上海住宅建筑新規標準落地對樓市的影響

今年5月1號，國家標準的《住宅項目規范》開始執行，地方上陸續推動地方性住宅建筑標準落地。近期，上海市規劃和自然資源局出臺了《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》文件，意味著上海住宅建筑新規正式落地，引起廣泛關注。

同策研究院聯席院長宋紅衛認為，滬版住宅建筑規范標準落地，有利于推動上海好房子落地與實施，同時對于城市更新項目也有積極的推動影響，從文件內容來看，這次新規主要有四個核心要點值得關注：

第一、陽臺贈送面積超一倍，共有三個贈送點：①陽臺最大限制面積由原來的8平米增長到16平米，增長一倍；②封閉陽臺原來按照全面積計容，新規按照1/2來計算，封閉陽臺贈送面積也增加一倍；③在特殊地段，比如公共綠地、廣場河流、風貌街道周邊的項目，為了增加人與環境交互，提高人居環境體驗，贈送進深不超過0.75米，最大長度3米，總共2.25平米的開放式陽臺，不計入面積。

第二、高檔外立面打造，比如干掛石材、金屬、陶板或其他高品質材料打造的飾面層不計入容積率。這點對于開發商影響較大，原來很多項目打造外立面出于盈利考量用的基本都是涂料或油漆，新規政策打開后，未來在外立面打造方面，開發商有更大的發展空間。

第三、設備陽臺贈送面積有了明確限制，比如空調外機等戶外設備平臺，每戶無圍護的總面積不超過2.5平米，如果超過2.5平米或者是有圍護的將被計算容積率。

第四，住宅建筑新規對于上海的城市更新也是利好，一是土地成本方面，這次新規明確規定原有土地如果是劃撥性質，在拆除重建后增加的套內面積部分可以保留劃撥用地的性質。土地成本是項目最大成本，如果按照劃撥性質來計算，可以大大降低項目的開發成本。二是陽臺贈送面積和外立面打造，同樣適用于城市更新項目。

總體來看，上海住宅建筑規范標準的落地，既有里子又有面子，不僅可以推動未來的新入市項目得房率的提高，更對于外立面的高品質打造有積極的影響。對于上海整個樓市長期發展是利好，它能夠推動新一代住宅產品的不斷迭代升級，通過產品迭代的邏輯，不斷激發出改善性需求的釋放，對于穩定上海樓市具有積極影響。短期內，也有一些反向影響，比如新規落地之后，對于目前在售新房及已報規但還未銷售的項目有一定的沖擊，影響更大的可能是對于二手房市場，如果有賣房打算的這部分人群要抓緊了。

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