URI城市租住前沿-中高端住宿新風口：國際標準+本土智慧

中國中高端住宿市場正迎來前所未有的變革，2025年總規模預計突破1.5萬億元。傳統酒店集團、房地產企業和國企背景租賃品牌三大勢力競逐這一快速增長的市場。

近年來，中高端住宿市場正迎來前所未有的變革。長短租結合模式迅速崛起，成為提升資產收益率和滿足多元化需求的主流解決方案。

2024年10月，錦江酒店（中國區）與雅詩閣中國宣布成立合資公司，共同推進雅詩閣旗下中高端商旅型公寓酒店品牌Quest以及錦江酒店旗下社交型公寓酒店品牌憬黎的在華拓展。URI觀察到，幾乎同期，上海城投控股股份有限公司升級租賃住房品牌"城投寬庭"，推出高端服務式公寓產品線"寬嵐"，定位高凈值人群需求，首批三個項目（寬嵐·萬竹、寬嵐·大境、寬嵐·綠湖）已入市。

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市場新格局：

規模增長迅猛，三大勢力競逐

中高端住宿市場正處于快速擴容期。根據行業綜合預測，2025年中國中高端住宿市場總規模預計將突破1.5萬億元人民幣，較2020年實現翻倍增長。

細分市場表現如下：中高端酒店市場約6000億元，占酒店總規模的50%以上；服務式公寓主要受益于城市更新與存量改造；長租公寓中高端市場規模約5400億元，占比整個長租市場的30%；公寓酒店作為新興融合業態，2025年規模預計達2800億元。

奧維云網數據顯示，華住集團、錦江酒店、首旅酒店的中高端酒店市場份額已分別提升至46.4%、58.7%、27.5%，凸顯其市場主導地位。

目前市場已形成三類主要玩家：

傳統酒店集團孵化的品牌（如華住旗下的城家公寓、錦江與雅詩閣合作的憬黎和QUEST），依托成熟管理經驗和會員體系實現快速擴張，通過特許經營模式，結合本土化特色，加速品牌化進程。

房地產企業轉型品牌（如萬科泊寓、中駿方隅），通過"長租+短租"復合業態打造青年社區新地標。近期，中駿方隅公寓在成都高新區推出855套服務公寓，毗鄰英特爾、華為等企業，配套1000㎡公區；萬科泊寓與隆贊合作在廈門打造中高端自貿公寓，采用16億元基金收購資產的輕量資產結合模式。

國企背景的租賃品牌（如上海城投寬庭、浦發有家臻享），以強大資源整合能力推動保障性與市場化業務并行發展。浦發有家與漫柏集團合作推出珊瑚世紀臻享（高端）和M寓（中高端）項目，專為浦東新區人才打造中高端服務公寓；上海城投推出"寬嵐"品牌，打造居住+休閑+社交復合場景，AI系統性能監測，對標國際服務公寓。

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模式創新：

長短租結合成為收益提升關鍵

面對市場需求變化，主要企業紛紛推出靈活住宿方案。核心優勢在于：提高入住穩定性，減少季節性波動影響；提升資產收益率，通過靈活定價最大化收益；降低運營成本，共享基礎設施和管理團隊。

URI研究發現，優化租期設置，"長短租"不僅能夠最大化保證出租率，同時也能通過靈活變動租賃時間，在長租"兜底"的同時，通過短租靈活的溢價產品配置，獲取多樣性市場周期的收益最大化。

例如，鐵獅門與輝盛國際合作的上海五角場輝盛名校服務公寓，提供307間公寓，采用長短租結合模式，單間RevPAR達500-1449元，月租10000-13000元，配備寵物友好房型，獲得LEED金牌認證。

城家·瑞貝庭在成都春熙太古里推出西南旗艦店，180間40-60㎡房源提供長短租服務，配套建筑一體化洗碗機、共享健身房、影音室，并舉辦川劇主題活動。

長短租結合模式能帶來顯著經濟效益。以城家公寓東莞萬科松山湖科學城店為例，通過長短租結合，其年總收入從純年租的734萬元增加到了1068萬元，增長了45%。

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需求變革：

租賃邊界模糊化，消費升級驅動

租賃市場的邊界正在被不斷打破。各大酒店集團搶灘長租業務，長租公寓也開始做短租產品，"長短租"混合經營模式在不斷被嘗試。

這種模式變革背后是消費需求的深刻變化。"許多年輕人，換個工作，換個男朋友、女朋友都會改變租房需求，這種需求變化已成為一種常態"。

商務休閑（bleisure） 風潮也越來越明顯。這種"商務"和"休閑"的結合，指的是既包括商務活動也包括個人休閑活動的行程。與此關聯，酒店行業也不斷拓展這一新興領域，公寓酒店成為熱門。

