徹底瘋狂，老黃埔剎不住車了

老黃埔的戶型，又領先版本了。

現在的產品真的太變態了，舉著大刀就來了。

未來方洲二期的78平，客廳開間5.8米，這還是在3房的前提下。

海絲城二期嶺南序的85平，客廳開間約6.5米，也是板板正正的3房...

這兩個產品出來，別說二手了，讓旁邊那些新房怎么辦啊？老黃埔一些新房87平三房才一衛，客廳開間也才3.3-3.4；另一個112平四房，客廳開間也才3.4米。

超新規戶型使用率領先、設計領先，這哪是后浪，是臺風來了。

數據顯示，現房/準現房的庫存數量已經超過期房了，背后的一大因素就是超新規產品，是真的有代際差距。

用現在比較抽象的話說，老產品是安卓戶型，新產品是蘋果戶型，這怎么打。

對項目感興趣，想要完整資料和樣板房照片的朋友們，更多項目小細節，添加小C。

未來方洲二期，首開2棟78、96、122平，本周開始收籌，大概率11月初左右開。

先說一下我個人對這個盤的總結：未來方洲二期可能是老黃埔最值得買的一個組團，當然也取決于項目最后定價。

二期組團，相比較一期更靠近5號線文沖地鐵口，對面是城市之光A區和萬科里。

·地鐵能級更高，直達珠城、楊箕、老越秀、白鵝潭；

·架空層7.9米，環境更安靜，遠離黃埔東路主干道；

·城光旁的城市界面更好，氛圍更成熟；

·產品、交標進一步升級；

當然，缺點也有，高層圍合式布局彼此間會互相影響采光和視野。

整體來說，二期是比一期更好的，位置更好。戶型78-122的面積段做的更小了，也是根據一期去化來改的面積段，適配更多剛改客群。

一期小戶型基本賣完了，剩大戶型。畢竟，想要在老黃埔賣到4.5-5萬、總價近650萬的大戶型是有難度的。

二期就砍了更大的面積段，只做3個戶型，78平面對上車客群，96平兼顧舒適度的大三房和小四房，122平面向家庭客。

小區一共7棟住宅樓，計劃首開的2棟，距離石化路較遠，3梯6戶。

來看看戶型。

76平3房2衛，東南向和西南向都有。

豎廳布局，不同的是把餐廳放到了小房間的位置，而不是放在入戶進來的廚房旁。

假設陽臺封窗的話，可以獲得一個堪比過往120方面積才有的大方廳。

有些朋友說飯廳不獨立，這樣沒意義。我覺得恰恰是這個戶型最特別的地方。

對于年輕人來說，越來越喜歡在客廳的小茶幾上看著綜藝和電視劇吃飯消磨時間，飯廳使用率并不高。比如說，我們家的飯桌只有在客人來的時候才會用，平時就是隨手扔雜物的。

這是主臥，L型采光飄窗，不過兩個小房間都不大，床大概率要貼墻放。

96平3+1房2衛，一個東南向南北對流版本，一個傳統豎廳版本，前者更出彩。

這也是未來方洲一期做的最好的一個戶型，二期延續了設計。

打通了書房和客廳的大方廳，開間約5.4米，層高標準約3米。

主臥不功不過，特色是可以做左右雙排衣柜。

78和96都有一點大家會介意，把客衛放在了入戶的位置。

122平4+1方2衛

二期最大的戶型，也做足了尺寸感。尤其是連著飄窗做廚房，把整個餐客廳的公區尺寸感拉滿了，近60平，開間約5.8米。

主臥做了獨立衣帽間，標準大平層配置基本都有了。

總的來說，未來方洲二期產品放在如今新規調整后的市場，即便面對同為新規的盤，也領先半個身位。

5號線文沖地鐵口+對面萬科里+幼兒園+華師附學校，還有舊改大盤的公園規劃，全面性是有的。

二期也靠近已經基本搞定的城光，城市界面更好。

