上海又給樓市“打補丁”，對購房者實則不痛不癢

時隔14年，上海個人住房房產稅試點終于迎來新動作。

9月19日，上?！蛾P于優化調整本市個人住房房產稅試點有關政策的通知》正式發布。

可通讀全文后不難發現，這場期待已久的“調整”，更像一次精準的“補丁修復”——

沒動根本框架，只給特定人群開了“小口子”。

01

先看新政的核心內容，本質是一場“定向免稅”。

對比2011年版“一刀切”的普征規則，2025年新政明確了兩類新增免稅群體：

持居住證的高層次人才、緊缺人才，以及持居住證滿3年的購房者。

對這兩類人，政策給出了實打實的優惠：

購買首套房可完全免征房產稅；即便買二套房，只要家庭人均面積不超過60平方米，新購住房也能豁免。

而原政策中，二套房需與家庭已有住房合并計算面積，超標的部分就得繳稅。

更貼心的是，居住證滿3年的購房者，還能申請退還此前已繳納的稅款。
看起來是“松綁”，但細究便知局限——

這些優惠與普通非滬籍購房者基本無關。

不是高層次人才、沒繳滿3年社保居住證，即便在上海打拼多年，買房仍要按老規矩繳納房產稅。

在言叔看來，這種“看人下菜碟”的調整，與其說是“優化房產稅”，不如說是“用房產稅當人才吸引籌碼”。

02

更值得玩味的是，這次新政與此前的825樓市新政，形成了一種明顯的“矛盾感”。

825新政的核心訴求很明確：

鼓勵外地人在外環外購買多套房，以此拉動樓市成交。

可房產稅新政卻遲遲不敢松綁“多套房征稅”的底線——

既想靠政策鉤子吸引購房者入場，又怕徹底取消多套房房產稅導致調控失序；

既想激活市場，又怕稅收收入受影響。

這種“又想要又想要”的糾結，恰恰暴露了上海當前樓市調控的尷尬處境。
回溯上海房產稅試點的14年歷程，這場“補丁”更像是對過往問題的“回避”，而非“解決”。

多年來，上海房產稅始終繞不開三大質疑，新政出臺后，這些質疑依舊存在。
第一是稅收規?！皳尾黄饒雒妗?。

數據顯示，2020年上海房產稅征收額為198.75億元，占當年地方稅收比重不足5%。

作為試點多年的稅種，它始終沒能成為地方財政的重要支撐，與“房產稅替代土地財政”的初始設想相去甚遠。
第二是抑制房價的效果“近乎失效”。

2011年試點啟動時，“平抑房價”是重要目標之一，但2012年后，上海房價并未因房產稅而停下上漲腳步，尤其是核心區域房價，多年來仍保持穩中有升。

房產稅對房價的“降溫作用”，早已被市場證明“力不從心”。
第三是稅負“轉嫁”讓普通人買單。

在租賃市場，多數房東會將房產稅成本直接加到房租里，最終由租客承擔。

本應調節住房資源的稅種，反倒成了租房者的額外負擔，與“保障民生”的初衷背道而馳。

03

更關鍵的是，從新政與825新政的銜接來看，上海對二手房市場的態度相當“冷淡”。

825新政側重刺激新房和外環外多套房成交，房產稅新政則只給特定人群開綠燈，對二手房交易中最受關注的“稅費壓力”問題只字未提。

這種政策導向很明確：

當下更想拉特定群體買新房、去庫存，而非真心實意地激活二手房流通。
14年試點，上海房產稅從“一刀切普征”走到“定向人才免稅”，早已偏離了“住房調控工具”的初始定位，更像一個不斷被修改的“人才吸引附屬品”。

它沒解決稅收規模、房價調控、稅負轉嫁的核心問題，只是在原有框架上貼了一塊“精準撓癢”的補丁。
對于普通購房者而言，這場新政更像一場“與己無關的熱鬧”。

對于上海樓市來說，這塊補丁或許能帶來短期的“人才購房熱”，但要真正解決樓市的深層矛盾，恐怕還需要更徹底的改革，而非一次次“隔靴搔癢”的調整。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。