跨境商旅市場也在快速增長。攜程商旅數據顯示，2025年1月至9月中旬，跨境商旅人次已反超2019年，增長36%，同比2024年同期增長73%，創造歷史新高。

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國企進場：

保障與市場并重的雙軌發展

國企背景的企業正在成為中高端住宿市場的重要力量，在履行保障性住房責任的同時，探索可持續的商業模型。

上海城投是專業從事城市基礎設施投資、建設、運營管理的國有特大型企業集團，總資產超6000億元。2019年，"城投寬庭"品牌進入培育期，"力爭打造上海領先租賃住宅運營企業，樹立租賃住宅行業的標桿"被納入品牌未來5年的發展規劃當中。

杭州安居集團發布"幸福安居"品牌，構建"12萬+"房源矩陣，并通過收購商品房項目轉為高端服務公寓。

2025年3月25日，雅詩閣中國與武漢城投集團簽署合作協議，將雅詩閣旗下高端服務公寓品牌盛捷與中端品牌雅院引入該項目。項目計劃于2027年9月同步開業，總客房數達577間，將成為武昌濱江商務區規模最大的國際旅宿集群。其中，武漢盛捷徐東項目定位高端商旅客群，規劃254套單房至三房公寓，配備早餐廳、健身中心等設施。武漢雅院徐東項目則聚焦追求質價比與長期主義的精英人群、海歸群體，323套單元以單房公寓為主力產品，搭載智能門鎖及線上服務平臺。

這些國企背景的企業在保障性住房與市場化運營之間找到了平衡點，既實現了社會價值，也探索出了可持續的商業模型。

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產品進化：

五大維度重構業態邏輯

URI總結，成功的長短租結合項目在產品設計上體現出五大進化方向：

1. 房型復合化：根據城市、商圈和客群屬性，按比例配置短租酒店與長租公寓房型。如瑞安房地產在上海新天地打造的綜合服務公寓，整合商業、文化、居住空間，定位沉浸式生活方式體驗。

2. 客群多元化：短租覆蓋差旅、家庭出游和微度假需求，長租則面向企業高管、外籍人士及科研人才。

3. 業績穩定化：以上海為例，此類項目旺季入住率超90%，淡季維持在75%-80%，年化收益較單一模式提高15%-20%。

4. 渠道多樣化：除集團會員體系外，還與長租平臺、涉外中介及企業客戶建立異業合作。

5. 成本精準化：通過模塊化設計、裝配式施工與集中采購，將單房造價控制在10-15萬元，與傳統中高端酒店持平。

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挑戰與前景：

需求增長與運營壓力并存

中高端住宿市場發展前景廣闊。需求方面，2025年中國中高收入群體占比將從2021年39%增長至54%，催生對旅居消費升級需求。

同時，受大環境影響，被砍差旅預算不再住高星酒店的商務高管，也需要找到符合預算又保持品質的旅宿產品，經URI調研，83%的商務高管會考慮本土化中高端服務公寓來替代原有的住宿標準（例如瑞貝庭、馨樂庭等）。

然而，行業也面臨挑戰。日租業務的核心賣點是提供比酒店更便宜的價格，但同時需要提供類似酒店的全周期服務，包括保潔、布草、管家、安保和前臺服務等，這將大大增加企業的管理難度和運營成本。

長租公寓在做日租業務前需要考慮幾個關鍵問題：如何控制人工成本；如何解決對在線旅游平臺（OTA）的依賴；如何應對長租客戶和日租客戶在需求、服務和消費習慣上的顯著差異。

據公開數據統計，2025年9月，酒店市場多數類型品牌指數較8月有所下滑，僅國際高端酒店和短租公寓成為僅有的正向增長類型，表明在市場擴張的同時，產品差異化與運營效率將成為企業脫穎而出的關鍵。

結語

展望未來，中高端住宿市場將繼續向靈活居住模式轉型。

在這個賽道中，具有酒店基因和科技創新能力的企業，將繼續引領行業變革，為消費者提供更靈活、更高品質的住宿體驗。鐵獅門、雅詩閣等國際品牌與本地企業的合作案例也表明，"國際標準+本土智慧"模式正在成為市場主流，為不同消費群體提供不斷延展的產品和服務。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