贏商觀察丨立足淮安15年，蘇北首座萬達有何“經營密碼”？

從商圈重塑者到長期主義者

撰文 | 柏莉

排版 | fufu

圖片來源 | 除特別標注，皆來自官方渠道

在長三角一體化戰略推動下，江蘇淮安正以前所未有的節奏，從“蘇北腹地”邁向“長三角北部現代化中心城市”。2023年，GDP首次突破5000億元；2024年，又以7.1%的增速領跑江蘇全省。455萬常住人口，為商業發展提供了堅實而龐大的市場基礎。以淮安萬象城為代表的新項目相繼入局，為市場注入了更復雜也更具活力的變量。

• 圖源：視覺中國

近日，就在“蘇北首座萬象城開業”引發大量關注的同時，我們選擇把視線移向了同處水渡口商圈、看似“低調”的淮安水渡口萬達廣場。

贏商團隊實地走訪項目現場，并通過對場內商戶、招商人員、周邊項目從業者以及萬達內部人士的多輪訪談，注意到一個重要變化：這座運營15年的商業體，已在過去一年悄然完成系統性煥新。

不同于常規的翻新改造，水渡口萬達的調整更像是一次穿越周期的主動出擊。其背后不僅包含對競爭態勢的預判，更體現了存量項目對自身角色與城市關系的再理解、再定義。

本期報道，我們將基于現場實探與多方調研所獲取的一手資料，拆解水渡口萬達“預見競爭、主動蛻變、鞏固核心”背后的底層邏輯。在筆者看來，這不只是一個商業項目的更新實踐，更是對“存量時代，成熟商業體如何持續構建吸引力與競爭力”的鮮活回答。

Vol.1

存量重構、內容優先，

如何在競合時代突圍？

2011年，蘇北首座萬達廣場落地水渡口，帶著“商業綜合體”概念強勢入場，填補了彼時區域現代化商業的空白。項目體量達78萬㎡，覆蓋購物中心、五星酒店、寫字樓、住宅等業態，并引入一批當年首進淮安乃至蘇北的優質品牌。年均客流突破1600萬人次，極大推動水渡口從城市新興板塊向核心商圈躍升。

十余年來，城市日新月異，水渡口商圈也在萬達的牽引下不斷聚能。我們在實地走訪中發現，隨著華信MALL的穩扎穩打、淮安萬象城的聲量漸起，該片區已從原先的萬達“一枝獨秀”轉變為當下的“競合交織”。

贏商大數據顯示，水渡口商圈小康客群占比達58.3%、中產占比達30.6%，TGI（目標群體指數）均大于1，顯著高于全市平均水平。與此同時，我們在與周邊項目操盤者、品牌商戶的交流中也發現：消費者的關注點正從“品牌組合”轉向“內容體驗”，對服務與場景的要求不斷提高。

面對新的挑戰，成熟商業面臨的不僅是空間老化與品牌迭代的內在壓力，而是如何持續贏得注意力——在同質化日趨嚴重的背景下，打動人心變得更為關鍵。

水渡口萬達的主動變革，或許正是從“規模邏輯”轉向“內容邏輯”，以應對新競爭環境的必然選擇。

Vol.2

主動求變、鞏固核心，

六大維度全面煥新升級

在存量商業博弈加劇的當下，我們從多方渠道了解到，水渡口萬達于2024年主動開啟了六大維度煥新——從品牌矩陣升級、空間氛圍延伸、運營服務精進、物業環境蝶變、顧客體驗躍升到團隊能力淬煉，全面提升項目綜合競爭力。

01

品牌矩陣升級

構筑差異化競爭力壁壘

水渡口萬達圍繞“全齡友好、家庭歡聚”的主張，通過“旗艦店集群+首店效應”策略，與淮安萬象城形成錯位互補：前者主打穩定家庭高頻的消費場景；后者則更聚焦時尚零售與特色餐飲，快速吸引年輕流量。

據贏商大數據與品牌門店落位統計，目前水渡口萬達已集結蘇北領先的32家主次力店品牌，其中超半數為淮安市場獨家或稀缺的存在。UNIQLO、孩子王、滔搏運動、波司登、斐樂、KKV、萬達影城等頭部品牌悉數布局，憑借形象、面積與業態深度上的旗艦級配置，穩固了其在本地消費者心中的“首選地位”。

新引入的9家主次力店品牌，如德天肥牛、運河里美食廣場、玩美攻略、銀河大冒險、MAX守夜人密室逃脫、王和李海鮮火鍋大排檔、惠利瑪、蘇港時代、邦邦和小言等，進一步強化項目的“全家型場景適配力”。即便面對新項目的沖擊，萬達的超級主力店矩陣依然擁有不可撼動的認知優勢。

