這波流量接不住，那真是沒辦法了

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大家好，我是地產高富帥。

深圳樓市最新政策發布已經過去了兩周，近期市場也還是有些變化的，特別是剛需客群主動詢問價格數量增加了不少，市場迎來一波反彈。

從幾大深圳房地產中介協會獲悉，新政落地后首周（9月6日-12日），全市二手房市場錄得量達1531套，較政策前一周增長19.9%，日均錄得量不僅較8月日均提升28.7%，更較去年9月日均大幅增長72.2%。

區域成交數據進一步揭示市場熱點。羅湖與寶安成為新政后首個周末的成交主力區域。其中，羅湖區二手房簽約量較前一周周末翻倍，增幅達100%。

羅湖作為深圳傳統核心區，憑借成熟的商業配套與優質教育資源，長期吸引購房者關注，此次政策放寬進一步釋放了區域需求。

從最新房價數據來看，在連續下滑四個月后，深圳的房價降幅終于有所收窄。

國家統計局數據顯示，8月份深圳新房價格指數環比下降0.4%，同比減少1.7%；二手房價格指數環比下降0.8%，同比減少1.9%。

深圳這座超級大都市，為什么每次政策都是慢人一步，這次新政也是慢慢擠牙膏調性，很多同行與買房者仍然對其頗有微詞。

其實從這個行業大的周期來看，深圳早幾年一直都是市場的超級風向標，什么都走在行業前面，也讓很多人誤以為深圳這座城市就是炒房客驅動。

其實也不難理解，深圳很多時間內，不管是二手房還是一手房價格都雄踞全國第一，高峰期的一手房均價更是直接高達7.7萬/平米，這也讓很多人年輕人對這座城市望而卻步。

早在2007年，深圳房價就躍升至全國之首，盡管經歷了2008年金融危機的暴跌，但在國家的經濟刺激政策和特殊房貸政策下，深圳樓市迅速復蘇。

此后，隨著城市經濟的快速發展和人口的不斷涌入，深圳房價持續上漲，成為全國房價的領頭羊。

如果從房價漲幅視角來看，回顧過去十年，也即拿2024年與2014年相比，全國房價上漲幅度排名前十的城市：深圳：漲幅排名第一，上漲 193%。

一方面，高房價吸引了大量投資者和高端人才，推動了城市的經濟發展和產業升級。另一方面，高房價也限制了部分中低收入人群的生活選擇，可能導致人才流失和城市發展不均衡。

因此，以上多重原因，深圳上頭應該是不想讓深圳再變成房價的風向標，也讓深圳擺脫地產屬性，轉向高新科技創新城市的整體對外形象。

深圳幾次樓市調整政策都是最晚的，這也是深圳的一種對外態度，或許也是想擺脫早十年來對外的刻板印象，回歸城市發展初心。

另外，除去深圳新政激勵樓市以外，就在剛剛，另外一個勁爆消息出爐，深圳樓市能否起飛，也就看這一波了。

9.15日，國家外匯管理局發布關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知。通知指出，便利境外個人境內購房結匯支付。

境外個人在滿足房地產主管部門及各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，后續再向銀行補交購房備案證明文件。

這幾條看起來平平無奇，其實深度解讀的意思就是國家要放寬境外的資金在國內購房，在早期這個流程監管是相當復雜的。

更一步的意思就是通過境外的資金來緩解國內開發商的燃眉之急，有了境外的資金導入，也會緩解國內開發商的庫存壓力。

就在同一日，國家外匯管理局發布《國家外匯管理局關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》。

取消外商直接投資前期費用基本信息登記。取消外商投資企業境內再投資登記，將在部分省市試點的外商投資企業境內再投資免登記政策擴大至全國。

允許外商直接投資項下外匯利潤境內再投資。

外商投資企業境內合法產生的外匯形式利潤、境外投資者合法取得的外匯利潤開展境內再投資，相關外匯資金可以劃入被投資企業的資本金賬戶或股權出讓方的資本項目結算賬戶，資金使用按照相關賬戶管理要求辦理。

更直接一點的理解就是目前已經允許外企購買相關任意類型的房產，這一重磅內核消息，預計會引爆未來深圳這種對外貿易第一的窗口型城市。

未來很多外企可以通過在華經營的利潤，用來接盤國內開發商的住宅資產，這也是近幾年對于外企經營政策的又一重磅調整。

要知道在2023年，很多外企在國內只能購買商業辦公等資產，或投資園區運營為主，本次直接來了一次最大的升級。

在2023年之前，整體外企的擴張步伐已經完全停滯，甚至很多外企都要遠走他鄉投資，彼時商辦產業園區需求也在加速放緩。

寫字樓空置率居高不小的大環境下，放開外企投資商辦產業資產，也是合情合理，不過這一波政策在當時似乎水花也沒有多少。

如今很多外企更加熱衷于購買商場類持有項目較多，并且可以具備長期持有的資管屬性。

不過似乎大家還沒有發現，如今中國最值得投資的仍然還是一二線核心區域的高品質住宅產品，這也是很多大老板這幾年的核心思路。

商辦資產在如今這個市場下，絕對是沒有好區位的住宅值錢的。因此前面提到的放寬外匯在國內買房只是一個小窗口，更王炸的是住宅對外企的全面開放。

要知道，一旦大量美元流入樓市，未來樓市的漲幅會不會起來，這已經不是一個討論的話題，答案肯定是會。

要知道，當時高周轉時代，多少房企瘋狂跨境借美元債，就是因為實在是太容易借到錢了，才形成了這一波高周轉高杠桿房企。

外企資本實在是太兇狠，加上近期美元降息了，全球的美元勢必要流出去形成大的投資局面，這一波政策似乎都已經形成了閉環。

小編個人覺得，這正是上頭在提前下的一步棋，想辦法接住這一筆美元的流入，也就只有大批量放開外企投資權限，方能解決如今國內樓市的核心問題。

如今中國好的住宅產品已經到了價值低谷，加上這一波海外熱錢即將涌入國內，各位老鐵們，止跌回穩還會遠嗎？

如今深圳作為一個超級進出口大城市，應該是最接近這一波政策的大城市，深圳未來的房價與住宅產品價值鏈條，勢必會迎來大的調整。

其實很多人內心已經有了一個答案：只有房價上漲，才能提振消費，收入才會提高，信心才會回歸。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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