購買商品房16年后終于拿到產(chǎn)權(quán)證了

（中國時事新聞網(wǎng)遼寧新聞副主任張?zhí)韽?qiáng)，通訊員大律）

9月11日上午，市民吳軍（化名）在大連市不動產(chǎn)登記中心拿到自己夢寐以求的不動產(chǎn)權(quán)證書，喜極而泣。嘴里不停地念叨著“感謝中山區(qū)人民法院、感謝大連市中級人民法院”。

吳軍購買的小區(qū)位于中山區(qū)解放路智仁街，2008年建成，開發(fā)商是大連榮泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積10萬平方米，房屋總數(shù)767戶，附近有大連中醫(yī)院、大連市第二中學(xué)、大連市第二十四中學(xué)，離大連青泥洼商業(yè)圈只有三站地，小區(qū)剛開盤時，市民爭相購買，甚至出現(xiàn)排長隊現(xiàn)像。

吳軍是2009年11月份在小區(qū)售樓處購買了這套房子，本來是購房這套房子是為結(jié)婚、將來為孩子上學(xué)提供便利，房子當(dāng)年就入住了，沒想到直到16年后才取得產(chǎn)權(quán)證，自己和孩子的戶口卻至今沒有遷入，孩子報名上學(xué)因無法提供戶口本和房產(chǎn)證處處受阻，更別談什么“指標(biāo)到?！钡膬?yōu)惠政策。

原來，吳軍購房時，在售樓處簽訂了正式的《商品房買賣合同》，開發(fā)商收到全款后為吳軍開具了一張專用收款收據(jù)，告訴他等公司統(tǒng)一辦理網(wǎng)簽備案后，再為吳軍開具銷售不動產(chǎn)增值稅普通發(fā)票，然后再辦理產(chǎn)權(quán)登記?？吹叫^(qū)售樓處擺放著商品房銷售許可證及其他建設(shè)文件、許可證，業(yè)主們信以為真，接收房屋后便開始裝修入住。

令業(yè)主們沒有想到的是，開發(fā)商在開發(fā)小區(qū)過程中資金鏈斷了，到銀行貸款也沒有及時得到審批，便將已經(jīng)出售給小區(qū)業(yè)主的房子又“一房二賣”，即通過合同備案的方式將出售給業(yè)主的房子又備案在另一個人名下，并收取這個人全部購房款。吳軍的這套房子被瑞銀公司“購買”，開發(fā)商為瑞銀公司開具了銷售不動產(chǎn)增值稅普通發(fā)票，并將吳軍購買的這套房子備案在瑞銀公司名下。2015年因開發(fā)商和瑞銀公司涉嫌非法吸收公共存款罪，被甘井子區(qū)公安分局立案偵查，因擔(dān)心瑞銀公司辦理產(chǎn)權(quán)登記，公安機(jī)關(guān)將吳軍購買的這套房子查封，2022年12月30日，大連市甘井子區(qū)公安分局發(fā)布《關(guān)于大連北府集團(tuán)有限公司非法吸收公共存款案的公告》，檢察機(jī)關(guān)決定對開發(fā)商非法吸收公共存款一案作出不起訴決定，公安機(jī)關(guān)決定在一個月內(nèi)解除對業(yè)主房屋的查封，并告知相關(guān)權(quán)利人依法依規(guī)保護(hù)自己的合法權(quán)益。

無奈之下，吳軍委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師到大連市中山區(qū)人民法院起訴開發(fā)商和瑞銀公司，要求判決開發(fā)商我瑞銀公司簽訂的《商品房買賣合同》法律關(guān)系無效，滌除合同備案，以便自己能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記。

中山區(qū)人民法院受理了吳軍的起訴后，公開開庭審理了本案。經(jīng)審，2013年初，開發(fā)商向瑞銀公司借款1.16億元，利息日千分之三，瑞銀公司擔(dān)心開發(fā)商借錢不還，便要求開發(fā)商用其開發(fā)的小區(qū)110套房子作擔(dān)保，而且必須將這110套房子合同備案在瑞銀公司名下并開具銷售不動產(chǎn)增值稅普通發(fā)票，這110套房子如果開具銷售不動產(chǎn)增值稅普通發(fā)票，需要納稅2000余萬元，但開發(fā)商為了借瑞銀公司的1.16億元，竟然也同意了。

由于開發(fā)商和瑞銀公司是為了借款將吳軍購買的商品房“一房兩賣”，2024年1月31日，中山區(qū)人民法院作出一審判決，開發(fā)商與瑞銀公司簽訂的《商品房買賣合同》法律關(guān)系無效，二被告在判決生效后10日內(nèi)，撤銷在大連市不動產(chǎn)登記中心的合同備案。吳軍勝訴后，向中山區(qū)人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，中山區(qū)人民法院裁定強(qiáng)制滌除開發(fā)商與瑞銀公司的合同備案，廢除開發(fā)商為瑞銀公司開具的銷售不動產(chǎn)增值稅普通發(fā)票。

盡管吳軍勝訴了，但還是辦不了產(chǎn)權(quán)登記，主要原因是開發(fā)商和瑞銀公司相關(guān)負(fù)責(zé)人因涉嫌犯罪被公安機(jī)關(guān)刑事拘留，而吳軍手中也沒有銷售不動產(chǎn)增值稅普通發(fā)票，只能再次起訴確權(quán)。由于吳軍與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中有仲裁條款，吳軍又委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的李鑫律師申請仲裁，要求開發(fā)商為自己開具銷售不動產(chǎn)增值稅普通發(fā)票并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2025年6月25日，大連國際仲裁院作出裁決，支持了吳軍的仲裁請求。

仲裁裁決生效后，吳軍又委托王金海和李鑫律師向大連市中級人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行仲裁裁決，大連市中級人民法院受理了吳軍的申請后，立即作出裁定并送大連市不動產(chǎn)登記中心，9月11日，吳軍在大連市不動產(chǎn)登記中心終于拿到自己夢寐以求的不動產(chǎn)登記證書，開心的哭了起來。

全國法律援助先進(jìn)個人、北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師說，開發(fā)商將已經(jīng)出售給市民的商品房“一房二賣”是一種犯罪行為，必將受到法律的嚴(yán)懲。《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。吳軍遇到的情況在這個小區(qū)還很多，建議市民在購買房屋時，一定要求開發(fā)商在大連市不動產(chǎn)登記中心辦理《商品房買賣合同》備案，并要求開發(fā)商開具銷售不動產(chǎn)增值稅普通發(fā)票，因為這二個條件是市民辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的必備條件，缺一不可。