與此同時，首店策略成為吸引新客流與推動復購的關鍵。據不完全統計，2024年9月至今，項目共完成130+個品牌的招調、總調整面積超4.2萬㎡，引入全國首店2家、江蘇首店2家、蘇北首店2家、淮安首店1家及最新形象店3家，包括KKV、惠利瑪（紅蜻蜓旗下鞋品集合店）、邦邦和小言（雜品集合店）等。

我的面包、民謠集、山滿山、茶顏悅色等熱門品牌陸續進駐，顯著提升了項目的市場熱度與年輕人群的關注度。

此外，項目同步推進12家重點門店的迭代升級，如孩子王、萬達影城、銀河大冒險等，以“熟悉的品牌+新鮮的場景”增強到訪的陪伴感與驚喜度。多經區域也實現品質躍升，引入高品質多經及煥新超13+家，淘汰10+家，顯著提升1F-3F公區整體質感與商業氛圍；結合快閃展陳、文創市集、互動展覽等新形式，實現“日日有內容、周周有新意”。

我們在實探中發現，水渡口萬達正在嘗試以主力品牌集群穩住基本盤、以首店策略激發新流量、以場景煥新創造情緒連接，在內容為王的時代重塑競爭力壁壘。從商戶訪談中也能印證調整效果：部分新進品牌實現了開業即爆單，周末翻臺率、坪效均優于預期；而原有品牌借助項目氛圍提升，也出現了客單價、復購率的正向增長。

02

運營服務精進

打造有溫度的“軟實力”

在本輪煥新中，我們觀察到水渡口萬達已跳出傳統促銷思維，通過主題化、場景化的內容策劃，打造更具情緒張力與社群黏性的內容體系。項目正圍繞家庭與年輕客群，持續推出具有城市影響力與話題性的IP活動、節日盛典與會員專屬體驗，使“到場消費”逐步延伸為“到場感受”。

項目積極推動線上線下會員體系深度融合，提升復購頻率與會員黏性。會員系統也同步升級，以積分策略與分級機制激活用戶、強化會員身份感。尤為值得一提的是，自9月起，會員尊享“4小時內免費停車”福利，疊加“超級售罄計劃”等大促內容，同城最低折扣有效拉動轉化。在走訪過程中，多位顧客反饋“活動越來越有趣”“會員停車真的省心”，這些變化雖小，卻有效提升了用戶對場所的情感連接。

服務層面，項目深入踐行“以客為尊”，通過全員培訓與考核，推動服務標準向前端延伸，涵蓋物業、工程、客服等崗位。我們注意到，項目新上線了商戶探店視頻等貼心服務，這些細節改進雖不顯山露水，但多位品牌方表示“項目服務意識明顯加強，響應更快”，已成為其留店意愿的重要加分項。

03

物業環境蝶變

營造舒適愉悅的“硬體驗”

水渡口萬達的改造在基礎硬件之上，更著眼“情緒體驗”的提升。通過對動線的重構與功能分區的梳理，提升通達效率與視覺開放度；聯動沿街商鋪，強化夜間光感與節日氛圍，營造更具活力的夜經濟；隨處可見的綠意使自然感與松弛感躍然眼前，讓逛街更像一場Citywalk。

停車系統全面智能化，提升繳費與通行效率；導視系統優化，母嬰室與無障礙設施進一步完善，營造更友好的使用環境。

同時，項目制定高標準日常運維機制，強化清潔、安保、運營服務等基礎工作，保障整體環境的有序與安心。這些細節構成了日常體驗的核心溫度，在與場內顧客交談中，“方便”“干凈”是被高頻提及的關鍵詞。

04

顧客體驗躍升

從“購物場所”到“生活第三空間”

在走訪過程中，我們發現項目運營的最大轉變，在于將“生活第三空間”的概念具體而微地落入日常。項目不再強調單一品牌引入，而是通過品牌、運營與空間協同煥新，共同打造主題化、沉浸式的消費場景。主力店承接高頻需求，多經點位打造社交驚喜，實現全年齡層共鳴。

項目通過物業改造、服務優化與細節運營，停車更便利、尋店更輕松、休憩更舒適；綠植美陳與燈光氛圍的提升，也讓空間節奏更流暢、氛圍更溫暖。深耕親子、寵物等興趣社群，通過特色活動搭建起“用戶—場所—內容”的互動橋梁。寵物友好機制、人性化細節服務，不斷強化消費者的歸屬感，以有溫度的體驗構筑長期黏性。

05

團隊能力淬煉

升級背后的核心引擎

我們注意到，此輪煥新始于2024年9月，由珠海萬達商管南京城市公司統籌推進，跳脫項目“單點突破”慣性，城市公司強化橫向協同，總部與外部資源縱向整合，實現策略快速響應與資源精準配置。

