昌平供地策略，霧里看花

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

最近，北京昌平土拍市場，又出現了兩件怪事。

1、歇甲村地塊擴容了。

從原來的CP02-0704-0038、0046兩個純居住地塊，增加0035、0043、0044、0045等四個文教體育及綜合服務地塊。

2、東小口地塊減肥了。

從原來的CP02-0405-0001、0002、0005等三塊地，只放出了0001地塊進入預申請，而且是"空降”而來，不在第七批供地清單里。

這一胖一瘦，前者已上架，確定10月28日誕生買家；后者出結果的時間，會稍晚一些。

它們分別距離北五環6和4公里，在近幾年昌平土拍中，算是離城區最近的地塊了，頗受人關注。

花姐判斷，之所以加速放出它們，大概為了提振昌平樓市的信心。

這兩地塊的素質到底如何？它們背后折射出昌平土拍的供地邏輯是什么？

增了包袱，降了容積率

先看歇甲村地塊。

它是北京第七批次供地清單里第三宗上架的地塊，比祈年大街4、5號地四地塊，領先了一個身位。

原因在于，歇甲村地塊9月22日進入預申請，第二天就轉正了，速度飛快。

根據出讓文件：CP02-0704-0038、0035地塊起始價為105084萬元；CP02-0704-0046、0043、0044、0045地塊起始價為155036萬元。

它們分成兩宗地簽出讓合同，起始樓面地價分別為2.6萬元/平米和2.4萬元/平米，平均在2.5萬元/平米左右。

這兩塊地的新參數，于9月3日亮相時，出現了兩個變化：

1、增加了包袱。

最初，它只有0038和0046兩個宅地，用地面積4.40公頃，規劃建面10.56萬平米。

現在，它新增了0035社區綜合服務設施用地，0043教育用地，0044文化設施用地，0045體育用地，共計1.34萬平米。

它們都需由競得人建設后無償移交相關部門，光建安成本就要3億元左右。

2、降低了容積率。

最初，0038和0046兩塊宅地的容積率為2.4；現在，它們一個是2.1，一個是2.05。

按照出讓文件，兩塊地可統籌考慮、統一核算、結合設計方案靈活設置，整體不超過2.07。

如此一來，宅地建面減少了1.43萬平米，再加上限高60米，小區的舒適度提高了。

不過，對于拿地者而言，這次調規也有點虧，住宅貨值少了約八、九億元。

東小口三子出讓順序曝光

令人始料不及的是，9月22日，東小口0001地塊進入預申請。

早在北京第五、第六批供地清單里，東小口一直是以三塊地聯袂出現，分屬三宗地塊，被視為巨無霸。

其中，0001地塊占地3.13公頃、建面8.76萬平米；0002地塊占地5.64公頃、建面15.62萬平米；0005地塊占地5.72公頃、建面15.42萬平米。

但，它們最終都無聲無息地下線了。

大致原因是，一次性供應太大，一來拿地成本過高，二來會對市場帶來沖擊。當時，正值中海未來之境開盤前夕。

不久后，市場傳出，東小口只會拿出其中一塊地上架。如今，傳聞成為現實，最小的地塊上市，而且是"插班"生。

細看土拍文件，花姐發現一個十分有意思的情況。

在“多規合一”協同平臺審核意見的函中，原來的三宗地，只出現0001地塊和0002地塊，0005地塊不見蹤影。該函的落款時間為：2025年9月11日。

這表明，東小口三塊地要徹底錯開時間出讓，下一個出場的，即0002地塊。

不過，東小口地塊的容積率太高了，在2.7-2.8之間，而且限高60米，樓棟排布的難度較大。

此外，0002地塊內將設置一條街坊路，紅線寬12米，會吞噬一部分容積率。

用心良苦的供地策略

透過歇甲村和東小口地塊的故事，昌平土拍有點讓人霧里看花。

這種計劃趕不上變化的供地策略，不是孤例。

一個最明顯的先例是：龍湖恩祥凌云頌。（詳見《龍湖代建樓盤，迷上風水玄學》）

它命運多舛，經歷了土拍三進宮。

第一次是：0026、0033兩個宅地，加0036幼兒園用地；第二次是：除了0026、0033、0036地塊，還增加了0044、0045、0046三個商業地塊；第三次是：砍去了0026、0045、0046，剩下0033、0036、0044地塊。

這變來變去，目的是為了肥瘦搭配。(詳見《“肥瘦搭配”過激，昌平土拍糾偏》）

這種做法，昌平應該是像朝陽區學的。之前，在中海未來之境成功試驗過，住宅搭配了體育用地。不過有點可惜，讓這塊王炸地塊，沒有炸響。

在今年8月份，昌平有了一個神來之筆，將將原編號為0801-32號工業研發用地，0055號地變成R2居住用地，占地1.27公頃，規劃地上建面3.175萬平米，容積率2.5，限高80米。

據稱，它會捆綁東面的0057多功能用地一起出讓。

如此三番五次地調整土地出讓手法，昌平方面可謂是用心良苦。（詳見《昌平樓市，跑為上策》）

這背后，大概是昌平樓市面臨去化的壓力太大了。北四村的國譽星城就是例子，它開盤在即，但陽臺面積縮小了。