電建地產(chǎn)在門(mén)頭溝“跌倒”，從原地爬起

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

9月30日，國(guó)慶節(jié)前一天，北京會(huì)拍出兩地塊。

朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮0627地塊，以及門(mén)頭溝四道橋0006地塊。

花姐預(yù)計(jì)，拍地結(jié)果，一熱一冷。

因?yàn)闊衢T(mén)，充滿不確定性，花落誰(shuí)家，沒(méi)法猜；因?yàn)槔溟T(mén)，大概能猜到，八九不離十。

離開(kāi)拍的前20天，門(mén)頭溝0006地塊的買(mǎi)家就浮出水面了。

北京海賦豐業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)出三條招標(biāo)計(jì)劃，有關(guān)監(jiān)理、設(shè)計(jì)和施工，投資估算也出來(lái)了，約4.54億元。

這個(gè)海賦豐業(yè)的母公司，是電建地產(chǎn)集團(tuán)。

雖說(shuō)發(fā)出招標(biāo)計(jì)劃，不等于完全落袋為安，但門(mén)頭溝樓市，大多數(shù)房企不敢去冒險(xiǎn)。

但，電建地產(chǎn)愿意去托這個(gè)底。

花姐判斷，它有兩個(gè)理由：

1、去年，電建地產(chǎn)在門(mén)頭溝推出的長(zhǎng)安華曦府，賣得火爆；

2、七年前，電建地產(chǎn)聯(lián)合一家民企，拿下門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)11塊地，七年只賣了三套房。

中國(guó)有句諺語(yǔ)，哪兒跌倒，哪兒爬起來(lái)。

電建地產(chǎn)決心在門(mén)頭溝，再?gòu)?fù)刻一個(gè)長(zhǎng)安華曦府的神話。

兩個(gè)小硬傷

門(mén)頭溝0006地塊，是MC00-0605街區(qū)的一小部分。

它臨近西六環(huán)外，緊鄰地鐵S1線四道橋站南，算是門(mén)頭溝最好的地塊之一。

該宗地不大，用地規(guī)模約2.04公頃，規(guī)劃地上建筑面積約4.07萬(wàn)平方米，容積率2.0，建筑高度45米，起拍價(jià)9.57億元。

雖然是純住宅，但規(guī)劃條件蠻苛刻的：

1、建筑色彩。主體色以白色、淺灰色為主，可采用艷度較低的黃、紅-黃色相，不宜采用其他色相。

2、外立面。建議采用平頂，不得使用穹頂、尖頂；屋頂設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，避免出現(xiàn)中國(guó)古建筑屋頂形式；建筑屋頂以高明度米白色系為主，鼓勵(lì)墻頂統(tǒng)一主體色。

這讓開(kāi)發(fā)商發(fā)揮的空間受到了限制。

此外，0006地塊周邊，還有兩個(gè)不可移動(dòng)的東西：

1、北面距離地鐵四道橋站約200余米，在地塊與地鐵站之間，有多條空中高壓線。

2、最南面的中偏西位置，凹出一塊，那是不可移動(dòng)文物：四道橋龍王廟。正方形，面積200平米左右。

這一南一北的兩個(gè)小硬傷，如果購(gòu)房者很介意，那得仔細(xì)斟酌斟酌。

跌倒與爬起

0006地塊往西1.6公里外，就是長(zhǎng)安華曦府。

它是門(mén)頭溝區(qū)2025年上半年的銷冠。累計(jì)完成網(wǎng)簽541套，成交面積5.62萬(wàn)㎡，均價(jià)4.51萬(wàn)/㎡，成交25.33億元，操盤(pán)手為荊月林。

去年8月底，電建地產(chǎn)帶方案拿下了門(mén)頭溝0604街區(qū)的0104-01、0107、0104-02地塊，總價(jià)16.36億。

其中住宅用地面積3.26㎡，建筑面積5.87㎡，規(guī)劃18棟10-11層小高層共581套住宅。

長(zhǎng)安華曦府主力面積段為78-118㎡三居，共411套，房源占比超七成；另有140套116-233㎡四居，以及20多套建面130-234㎡復(fù)式房源。

與0006地塊相比，長(zhǎng)安華曦府的容積率和建筑控高都更低，分別是容積率1.8和36米。

有人說(shuō)，長(zhǎng)安華曦府的成功，是因?yàn)橛辛斯蓶|貝好家的助力。不知貝好家是否會(huì)繼續(xù)出手0006地塊。

或許，因?yàn)殡娊ǖ禺a(chǎn)在長(zhǎng)安華曦府的卓越表現(xiàn)，它乘勢(shì)奪回了七年前門(mén)頭溝那個(gè)老盤(pán)的操盤(pán)權(quán)，并重新包裝成瀧悅玖宸。（詳見(jiàn)《電建地產(chǎn)，誰(shuí)的瀧悅玖宸？》）

開(kāi)盤(pán)五年以來(lái)，瀧悅玖宸三易案名，卻只賣出過(guò)三套房，但都以退房而告終。

瀧悅玖宸已領(lǐng)證488套疊墅，每套232-510㎡。由于地段太偏，加上產(chǎn)品過(guò)時(shí)，電建地產(chǎn)也很難令它起死回生。

在瀧悅玖宸身上，電建地產(chǎn)砸了不少錢(qián)，光地價(jià)就付出了近30億元。該地塊總價(jià)46.5億元，由電建地產(chǎn)和隆泰實(shí)業(yè)分別持股63%和37%。

七年了，加上建安成本等，這是一筆巨額的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

杯水車薪

從門(mén)頭溝跌倒，就從門(mén)頭溝爬起來(lái)。

電建地產(chǎn)董事長(zhǎng)王海波不信邪，決心繼續(xù)深耕門(mén)頭溝。當(dāng)然，這依然是長(zhǎng)安華曦府給了他信心。

長(zhǎng)安華曦府的優(yōu)秀表現(xiàn)，張然功不可沒(méi)。他是電建地產(chǎn)門(mén)頭溝分公司負(fù)責(zé)人，北京項(xiàng)目管理二部總經(jīng)理。前不久，張然成為了瀧悅玖宸的法人代表。

或許王海波心里很清楚，瀧悅玖宸注定是要打持久戰(zhàn)的，想快速提升電建地產(chǎn)業(yè)績(jī)，只能寄望用快消品來(lái)對(duì)沖。

從地段上看，0006地塊更優(yōu)于長(zhǎng)安華曦府，離六環(huán)和地鐵站更近，且沒(méi)有配建。

不過(guò)，即便電建地產(chǎn)順利將0006地塊拿到手，也像長(zhǎng)安華曦府一樣熱賣，對(duì)于整個(gè)電建地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，也是杯水車薪。

因?yàn)樗娜兆樱壳耙膊缓眠^(guò)。

2024年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入123.35億元，同比下降28.97%；凈利潤(rùn)虧損23.07億元。

截至2024年末，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額80.69億元，同比減少18.74%，短期有息負(fù)債合計(jì)98.7億元，現(xiàn)金短債比0.82。

到了2025年上半年，電建地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況依然未見(jiàn)起色，截至6月30日，營(yíng)業(yè)總收入為32.16億元，營(yíng)業(yè)總成本為42.05億元，凈虧損為9.93億元。

王海波身上的擔(dān)子，還是蠻重的。他執(zhí)掌電建地產(chǎn)已經(jīng)三年多了，此前是個(gè)地產(chǎn)門(mén)外漢，出乎很多人預(yù)料。