面對多維度升級挑戰，項目團隊展現出強悍的執行力與深厚的專業功底。上百條細項提升措施覆蓋經營、招商、多經、工程等多個維度，招商、運營、營銷、物業四大板塊高效聯動，為煥新計劃提供有力支撐。

更重要的是，南京城市公司以“經營回歸本質、切實幫扶商戶”為導向，持續深化“主動服務、創新服務”，與合作伙伴“共謀長遠發展、實現共贏局面”。并通過不斷打磨協同機制、增強服務文化、激活人才隊伍，真正把服務思維嵌入項目日常運營中。據悉，該模式已逐步在區域內其他項目復制推廣。

Vol.3

穿越周期、長期主義，

水渡口萬達的常青方法論

當外界將水渡口萬達的煥新視作對區域新項目入局的“被動回應”時，真正讀懂其邏輯的人會看到另一面：這是一次基于城市商業周期與消費趨勢的主動謀局。它所踐行的，并非簡單回應競爭，而是一條圍繞生命周期管理與用戶關系重塑展開的可持續更新路徑。

項目在此輪更新中，以“熟客重啟+新客激活”為核心思路：一方面，通過服務體驗優化與會員機制迭代，鞏固家庭客群、周邊常住人口的黏性；另一方面，借力場景煥新與品牌升級，有效滲透年輕客群與細分興趣圈層，拓展更多潛在消費人群。

相較于行業中常見的“亡羊補牢式改造”，水渡口萬達的更新邏輯更具前瞻性與系統性：品牌煥新關注的不只是新鮮感，更強調功能邏輯與空間調性的一致；營銷活動不僅制造聲量，更注重情緒連接與社群運營的持續性；服務迭代也不止是“硬件修補”，更從細節處營造溫度感，打磨用戶體驗。

從我們走訪期間獲取的階段性經營數據來看：自煥新啟動以來，水渡口萬達的多項核心指標呈現穩步上揚的趨勢。會員活躍用戶數已突破10萬人次，到訪頻次達3.28，人均停留時長超過90分鐘，復購率等關鍵數據亦持續提升。項目日均客流達4.5萬人次，同比增長10%，銷售額也保持穩中有升。而更為可貴的，是來自用戶端的真實反饋——從朋友圈到微博，從大眾點評到攜程等多個平臺，用戶普遍給予高度評價。

有微博網友分享“新店特色吸引人，逛萬達收獲滿滿驚喜！”；大眾點評用戶稱“動線舒適、人流旺卻不雜”；有家長反饋“一站式消費太省心”；還有球迷在蘇超觀賽活動中直呼“現場氛圍特別好，和大家一起看球更開心”……這些看似碎片化的留言，背后卻是情緒表達的高度一致——“新鮮感、體驗感、沉浸感”，正成為用戶感知關鍵詞。

Vol.4

【贏商觀察】

從項目個體到城市范本

成熟商業的進化參考

在淮安商業考察過程中，我們愈發意識到，想在存量市場中實現增長，從來不是一場“短期搶位戰”，而是一場“如何走得更遠、如何贏得人心”的長期修行。

從項目層面看，水渡口萬達展現了成熟商業的“內生進化”：在無外部資本注入、無巨額改造投入的前提下，以組織力驅動迭代，以品牌力煥新場景，以服務力穩固客群，在有限資源中釋放出無限可能。六大維度的煥新，并非一次性資源投入所能定義，而是一場長坡厚雪的價值蓄能。

從城市維度看，水渡口萬達與淮安萬象城，形成了“雙核共振”的繁榮格局。在與連鎖品牌及淮安本地商家交流中，我們也多次聽到類似觀點：兩大項目雖風格各異、定位互補，卻共同推高了淮安商業的體驗標準和內容力——前者深耕本地生活，穩居城市主場地位；后者激發審美升級，拓展高端外溢。

若放眼更廣闊的行業背景，水渡口萬達提供了一套可供借鑒的“韌性樣本”。它為眾多仍處生命周期焦慮的存量項目，交出了一份“以人為核心、以內容為根本”的務實答卷；也為三四線城市的商業運營者，樹立起一個敢于穿越周期、堅守長期主義的實踐范本。

比模式更寶貴的，是背后的人與文化。

在這場蛻變中，我們看到了珠海萬達商管作為全國頭部連鎖商業品牌的系統韌性、組織能力與戰略遠見，也看到了每一位奮戰一線的商業從業者，對城市與消費者始終懷抱的敬意與熱情。

正如贏商在長期觀察中反復提到的那樣——好的商業，不止于交易，更在于共創；不止于流量，更在于信任；不止于更新，更在于成長。

在不確定性成為常態的當下，唯有回歸生活、尊重用戶、擁抱變化的項目，才有可能走得更遠，也活得更好。

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