研報(bào)評論區(qū)話題：關(guān)于房地產(chǎn)市場估值、該買還是賣、質(zhì)疑數(shù)據(jù)的問題

在解釋過房價(jià)收入比和租售比問題之后又炸出來不少屁股決定腦袋的，其中有幾個(gè)說出來的話屬實(shí)讓我瞠目結(jié)舌，這里整理出第二波評論區(qū)問的多的問題進(jìn)行分析。還是那句話，你不懂好好問我會(huì)盡力解釋，你不懂還賣弄無知的話我頂多不來理你，但如果你既無知又出言不遜，那就別指望我會(huì)慣著，我沒這義務(wù)對任何人都保持耐心。

房地產(chǎn)市場估值

前面的文章詳細(xì)說明了租售比和房價(jià)收入比這兩個(gè)指標(biāo)在中國市場應(yīng)用時(shí)的局限性，評論區(qū)有不少人問是否有其他的指標(biāo)可以參考，其實(shí)現(xiàn)在機(jī)構(gòu)在宏觀分析報(bào)告里用的比較多的是 地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP比重這個(gè)指標(biāo)。因?yàn)檫@個(gè)指標(biāo)可以繞開收入結(jié)構(gòu)，從總體角度上對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行估值，而之前也解釋過房產(chǎn)的 受眾基本為中產(chǎn)及以上群體，簡單使用平均收入自然會(huì)使分母變小，從而拉高房價(jià)收入比讓其看起來不合理 。為了防止杠精先說明一下， 地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP比重這個(gè)指標(biāo)當(dāng)然也有不足之處，它只是在目前無法得到修正后的 租售比和房價(jià)收入比前提下的替代指標(biāo)。

目前我國的 地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP比重已經(jīng)連年下降至2024年的6.3%，而美國目前是12.6%，兩者差距巨大是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑不同，美國采用虛擬租金法而我國采取成本法，目前尚且缺乏兩者統(tǒng)一口徑后的精確測算。參考前央行統(tǒng)計(jì)司在2017年做的測算，按照美國的統(tǒng)計(jì)口徑我國在2017年的該指標(biāo) 為12.84%（對應(yīng)2017年我國統(tǒng)計(jì)口徑為6.5%）， 而發(fā)達(dá)國家基本都保持在12%左右，所以橫向?qū)Ρ? 024年我國的該指標(biāo)已經(jīng)回到正常水平，縱向?qū)Ρ饶壳耙蔡幱跉v史低點(diǎn)。

要知道房產(chǎn)作為商品來說沒有任何特殊性，房價(jià)的漲跌不以個(gè)體意志為轉(zhuǎn)移，商品價(jià)格取決于該商品受眾的收入和喜好，并不取決于非受眾的收入。這就像我要賣100一杯的咖啡只會(huì)去調(diào)研月薪20000以上受眾的喜好，而不會(huì)去調(diào)研月薪3000群體的喜好是同一個(gè)道理。所以大多數(shù)屁股決定腦袋的人在評論區(qū)的發(fā)言毫無意義，自己沒買就一直喊跌，自己上午買完還沒開始吃中飯就轉(zhuǎn)為喊漲。

該買還是賣

評論區(qū)每天都碰到問我手里有房該不該賣，或者手里沒房該不該買。其實(shí)這類問題根本無法直接回答，因?yàn)橘I還是賣取決于很多因素，下面列舉一些供大家參考：

你是剛需還是投資？如果是剛需的話能等就等，不能等就買，特別是高線城市目前已經(jīng)是相對低點(diǎn)了，長線看即使考慮保值因素也是適合買入自住的。投資的話就不適合了，明明可以再等等為啥要現(xiàn)在就買呢。

你的財(cái)務(wù)狀況如何？對于賣方來說如果財(cái)務(wù)狀況不好，那顯然是要賣掉的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行周期收入本身就不穩(wěn)，疊加房價(jià)短期還無法止跌，不割肉出貨的話你可能會(huì)面臨還不出貸款的窘境。財(cái)務(wù)狀況好的話高線城市核心區(qū)的資產(chǎn)還是可以拿一下，因?yàn)榉慨a(chǎn)這種低流動(dòng)性資產(chǎn)交易成本太高，交易周期又太長，目前低位情況下割肉后面可能會(huì)拍大腿。

你是否有更好的投資渠道？這點(diǎn)對買方和賣方都是一樣的，如果有確定性比較高的且更好的投資渠道，建議立即切換到該渠道去，如果沒有的話那就參考上面兩個(gè)條件進(jìn)行綜合判斷。

以上僅僅是舉例，根據(jù)每個(gè)人的實(shí)際情況不同還有很多問題可以問出來，所以當(dāng)大家考慮該買還是該賣這個(gè)問題時(shí)要試著先想想要問自己哪些問題。這里想起一個(gè)比爾蓋茨的案例，這個(gè)案例可以很好的說明投資并不是簡單的買還是賣，而是資產(chǎn)合理配置的問題。

比爾蓋茨在90年代初微軟剛上市時(shí) 聽從了家族投資辦公室的建議 拋售了微軟股票而分散投資到其他行業(yè)，最后這種分散投資組合雖然實(shí)現(xiàn)了3倍的增值，但卻嚴(yán)重跑輸微軟股價(jià)增值24倍的表現(xiàn)，這導(dǎo)致很多事后諸葛亮都覺得比爾蓋茨家族辦公室的華爾街精英都是酒囊飯袋。我想說這是對投資的誤解，當(dāng)年家族辦公室拋售微軟股票分散的是風(fēng)險(xiǎn)，這是站在當(dāng)年時(shí)間點(diǎn)上的正確配置策略，而微軟股價(jià)上漲24倍是額外收益，事實(shí)上站在當(dāng)年的情況看微軟股價(jià)也可能下跌90%，所以投資并不能唯結(jié)果論，也不是簡單的買與賣，在當(dāng)下做出合理的配置是需要遵循的關(guān)鍵準(zhǔn)則。

