保利豪宅破繭 ? 封面文章

文/北京進深 徐迪

西區取證10天后，保利海淀半壁店項目東區4棟樓也亮相了。

至此，距離該地塊成交已經過去了8個月。

這個周轉速度，顯然不是保利的常規節奏。

而到目前為止，半壁店項目的推廣案名尚未官宣。從備案名“瑞璟佳苑”來看，天、悅、和，三大主流產品系都不沾。

有消息稱，半壁店項目要到實景階段，再開啟對外銷售。正式案名也要到春節之后——3月份正式發布。

3月，恰逢李紅亮執掌保利北京整整一年。

半壁店項目，是他這一年“治京答卷”的關鍵落子，更是一場無聲的述職：用項目說話。

01

去年3月，李紅亮接任保利北京總經理一職。

在此之前，他是保利發展職工監事，也是董事會辦公室副總經理（主持工作）。

今年四十歲出頭的李紅亮，擅長資本運作，又有投資開發、帶兵打仗的經驗，在保利發展董事長劉平看來，是北京“新帥”最恰當的人選。

李紅亮上任之初，接盤了兩大難題：開盤火爆但網簽滯后的嘉華天珺，以及剛剛入手的三間房新地塊。

一年間，李紅亮做了三件事：

1、穩住基本盤，推動嘉華天珺的施工與交付節奏，守住“地王”信用；

2、緊抓業績盤，保障朝觀天珺的營銷投入與品牌聲量，把聯合拿地的項目轉化為保利主場，打造北京“天”字系第二子；

3、重啟投資線，上任兩個月后，聯合建工拿下了海淀半壁店項目，并親自督導半壁店這個高難度、高期待的“問題地塊”，打磨標桿產品。

可以說，半壁店項目是李紅亮真正意義上經歷完整操盤周期的項目，從參與投資研判與拿地決策，到全程主導產品定位、操盤節奏與營銷策略。

所以這個盤可能不是保利最賺錢的項目，卻是李紅亮最不能輸的項目，因為這是他從“總部精英”到“一線統帥”身份轉換的證明。

02

今年1月的北京樓市略顯沉寂，新房成交規模季節性回落，沒有土拍，甚至，接近月底還沒有新盤取證。

直到1月26日，“瑞璟佳苑”現身，拿下了京房售證字(2026)1號。

就是保利海淀半壁店項目。

這張預證來得有些突兀，畢竟它的案名、戶型圖還都沒釋放出來，只能從住建委網站GET一些信息。

1號預證為西區03地塊，

首批為北排4棟樓共78套，準售面積13869㎡，擬售均價12.6萬元/㎡。

面積段136/166/201/208㎡平層；少量頂復，建面約271/207㎡。

1號樓5層，兩個單元共20套。建面約136㎡/140㎡，擬售單價11.04萬-13.22萬/㎡；

2號樓5層，三個單元共60套。建面約165㎡，擬售單價11.25萬-13.22萬/㎡；

3號樓5層，兩個單元共16套。頂復建面270/277㎡，擬售單價13.97萬-14.7萬/㎡；平層建面約199/202/208㎡，擬售單價12.14萬-13.74萬/㎡；

4號樓4層，兩個單元共12套。頂復建面270/277㎡，擬售單價14.03萬-13.76萬/㎡；平層建面約199/202/208㎡，擬售單價12.57萬-13.92萬/㎡。

9號預證為東區04地塊，

東區總規劃僅6棟樓，除東北角1號、2號之外，其余4棟樓均在本張預售證內。

共110套，準售面積18613.29㎡，擬售均價12.12萬元/㎡。

戶型面積段139/165/239㎡。

3號樓5層，兩個單元共20套。建面約239㎡，擬售單價11.98萬-13.96萬/㎡；

4號樓5層，一個單元共10套。建面約139㎡，擬售單價11.01萬-12.7萬/㎡；

5號樓5層，五個單元共50套。建面約165㎡，擬售單價11.51萬-12.95萬/㎡；

6號樓5層，三個單元共30套。建面約139㎡，擬售單價10.88萬-12.5萬/㎡。

保利半壁店項目建設用地面積4.06公頃，總建面約10.15萬㎡，其中地上建面5.8萬㎡，地下4.35萬㎡，容積率1.43。

規劃14棟住宅樓，行列式排布，正南正北朝向。

分為東西兩區，總計330多套房源，戶均面積約170㎡，層高3-3.1米。

樓棟之間設有下沉庭院，周圍環繞景觀廊架，配有數個頂部鏤空的景觀亭，或方或圓，造型很別致。

贈送方面，看平面圖沒有陽臺，只有南側的一字形飄窗。

樓棟南側都有大量窗井，首層或有下躍戶型。

這個打磨了將近一年的項目，會為海淀西帶來什么樣的驚喜，期待戶型圖。

03

去年5月底，保利發展和北京建工地產組成聯合體，以45.45億元總價摘得海淀半壁店兩幅住宅地塊。

6月19日，項目公司成立，注冊資本即拿地金額。保利北京公司和北京建工地產分別持股70%和30%。

保利北京總經理李紅亮擔任項目法定代表人兼董事長、經理。

北京建工和保利是老搭檔，雙方曾合作開發過順義星宸和煦、朝陽和光煦境、大興和悅春風等項目，大部分都是保利主導操盤。

在海淀，雙方還合作開發了嘉華天珺。

它是2025年海淀最早入市的新盤，全盤共1300多套房源，是保利和建工目前在北京貨值最大的項目。

按照9萬的指導價計算，這個項目僅住宅部分的總貨值就有130多億，可惜項目去化速度始終沒提上來。

開盤1年多，網簽累計237套，成交金額總計20.74億元。

但是成交均價非常堅挺，達到了8.5萬元/㎡——顯然保利和建工對這個盤還是很有信心的，雙方都不愿意打價格戰成全流量。

當前的形勢下，嘉華天珺這么大體量的項目，回款周期勢必要被拉得更長。

另一方面，西邊的半壁店項目，保利作為操盤方，最終決定將其做成北京首個實景開盤的項目。

也就意味著，拿地這一年的時間里，全是投入，見不著一分“回頭錢兒”。

兩個長線大盤，確實不是一般房企能跟得了的。

去年10月23日，半壁店項目總平圖公示期結束當天，其開發主體北京慧海常筑置業有限公司登記了一條股權出質登記信息。

北京建工地產將其持有的136,050萬元股權數額，全部出質給了保利（北京）房地產開發有限公司。

加上此前出質的300萬元，剛好對應注冊資本的30%。

北京建工地產就算是徹底退出了半壁店項目。