來了，老黃埔、天河東終于全面降價

蕩平老黃埔，卷死天河東。

樓主做自媒體這么多年，從來沒見過這么“霸氣”的推廣口號。

這句話可不是樓主寫的，而是來自中介的一段樓盤宣傳推廣文字：來自中鼎珺翎府的宣發，單價3.7萬/㎡起，總價398萬起。

這個來自老黃埔“三劍客”時代的中鼎項目，最近推出了新產品，區位及配套在老黃埔算比較好的樓盤，價格降至3.7萬/㎡起，這對天河東還有點優勢，但在老黃埔可能有些牽強。

近幾年，廣州老黃埔憑借近天河的優越區位，成為了眾多購房者眼中的香餑餑，吸引了大量外區人群前來置業。曾經的老黃埔“三劍客”風光無限，銷量一路飄紅。

“三劍客”時期“一房難求”，但現在的老黃埔，隨便一抓都是一大把：中建未來方洲、中建海絲城、中交珠江春、保利中央公館、瓏岄上城、黃埔新城、富頤都薈、黃埔未來城、黃埔潤府……

作為板塊內首個新規項目，中央公館當前仍保持可觀貨量。產品以中小面積為主力，300-500萬總價段精準匹配首次置業及改善型需求。

中建未來方洲、中建海絲城作為超大盤項目，80平小戶型顯著降低上車門檻，但5-8年開發周期將導致內部一二手房長期混戰。瓏玥上城延續地鐵+學校+商業的標配組合，與同質化產品形成直接競爭。

黃埔新城、黃埔未來城兩者雖同處5號線西端，卻呈現截然不同的產品策略，與增城交界的位置使其客群輻射范圍更廣。

珠江春以大面積改善產品重塑區域天花板，實景呈現品質獲市場認可。其價格走勢將直接影響老黃埔整體價格體系，成為新盤定價的關鍵參照系。

延誤入市的黃埔潤府選擇在行情低谷期登場，原規劃的華潤商業配套未能兌現。項目受限于地塊規模，通過控制最大面積至113平聚焦剛改客群。盡管園林空間有限，但依托地鐵+學校的雙核配套，仍對通勤剛需家庭具有較強吸引力。

沿5號線分布的多個項目因面積差異導致總價段高度重疊，買家面臨同價位段5-8個項目的對比難題。這種密集供應格局既加劇競爭，也促使開發商強化產品細分。

另一方面，口號上的“卷死天河東”，與事實上的差距還是有點大。

天河東新盤普遍采用容積率的小高層設計，較老黃埔普遍的高密度社區，在采光、梯戶比等維度形成代差優勢。

天河東板塊引入清灣、天執、天外等教育資源，對比老黃埔現有學校，在升學率與師資配置上更具想象空間。

天河都薈、保利辰園湖境等新盤通過“小面積低總價”策略，將總價錨點下探至老黃埔改善客戶心理防線。以價換量策略下，相當于用15%的單價溢價換取通勤時間縮短8-10分鐘。

2025年下半年至2026年，老黃埔或將面臨顯著的供過于求態勢。

據克而瑞數據顯示，老黃埔待售項目庫存量同比激增，開發商去化壓力持續攀升。這種結構性變化直接體現在買方市場，購房者議價空間較去年同期擴大8-12個百分點。

當前市場呈現明顯分化，天河東板塊受限于土地供應稀缺，優質項目持續呈現出快周轉態勢；而老黃埔板塊集中入市的十多個新盤中，超高層項目占比高達80%以上，容積率普遍突破5.0，形成同質化競爭格局。

根據廣州樓市動態，建議采取梯度選籌策略。首選天河東，把握稀缺資源窗口期，重點關注天河東延帶低密項目；次選老黃埔，預計明年價格存在回調空間，配套兌現紅利，如13號線二期等基建陸續完工等。

選擇天河東板塊學位的購房者，需注意片區學區政策變動風險，建議在認購前核查最新教育部門劃片文件，以免交付即WQ。