推，炎熱天氣疊加低迷行情影響了房企推盤積極性。

分城市來看，去化率超6成城市為重慶、長(zhǎng)沙、成都、寧波、杭州，主要得益于適銷對(duì)路網(wǎng)紅盤入市帶動(dòng)作用。而從變化趨勢(shì)來看，環(huán)比漲多跌少，典型城市大體可分為以下幾類：一是上海、深圳、成都、杭州等熱點(diǎn)城市本月去化率穩(wěn)中有增，熱度持續(xù)上升；二是武漢、西安、南京、鄭州、昆明等二線城市市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，本月去化率延續(xù)增勢(shì)；三是青島、佛山、徐州、常州等弱二三線城市8月去化率均不足2成，且環(huán)比持降，市場(chǎng)仍延續(xù)低迷走勢(shì)。

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蓉漢渝長(zhǎng)寧鄭等新規(guī)/四代宅集中入市領(lǐng)漲，項(xiàng)目間分化加劇

目前來看，各地高得房率四代宅、新規(guī)項(xiàng)目入市對(duì)于短期市場(chǎng)熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，產(chǎn)品力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目。下表我們羅列了部分8月去化率居前產(chǎn)品力突出的“好房子”項(xiàng)目。

事實(shí)上，諸如成都、武漢、重慶、長(zhǎng)沙、南京、鄭州等短期內(nèi)去化率同環(huán)比齊增皆是來自“好房子”的托舉效應(yīng)。以武漢為例，8月全市共計(jì)8次推盤，共計(jì)推出1528套，綜合首日去化率為35%。其中新規(guī)項(xiàng)目推盤7次，推盤套數(shù)占比90%，首日去化率38%；老規(guī)范項(xiàng)目推盤1次，推盤套數(shù)占比10%，首日去化率僅為3%。再如長(zhǎng)沙，去化率高達(dá)84%主要源于單盤驅(qū)動(dòng)，即高端改善四代宅項(xiàng)目雨花區(qū)招商序入市拉動(dòng)。重慶8月開盤清一色新規(guī)項(xiàng)目使得去化率同環(huán)比大增6成左右。

不過值得關(guān)注的是，隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項(xiàng)目均能熱銷，以南京和成都為例，除了去化率高達(dá)8成以上的熱銷項(xiàng)目外，不乏去化率不足4成的滯銷產(chǎn)品，譬如成都綠****項(xiàng)目，主要受到項(xiàng)目周邊同類四代宅集中入市造成客戶分流，因而開盤當(dāng)日去化不佳；續(xù)銷期整體銷量開始復(fù)歸常態(tài)化。而南京三個(gè)項(xiàng)目定位偏中高端，但區(qū)位相對(duì)一般，中****項(xiàng)目面積偏大，總價(jià)較高，平推補(bǔ)貨并未集中開盤，因而整體去化平平；江北核心區(qū)兩項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)熱度低，且一二手房競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較大，部分優(yōu)質(zhì)二手房項(xiàng)目甚至可能分流新房客戶。

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滬杭甬核心區(qū)標(biāo)桿豪宅去化居前，杭州濱綠豪宅“越漲越買”

上海、杭州、寧波等標(biāo)桿豪宅入市使得整體市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增，杭州濱江、綠城兩標(biāo)桿豪宅入市呈現(xiàn)出“越漲越買”特征。下表我們羅列了8月三城熱銷豪宅項(xiàng)目基本情況。

具體來看，上海頂級(jí)豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目上海壹號(hào)院位于黃浦區(qū)核心地段，是上海中心城區(qū)最大體量的城市更新項(xiàng)目、同時(shí)為2025年首個(gè)破百億單盤項(xiàng)目，套均總價(jià)5000萬(wàn)元起，呈現(xiàn)出“屢開屢罄”熱銷盛況：2024年8月25日首開33套房源，均價(jià)17萬(wàn)/㎡，共計(jì)44組認(rèn)購(gòu)，開盤日光；2025年1月12日二開107套，當(dāng)日去化95%；2025年5月21日三開64套，開盤日光；2025年6月27日四開124套，開盤日光；2025年8月23日五開66套，日光。

究其熱銷原因，項(xiàng)目區(qū)位核心，產(chǎn)品質(zhì)佳：項(xiàng)目立面采用罕見的陶板材質(zhì)，搭配ArtDeco風(fēng)格線條；主力戶型為300-1000平大平層，全落地窗、270°弧形窗設(shè)計(jì)，采光與視野極佳；打造約4500平方米業(yè)主專屬會(huì)所與1.8萬(wàn)平海派花園。

杭州濱江綠城興耀建杭海威·奧映鳴翠府和濱江·鳴湖里兩個(gè)標(biāo)桿豪宅均在8月相繼入市，憑借地段稀缺+近郊低密，當(dāng)前售價(jià)較原來限價(jià)漲幅高達(dá)85%和26%。