質(zhì)疑數(shù)據(jù)問題

最后就是碰到最多的質(zhì)疑數(shù)據(jù)的問題，我這里發(fā)的基本都是頂級投行的研報(bào)，數(shù)據(jù)正確是最基本的要求，而且數(shù)據(jù)來源都有標(biāo)注在圖上，研報(bào)發(fā)出前至少內(nèi)審三遍以上，從概率上說數(shù)據(jù)出問題的可能性非常小。所以每當(dāng)有人留言質(zhì)疑數(shù)據(jù)，我確實(shí)會(huì)先入為主的認(rèn)為投行的數(shù)據(jù)沒問題，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上去找答案。這并不是什么盲從權(quán)威，只是基于概率做出的合理決策，因?yàn)橄啾扔诎ㄎ以趦?nèi)的網(wǎng)友，頂級投行在數(shù)據(jù)上出錯(cuò)的概率微乎其微（我看過幾千份研報(bào)，記得發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤的數(shù)量在5份以下，而且都是文字錯(cuò)誤，比如上海寫成北京）。要說明的是 我自己偶爾也會(huì)不同意投行觀點(diǎn)，但理由都是基于數(shù)據(jù)比較片面這個(gè)邏輯，而并非數(shù)據(jù)本身出錯(cuò)。

我大概統(tǒng)計(jì)了一下這些質(zhì)疑數(shù)據(jù)的人大基本都是做空陰謀論和直接扣帽子，還有少部分其他問題，下面對進(jìn)行逐一列舉：

屁股決定腦袋：這是遇到最多的也是最典型的，自己沒買就唱空，買完就唱多的品種。比如前不久遇到一個(gè)先問我高線城市缺房子的數(shù)據(jù)哪里來的，我想說你逗我嗎？整篇文章寫的不就是這個(gè)數(shù)據(jù)哪里來的？然后這貨居然直接給我吟詩作對了起來，和我說坐高鐵時(shí)候看見一二線城市樓房都是綿延上百里空置率奇高，由此得出結(jié)論一二線房子嚴(yán)重過剩，人口會(huì)往農(nóng)村跑。首先綿延上百里你拿尺子量來的嗎？你吟詩作對可以飛流直下三千尺，我問你上海未來住房供求如何你告訴我綿延數(shù)百里？而且你坐個(gè)高鐵還能給我看出空置率來？還張口就來人往農(nóng)村跑，如果大城市都找不到工作還指望回農(nóng)村有工作？難道是去村口開個(gè)小賣部曬太陽的工作？

前提條件：這一類問題屬于文章看的不仔細(xì)或者不明白什么時(shí)候用動(dòng)態(tài)分析什么時(shí)候用靜態(tài)分析，之前在解釋租售比和收入比時(shí)已經(jīng)說過對于簡單的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般都會(huì)采用動(dòng)態(tài)分析，對分子分母上的每一個(gè)因子都進(jìn)行相關(guān)性分析，因?yàn)榉肿幼兓耐瑫r(shí)很可能導(dǎo)致分母同步變化。相反的，由于經(jīng)濟(jì)學(xué)本身十分繁雜而目前技術(shù)難以做到大一統(tǒng)的完全預(yù)測，所以每份研報(bào)都會(huì)給出分析的前提條件，一切分析都會(huì)在這些前提條件里進(jìn)行（靜態(tài)分析）。簡單說有條件的盡量動(dòng)態(tài)分析，如果分析框架過于龐雜，那就只能把某些條件設(shè)定為恒量，然后在這個(gè)大的框架下進(jìn)行靜態(tài)分析。

就比如在之前測算高線城市潛力的文章里就一直被追問，說銀行一年的新增貸款總額是xxx，要達(dá)到高盛測算的潛力根本不可能。我提醒了兩次注意時(shí)間這個(gè)前提條件卻一直被無視，人家算的是未來總潛力，而你拿來比的是一年的貸款，這本來就沒有可比性。而且以動(dòng)態(tài)的眼光長期來看，隨著人口不斷向高線城市集結(jié)（城市的杠桿能力和杠桿率遠(yuǎn)超農(nóng)村），增量杠桿能力和總體杠桿率都會(huì)上升，兩者一起上升時(shí)類似于戴維斯雙擊，以后高線城市的杠桿率對標(biāo)美日韓這是可以預(yù)期的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

統(tǒng)計(jì)口徑：評論區(qū)還經(jīng)常有拿兩個(gè)不同口徑的數(shù)據(jù)比來比去的，這種我都懶得說了。這里說一下稍微有點(diǎn)技術(shù)含量的，就是數(shù)據(jù)里的灰色地帶。所謂灰色地帶就是由于實(shí)際操作時(shí)的變通做法造成的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真。

舉個(gè)例子，比如2021年住戶部門的經(jīng)營貸是2.6萬億，房貸是6.1萬億，消費(fèi)貸是5.3萬億，有個(gè)哥們就一直抓著這個(gè)來和我爭論未來的房貸增長空間并不大，理由是2021年頂峰時(shí)期房貸也就6萬億出點(diǎn)頭。對于這類評論我只能采取不理的態(tài)度，因?yàn)檎l都知道2021年時(shí)候大量經(jīng)營貸和消費(fèi)貸的實(shí)際去向是房地產(chǎn)，但具體數(shù)據(jù)誰都說不準(zhǔn)，即使我知道數(shù)據(jù)也不方便講，所以這種爭論只會(huì)浪費(fèi)大家時(shí)間，這是我不理會(huì)的原因。