柏文喜：美聯儲降息對中國樓市影響幾何？

2025年9月18日，美聯儲宣布將聯邦基金利率目標區間下調25個基點，標志著新一輪全球寬松周期的開啟。盡管此次降息幅度溫和，但其對中國樓市的潛在影響仍引發廣泛關注。中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜此前多次指出，美聯儲貨幣政策轉向雖非決定中國樓市走向的根本因素，卻為國內市場預期修復和政策調整提供了重要“窗口期”。本文試圖從政策空間、融資成本、市場預期、外資動向與結構性風險五個維度，深入剖析美聯儲降息對中國樓市的多維影響。

一、貨幣政策空間打開，房貸利率有望再降

柏文喜認為，美聯儲降息最直接的影響，是為中國貨幣政策“松綁”。過去幾年，中美利差倒掛嚴重制約了我國降息空間，而此次降息則顯著緩解了人民幣匯率壓力，為國內進一步降準降息創造條件。

事實上，當前中國5年期以上LPR已降至3.5%，部分城市首套房貸利率已跌破3%。若國內跟隨降息，房貸利率進入“2字頭”并非幻想。以貸款100萬元、30年期計算，利率每下降25個基點，月供可減少約140元，總利息節省超5萬元。這對剛需和改善型購房者而言，無疑是實質性利好。

更重要的是，降息有助于降低居民債務負擔，釋放消費潛力。當前中國居民杠桿率已超62%，部分家庭出現“提前還貸潮”。若房貸利率持續下行，不僅可緩解家庭現金流壓力，也有助于穩定消費信心，間接支撐樓市需求。

二、房企融資環境改善，但“造血”能力仍待恢復

柏文喜指出，盡管降息有助于降低房企海外融資成本，緩解短期流動性壓力，但“房企融資環境的根本性改善，仍需依賴銷售端的回暖和資產價值的修復”。

當前，中國房企仍面臨巨額債務到期壓力。2025年三四季度為美元債兌付高峰，降息有助于降低再融資成本和匯率風險，尤其對仍具備境外融資能力的民營房企而言，是一線喘息之機。然而，若銷售端未能同步回暖，僅靠融資“輸血”難以扭轉行業困境。

從數據看，2025年1-8月，全國商品房銷售面積同比下降18.7%，銷售額下降24.5%，房企回款壓力依舊巨大。柏文喜提醒：“在通縮預期下，房企資產估值持續縮水，即使融資環境改善，也難以撬動新增投資。”因此，未來政策重點應從“救項目”轉向“救需求”，通過財政貼息、購房補貼、稅費減免等方式，激活市場交易，才能真正改善房企現金流。

三、市場預期修復，但“信心”仍是關鍵

柏文喜強調，當前樓市的核心矛盾并非利率高低，而是“預期轉弱”與“信心缺失”。他指出：“在通縮狀態下，貨幣政策傳導機制失效，若無財政政策配合，難以有效刺激需求。”

美聯儲降息帶來的寬松信號，確實有助于改善市場情緒，尤其是一線和強二線城市的高端住宅市場，近期已有外資詢價和豪宅成交回暖跡象。例如，深圳南山區某豪宅項目9月來訪量環比增加40%，北京朝陽區千萬級房源掛牌周期縮短至45天以內。

但對于廣大三四線城市而言，人口流出、庫存高企、購買力不足等結構性問題，決定了其難以從外部流動性寬松中直接受益。柏文喜指出：“這些城市需要的是產業導入、人口回流和收入提升，而非單純的貨幣刺激。”

此外，當前居民對期房交付、產權保障、房價下跌等風險仍存較大擔憂。2025年8月，央行城鎮儲戶問卷調查顯示，僅16.3%的居民預期未來房價上漲，較2021年高點下降近30個百分點。因此，政策層面需同步推進“保交樓”資金落地、二手房交易流程優化、房產稅立法預期管理等改革，才能從根本上修復市場信心。

四、外資或回流，但“房住不炒”仍是底線

市場普遍關注，美聯儲降息是否會引發熱錢流入中國樓市。柏文喜提醒，外資更偏好核心城市的持有型資產，如寫字樓、購物中心、長租公寓等，而非普通住宅。加之中國仍堅持“房住不炒”政策基調，外資大規模涌入住宅市場的可能性較低。

不過，近期政策已悄然調整。例如，2025年9月15日，中國取消外資購買非自住住宅的限制，釋放出歡迎長期資本投資地產的信號。這或意味著，未來外資將在商業地產、城市更新、REITs等領域發揮更大作用，而非簡單“炒房”。

從數據看，2025年上半年，外資在中國商業地產市場的投資額達47億美元，同比增長18%，其中上海、北京、深圳占比超八成。凱德、黑石、GIC等機構正加速布局長租公寓、冷鏈物流、數據中心等“新經濟地產”。柏文喜認為：“外資的回歸，不僅帶來資金，更帶來資產管理理念與運營模式，有助于推動中國地產行業從開發向運營轉型。”

五、結構性風險仍存，政策需“組合拳”發力

盡管美聯儲降息為樓市帶來邊際利好，但柏文喜警告，中國地產面臨的深層次問題并未根本解決：

1. 人口拐點已至：2025年中國總人口已連降三年，出生率跌破6‰，未來住房需求總量將持續萎縮。

2. 庫存結構失衡：截至2025年8月，全國商品房待售面積超7.2億平方米，其中三四線城市占比超65%，去化周期普遍超30個月。

3. 財政依賴難破：2024年土地出讓收入占地方政府性基金收入比重仍達86%，“土地財政”轉型困難重重。

4. 金融系統敞口大：據央行數據，房地產相關貸款占銀行業貸款余額比重仍達38%，若房價持續下跌，或引發資產負債表衰退。

因此，柏文喜建議，當前政策應打出“財政+貨幣+改革”組合拳：

- 財政端：設立萬億級“住房銀行”，專項收購存量商品房轉為保障房，既去庫存又穩房價；

- 貨幣端：繼續下調5年期LPR，并允許商業銀行突破利率下限，探索“先息后本”“共享產權”等創新金融產品；

- 改革端：加快推進房產稅試點擴容、預售制改革、農村宅基地流轉等制度突破，打破“房價只漲不跌”預期。

六、結語：外因是助力，內因才是關鍵

柏文喜反復強調：“美聯儲降息只是外部變量，中國樓市的走向，終究取決于國內經濟基本面、政策導向和市場信心的恢復。”

當前，中國樓市正處于“三重轉型”之中：從高速增長向高質量發展轉型，從投資驅動向消費驅動轉型，從傳統開發模式向存量運營與金融創新轉型。在這一過程中，貨幣寬松可以提供緩沖，但無法替代結構性改革。

因此，面對美聯儲降息帶來的“窗口期”，中國樓市更需抓住政策騰挪空間，加快推動財政刺激、收入修復、產權保障、人口政策等系統性改革，方能在寬松浪潮中實現真正的“軟著陸”。

正如柏文喜所言：“降息不是萬能藥，但若用好這劑‘麻藥’，為改革贏得時間，中國樓市仍有希望在風暴之后，走出一條新的發展之路。”

作者系中房研究院ICR首席地產評論員