如果你在金融城、珠江新城、楊箕上班，想買一個戶型好、學校確定性強、性價比高的新盤，這里值得考慮。

海絲城二期中建嶺南序的位置則會更遠一點，和雙崗、雙沙都有段距離，更靠近13號線南海神廟地鐵站。

與未來方洲不同的是，嶺南序由于和地鐵站距離更遠，離學校更近了，把面積做的更大了，主打家庭客。

主要賣點是產品+學位。

嶺南序一共9棟樓，首開5-6棟，85、110、118、141平4個戶型，均價3.8-4.6。

具體價格參考：

108平4+2房2衛：單價4-4.3萬元/㎡，總價437-477萬元；

118平4+2房3衛：單價4-4.5萬元/㎡，總價472-545萬元；

141平4+2房4衛：單價4.1-4.6萬元/㎡，總價578-650萬元。

由于85平賣的太好，兩棟樓一出來就已經斷貨，只能等加推了。剩一套2樓了，價格很筍，單價3.8。

85平3+1房兩衛。

這個6.5米的客廳開間，尺寸感拉滿了，還有獨立的入戶玄關。

整體思路也是用飯廳換客廳空間。雖然戶型圖顯示餐廳在書房的位置，但樣板房擺位看來，實際上是能放在廚房旁邊，容納的了一個超大公區。

另一個118戶型，做的很特別，空間很多，但總價上去了，想在老黃埔走貨就沒那么快。

電梯廳+入戶玄關

入戶后會有長廊可以選擇進入私區還是公區。

一般來說，250方以上的頂豪，要做好分區才會有這樣的動線，中建在這個118的戶型也用上了。

全景倉餐客廳。

全景倉帶衣帽間的主臥。

這個戶型給人的感覺的尺寸感很強，各個臥室、陽臺也做得不錯，但還是建議大家現場體驗一下，畢竟在過往120方的戶型中是完全沒有類似設計。

總的來說，嶺南序現在的產品可能更適合家庭客，在售都是108方以上的大戶型，總價在430多萬+。

最后聊聊老黃埔的市場。

十一假期前，老黃埔兩個盤即便開盤價給了很好的力度，但市場反應的水花也相對一般。

中鼎書院三期，吹風價450萬起，實開400萬起，88折；

華潤黃埔潤府，吹風價400萬起，實開325萬起，81折。

還有黃埔新城的9、10棟新規戶型開盤價，殺到177萬起，刷新老黃埔新盤的上車價。

老黃埔整體的思路還是以價換量，而且這種刺刀見紅的肉搏戰，你得有活啊。

產品、價格起碼得占一樣，區位、景觀、配套對現在見過大場面的老黃埔來說，很難出溢價了。

例如在大家都有好學校的前提下，引入好學校只是加入競爭的門票而已，而不是過往的必殺技。

當然，以價換量的策略是成功的，老黃埔上半年成交大漲166%，但是單價超過4.5萬，套均價超過500萬的只有富頤和珠江春。

天河東降價后，也給老黃埔不小壓力。板塊基本走貨都是小戶型為主，大戶型是比較難賣的。現在小戶型成交量上去后，就得考慮賺錢的事了。

實際上，海絲城二期是有微漲的，依靠產品開路，還是拿下了頭彩。

但整體老黃埔更多的其實還是價格壓力，畢竟這么多盤擠在一起，囚徒困境下，缺少新預期就只能卷了。

中鼎、富頤：真是懷念和城光想著怎么一起拉價格的時代。

對買家來說，現在的老黃埔能挑到合適的了。

配套全面的未來方洲、海絲城；

教育確定性的黃埔新城、富頤都薈；

城市界面氛圍的中央公館、黃埔潤府。

還有地鐵口的瓏岄，賣江景的珠江春等等，產品線很豐富。

200-400萬左右的客戶，在萬博漲價，荔灣缺貨后，現在的老黃埔對剛改客戶很友好了。