寧波江山萬(wàn)里星洲項(xiàng)目，項(xiàng)目因一城一湖的核心地段+TOD復(fù)合地標(biāo)綜合體+寧波地產(chǎn)&江山萬(wàn)里品牌與一系列軟性圈層服務(wù)+低密且純粹高端產(chǎn)品等，整體稀缺性強(qiáng)、品質(zhì)調(diào)性高，受高端客群的認(rèn)可度高，整體蓄客扎實(shí)；8月16日項(xiàng)目加推293平大戶型60套，當(dāng)天去化約52套，去化率高達(dá)87%；本次加推高層產(chǎn)品，核心賣點(diǎn)為高端墅區(qū)組團(tuán)內(nèi)的270°觀景大平層，圈層高端；成交以大東部和鄞州中心客戶為主（占比約8成以上），以企業(yè)主及大型企業(yè)高管為主，年齡約40-60歲，其中不乏江山萬(wàn)里歷史開發(fā)樓盤的老業(yè)主。

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鎬漢蘇鄭等部分樓盤加速“以價(jià)換量”
特價(jià)房等助力去庫(kù)存

而對(duì)于部分市場(chǎng)相對(duì)低迷的弱二線城市諸如西安、武漢、蘇州、鄭州、福州等部分項(xiàng)目或加強(qiáng)折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯(cuò)的營(yíng)銷效果。

譬如西安部分項(xiàng)目去化依賴降價(jià)銷售策略，典型代表為中國(guó)鐵建軌交秦風(fēng)雅頌項(xiàng)目，8月13日案場(chǎng)推出老產(chǎn)品特價(jià)房100套，價(jià)格1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/平，相當(dāng)于此前8折，以此帶動(dòng)8月認(rèn)購(gòu)套數(shù)達(dá)136套。保利未央璞悅案場(chǎng)優(yōu)惠力度持續(xù)加大，由5個(gè)點(diǎn)擴(kuò)至8個(gè)點(diǎn)，也使得銷量名列前位。

武漢老規(guī)項(xiàng)目為應(yīng)對(duì)新規(guī)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，采取積極調(diào)價(jià)策略，為8月新房案場(chǎng)轉(zhuǎn)化率提升有所助力。以武漢白沙洲片區(qū)中建鉑公館、吳家山老城片區(qū)中鐵閱湖郡等樓盤以特價(jià)房、工抵房名義讓利促銷，價(jià)格降幅較大，降價(jià)首周去化優(yōu)異。

蘇州8月銷量TOP10中有8個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于當(dāng)月商品住宅均價(jià)，6個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于25000元/平，折扣力度較高的項(xiàng)目基本分布在相城、吳江和新區(qū)等城市外圍板塊，文澤華府等項(xiàng)目折扣力度持續(xù)加大，低至75折。

鄭州8月多個(gè)現(xiàn)房三代住宅特價(jià)房+項(xiàng)目盤活，對(duì)市場(chǎng)持續(xù)輸出，如：華發(fā)峰景灣特價(jià)10500元/平?jīng)_進(jìn)銷量前三，8月單月銷量達(dá)57套。

總體來看，當(dāng)前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)弱復(fù)蘇走勢(shì)，因開盤“提質(zhì)縮量”8月30城市項(xiàng)目開盤去化率為42%，重回年內(nèi)高位。成都、武漢、重慶、長(zhǎng)沙、南京、鄭州等短期內(nèi)去化率同環(huán)比齊增皆是來自“好房子”的托舉效應(yīng)，不過隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項(xiàng)目均能熱銷，南京、成都等城市除了去化率高達(dá)8成以上的熱銷項(xiàng)目外，不乏去化率不足4成的滯銷產(chǎn)品。上海、杭州、寧波等標(biāo)桿豪宅入市使得整體市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增，杭州濱江、綠城兩標(biāo)桿豪宅入市呈現(xiàn)出“越漲越買”特征。而對(duì)于多數(shù)弱二三線城市而言，剛需客群消費(fèi)降級(jí)嚴(yán)重，部分樓盤僅能依托大折扣等價(jià)格策略才能實(shí)現(xiàn)銷量提升。

預(yù)判9月，我們認(rèn)為，因9月恰逢傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，供應(yīng)量提升和折扣力度持續(xù)加大預(yù)期助力新房成交止跌回升，但考量到當(dāng)前居民購(gòu)房信心和消費(fèi)乏力的客觀事實(shí)，整體增幅有限，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇：京滬杭蓉等核心一二線城市市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)，京滬受益于808和825新政出臺(tái)，目前仍處于政策利好期，而成都、杭州因適銷對(duì)路改善盤入市，市場(chǎng)熱度有望延續(xù)。武漢、南京、合肥、鄭州等二線城市或?qū)⒊尸F(xiàn)出弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房信心逐步修復(fù)。值得關(guān)注的是，隨著含四代宅在內(nèi)的新規(guī)住宅集中入市，并非所有高得房率產(chǎn)品均可實(shí)現(xiàn)熱銷，內(nèi)部也存在一定的分化行情，只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、價(jià)格實(shí)惠、產(chǎn)品力佳的復(fù)合優(yōu)勢(shì)類項(xiàng)目才能保持高熱。

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