大宗交易市場修復！內資抄底商業資產

大宗交易市場是商業地產投資情緒的晴雨表，整體市場預期正在修復。

克而瑞資管數據顯示，今年前8月內地32城大宗物業共185筆成交，總金額約1443億元，較去年同期增長36%，且成交金額已接近去年全年水平。

資本對零售商業、公寓資產的態度仍較為積極，8月單月分別環比增長13倍和94.5%，推動8月總成交金額達到年內次新高。

隨著消費市場的持續復蘇與升級，商業物業將繼續成為穩健且具增值潛力的投資選擇，而上海依舊是大宗物業投資者的首選目標城市。

8月以來，大宗交易熱度有所回升。

根據克而瑞資管數據，8月32城大宗物業共成交了15筆，總金額約234.4億元，同比微漲3.3%，平均單筆成交額約16.2億元，同比增加127%。前8月累計成交金額較去年同期增長36%。

從月度來看，3月32城大宗物業成交494億元，隨后市場活躍度明顯回落，至8月活躍度再度提升，單月成交規模達到年內次新高，不過市場仍以小額物業交易為主。

從城市的來看，上海憑借其在中國經濟與金融體系中的核心地位以及優質資產的持續吸引力，依舊是大宗物業投資者的首選目標城市，前8月大宗物業成交金額達到264.1億元，大宗交易保持活躍。

從掛牌情況來看，截至2025年8月末，中國內地32城大宗物業掛牌總價突破4萬億元，環比增加2.3%，同比增加71%，掛牌環比增速連續3個月收窄。

同比方面，在克而瑞監測的單筆掛牌金額超3000萬元的大宗獨棟資產中，武漢、成都掛牌量同比增幅超100%，為各城最高，上海同比增速82%，為一線城市中最高。

從掛牌價格可以看出部分市場開始回暖。比如上海、深圳、廣州、南京等城市大宗掛牌每平方米單價翻紅。

隨著經濟結構調整和轉型升級，企業信心逐步恢復，大宗物業市場價格有望進一步趨穩。

從投資業態偏好來看，8月零售商業相關大宗成交規模接近180億元，占比超7成，前8月累計成交規模達到351.7億元。

值得注意的是，近期險資泰康人壽領投的基金擬收購位于無錫、北京、武漢的三座薈聚購物中心，涉及資金高達160億元。出售完成后，項目仍由英格卡運營，英格卡出資20億元認購基金的劣后級并承諾投資期間，保險機構的回報率將接近7%。

實際上，這并不是泰康人壽首次以基金模式涉足商業地產。去年8月其以重要出資方收購北京舊宮萬科廣場、深圳龍崗萬科廣場等資產。

2024年以來，泰康人壽加速抄底商業地產，投資性房地產超400億。

實際上，從宏觀背景來看，今年以來我國消費市場呈現出持續復蘇與升級的良好態勢，1-8月份，社會消費品零售總額323906億元，同比增長4.6%，8月份單月零總額達39668億元，同比增長3.4%，環比微增0.17%。隨著消費市場的持續復蘇與升級，商業物業將繼續成為穩健且具增值潛力的投資選擇。

從城市來看，上海商業大宗資產成交保持活躍，浙江民企扎堆抄底上海核心商圈，8月份上海老西門的南六MIX6以5.2億成交，買家是一家浙江民企，該項目本來是中海建國里的配套商業，2017年凱龍瑞花7.8億買入并改造，此次成交相當于打了七折。

此外，公寓物業成為大宗市場較為活躍的投資業態之一。今年1-8月全國公寓（含保租房）物業成交規模已接近60億元，超過去年全年總量，其中上海一城成交金額就占了一半左右。主要原因在于公寓資產具備穩定的現金流和回報率，尤其是公募REITS擴容后，國內已成功上市6只租賃住房公募REITS，“低價收購-改造升級-退出“模式路徑已打通。

最明顯的變化是，今年以來國內外資本陸續入局公寓市場。比如今年3月份，知名外資私募基金基匯資本子公司御璞呈嘉與城家共同控制匯城憶家，將開展北京市長租公寓開發與運營業務。4月，市場消息稱亞洲最大的私募巨頭高瓴資本旗下的房地產投資平臺計劃于今年推出其第二支房地產基金，擬募資規模超20億美元(合約145億人民幣)，重點布局服務式辦公、長租公寓等細分增長領域。8月份上海陸家嘴集團旗下公司上海鴻霈置業有限公司100%股權及債權項目以9.45億元的掛牌底價正式成交。

不過，下半年以來，寫字樓相關的大宗交易日趨冷清。總體呈現交易規模收縮、活躍度顯著下降態勢，據克而瑞資管統計，今年一季度辦公相關大宗交易成交金額超200億元，二季度約80億元，三季度前兩個月僅有約42億元，交易活躍度降至近年來的低點。

過去幾年寫字樓集中交付，當前市場存量較高。受經濟增速放緩、企業降本增效等因素影響，市場對未來預期較為謹慎，傳統寫字樓需求受到抑制。

8月大宗交易市場的“V型”反彈，傳遞出商業地產投資信心正在筑底修復的信號。不過，市場的修復并非普漲，且業態之間的表現呈現出結構分化的特征。像上海、深圳這樣的一線城市核心地段優質資產，因其抗風險能力和流動性，仍將是投資者的“壓艙石”首選。

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