廣森普法丨個人二手房買賣合同避坑指南：關(guān)鍵條款與風(fēng)險防范

二手房交易涉及金額巨大，環(huán)節(jié)復(fù)雜，一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁I賣合同是保障買賣雙方權(quán)益的基石。在實際交易中，由于合同條款不明確或不完整導(dǎo)致的糾紛時有發(fā)生。如何簽訂一份能夠有效保障自身權(quán)益的二手房買賣合同？以下關(guān)鍵要點需要特別關(guān)注。

一、核實簽約主體與房屋狀況

核實房主的真實身份是簽訂合同的第一步。買方應(yīng)檢查房產(chǎn)證上的所有權(quán)人與賣方的身份證信息是否一致，確認(rèn)賣方是否有權(quán)處分該房產(chǎn)。

如果房屋為夫妻共同財產(chǎn)，需要確保配偶同意出售并簽署《同意出售聲明》；若是多人共有，則需要所有共有人同意出賣的書面證明。

實地查看房屋基本情況至關(guān)重要。除了檢查房屋的結(jié)構(gòu)、裝修狀況外，還應(yīng)到房屋管理部門查詢房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，確認(rèn)房屋是否有抵押、查封等權(quán)利限制。同時，要求賣方提供近三年的物業(yè)、水電等費用繳費記錄，確保無拖欠費用。

二、明確合同核心條款

價格及付款方式條款應(yīng)當(dāng)明確房屋總價款、付款方式（一次性付款、分期付款或貸款付款）、各期付款的金額及時間節(jié)點。清晰的付款安排可以避免后續(xù)爭議。

房屋交付時間及條件需具體約定。明確交房日期，以及交房時房屋應(yīng)保持的狀態(tài)，如是否騰空、附屬設(shè)施是否完好等。建議將房屋內(nèi)包含的物品列入清單作為合同附件。

過戶時間是買方關(guān)注的重點。合同應(yīng)明確規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的具體時間或條件，以及雙方配合辦理過戶的義務(wù)。

三、特別注意違約責(zé)任條款

違約責(zé)任條款是合同執(zhí)行的保障。合同應(yīng)明確各種違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任，如逾期付款、逾期交房、逾期過戶等。

對于賣方逾期過戶或買方逾期付款等情況，應(yīng)約定明確的違約金數(shù)額或計算方式。一些合同雖然約定了違約金比例，但對賠付時間沒有具體規(guī)定，這可能導(dǎo)致違約方拖延支付。建議在合同中加入“買方在實際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實際交房之日起）××日內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款。

對于購買學(xué)區(qū)房的買家，要特別關(guān)注戶口遷移問題。合同中應(yīng)明確約定戶口遷出的具體時間及違約責(zé)任，如超期按日支付違約金，并可以考慮留存部分房款作為戶口遷移保證金。

四、關(guān)注費用交接與稅費承擔(dān)

水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等費用的交接時間應(yīng)在合同中明確。這些費用看似不大，但如果不明確約定，交房后可能發(fā)現(xiàn)需要承擔(dān)原房主拖欠的大量費用。

稅費承擔(dān)是二手房交易中容易引發(fā)糾紛的問題。我國稅法對各類稅費的法定納稅人有明確規(guī)定，如增值稅、個人所得稅通常由賣方承擔(dān)，契稅由買方承擔(dān)。

買賣雙方可以在合同中約定稅費承擔(dān)方式，但約定不能違反法律強制性規(guī)定。合同應(yīng)明確列出各項稅費的承擔(dān)方，避免使用“相關(guān)稅費”、“一切費用”等模糊表述。

五、使用補充協(xié)議與資金監(jiān)管

當(dāng)遇到合同條款不明確或需要進(jìn)一步約定的事項時，善用補充協(xié)議。在合同后的空白處或通過附加條款，將雙方協(xié)商一致的內(nèi)容書面化。所有口頭承諾都應(yīng)以書面形式體現(xiàn)在合同或補充協(xié)議中，避免日后糾紛。

為保障交易資金安全，盡量通過資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行結(jié)算。切勿將購房款打入經(jīng)紀(jì)公司賬戶、私人賬戶或交由經(jīng)紀(jì)公司代為保管。資金監(jiān)管可以有效防止賣方挪用房款或買方付款后無法過戶的風(fēng)險。

六、避免“陰陽合同”與核實中介身份

切勿簽署“陰陽合同”。有些人為了少繳稅費，簽訂不同價格的合同，這種行為是違法的。一旦被查處，買方可能需補繳稅款，甚至面臨其他法律風(fēng)險。

如果通過中介機構(gòu)交易，要求與房主本人見面，核實中介人員身份，防止中介人員冒充購房人或隱瞞與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的利益關(guān)聯(lián)。同時，在合同中明確中介費的用途和明細(xì)。

二手房買賣合同是保障交易安全的重要法律文件，簽訂前仔細(xì)審閱每一條款，必要時咨詢專業(yè)律師意見，才能確保自己的合法權(quán)益得到充分保障。一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤嵌址拷灰醉樌瓿傻膱詫嵒A(chǔ)。