房價(jià)降幅延續(xù)收窄，上漲城市數(shù)為年內(nèi)新高

今天國新辦未同步召開相關(guān)發(fā)布會(huì)，為近年來首次。

◎ 文 / 馬千里

10月20日上午，國家統(tǒng)計(jì)局如期發(fā)布2025年前三季度宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體平穩(wěn)，環(huán)比增速略有回升。地產(chǎn)行業(yè)方面，國房景氣持續(xù)回落，開發(fā)投資、銷售同比降幅均在擴(kuò)大。但得益于中央加快推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展和高品質(zhì)住房建設(shè)，再加之市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)，房價(jià)指數(shù)同比降幅繼續(xù)收窄，行業(yè)供求關(guān)系也在持續(xù)趨好。

值得一提的是，今日國新辦并未就前三季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉辦相關(guān)發(fā)布會(huì)，為近年來首次。

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前三季度運(yùn)行總體平穩(wěn)，國內(nèi)需求持續(xù)改善

2025年9月，各地區(qū)各部門加快構(gòu)建新發(fā)展格局，實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，縱深推進(jìn)全國統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，高質(zhì)量發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)。具體來看：

一，前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，環(huán)比略有回升。前三季度，我國GDP為1015036億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長5.2%。三季度，我國GDP為354500億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長4.8%。經(jīng)季節(jié)因素調(diào)整后，三季度GDP環(huán)比增長1.1%，比二季度回升0.1個(gè)百分點(diǎn)。二、生產(chǎn)供給增勢(shì)良好，三次產(chǎn)業(yè)共同發(fā)力。消費(fèi)潛力不斷釋放，旅游出行、快遞外賣等相關(guān)服務(wù)業(yè)增長較快，批發(fā)和零售業(yè)，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)，住宿和餐飲業(yè)合計(jì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長0.9個(gè)百分點(diǎn)。三、國內(nèi)需求持續(xù)改善，外貿(mào)韌性不斷彰顯。前三季度，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為53.5%，拉動(dòng)GDP增長2.8個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，貨物和服務(wù)凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為29.0%，拉動(dòng)GDP增長1.5個(gè)百分點(diǎn)。四、市場(chǎng)活力持續(xù)釋放，新動(dòng)能不斷積聚增強(qiáng)。制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)加快。前三季度，規(guī)模以上裝備制造業(yè)和規(guī)模以上高技術(shù)制造業(yè)增加值分別同比增長9.7%和9.6%，

從9月金融數(shù)據(jù)來看，M1同比增長7.2%，同比增速較上月加快1.2個(gè)百分點(diǎn)，如期再創(chuàng)新高。M2同比增長8.4%，較上月下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。自2025年以來，M1-M2剪刀差持續(xù)震蕩回落，8月份已經(jīng)降至1.2個(gè)百分點(diǎn)，得益于一系列以舊換新消費(fèi)補(bǔ)貼活動(dòng)，年內(nèi)居民消費(fèi)意愿持續(xù)提振。9月份，商務(wù)部等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)的若干政策措施》，提出五方面19條舉措，培育服務(wù)消費(fèi)促進(jìn)平臺(tái)，打造服務(wù)消費(fèi)熱點(diǎn)。消費(fèi)發(fā)展所帶來的經(jīng)濟(jì)增長，也在為城市高質(zhì)量發(fā)展提供更多穩(wěn)定的工作崗位，進(jìn)一步加快新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。

央行鋪路金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度人民幣貸款增加14.39萬億元，住戶貸款增加1.1萬億元，住戶中長期貸款增加1.28萬億元。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售端雖然依舊面臨較大挑戰(zhàn)，但得益于各類利率優(yōu)惠政策的推出，在積極的金融政策支持下，居民中長期消費(fèi)指標(biāo)仍在持續(xù)向好。

為進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)發(fā)展，商務(wù)部等9部門在9月份提出激發(fā)服務(wù)消費(fèi)新增量，將吸引更多境外人員入境消費(fèi)。房地產(chǎn)方面，9月15日外匯局發(fā)布新規(guī)，方便境外個(gè)人買房換匯付款，境外購房人在獲得購房備案證明文件之前，憑購房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結(jié)匯支付，后續(xù)再向銀行補(bǔ)交購房備案證明文件。這一舉措雖沒有實(shí)質(zhì)性改變境外個(gè)人的限購政策，但也反映出當(dāng)前積極提振消費(fèi)需求的政策方向。

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新房成交規(guī)模環(huán)比季節(jié)性回升

典型城市開盤去化率延續(xù)年內(nèi)高位

9月份，新房交易規(guī)模迎來季節(jié)性回升。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)推算，9月全國新建商品房銷售面積8531萬平方米，銷售額8025億元，分別環(huán)比上升49%和43%。同比來看，受2024年同期基數(shù)上行影響，2025年9月商品房銷售面積同比下降10.5%，成交金額同比下降12%。前三季度商品房銷售面積累計(jì)降幅5.5%，較上月增加了0.8個(gè)百分點(diǎn)。房企到位資金方面，9月份個(gè)人按揭貸款新增1027億元，較上年同期下降11%，降幅收窄8.5個(gè)百分點(diǎn)，與商品房銷售面積降幅相若。庫存指標(biāo)方面，9月商品房待售面積環(huán)比下降292萬平方米，連續(xù)7個(gè)月下降，行業(yè)庫存壓力持續(xù)緩解。

具體城市方面，克而瑞百城數(shù)據(jù)顯示，9月二三線城市新房交易規(guī)模均同比回落，僅一線城市得益于限購解綁等政策進(jìn)入兌現(xiàn)期，同比交易量有所上升，尤其是北京新房成交規(guī)模同比上升33%。去化指標(biāo)方面，得益于營銷季的來臨，以及各地稅費(fèi)減免及購房優(yōu)惠政策的推出，在供應(yīng)量環(huán)比增長80%的情況下，平均去化率仍能保持在四成左右的年內(nèi)高位，不過上海、成都、杭州等熱點(diǎn)城市去化率均有5-8個(gè)百分點(diǎn)下滑。

9月下旬以來，中央部委密集發(fā)聲推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，住建部5度作出相關(guān)工作部署和指示，住建部部長倪虹在10月13日發(fā)表署名文章，為 “十五五” 期間城市工作及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了頂層思路指引，提出要主動(dòng)適應(yīng)城市發(fā)展的新形勢(shì)新任務(wù)新要求，識(shí)變應(yīng)變求變，因勢(shì)而謀、順勢(shì)而為、乘勢(shì)而上，加快建設(shè)好房子，注重土地要素集約高效被放在了更加重要的位置。預(yù)計(jì)接下來土地市場(chǎng)將有望迎來更多高質(zhì)量的收儲(chǔ)宅地和城市更新用地，新項(xiàng)目建設(shè)方面也會(huì)迎來更多新規(guī)調(diào)整，加強(qiáng)新建住宅的宜居屬性，從供需兩方面共同促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)加快止跌回穩(wěn)。

9月下旬以來，中央部委密集釋放推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的信號(hào)，住建部已先后5次針對(duì)相關(guān)工作作出部署并提出指示。10月13日，住建部部長倪虹發(fā)表署名文章，為“十五五”期間城市工作及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了頂層思路指引——文章明確將“加快建設(shè)好房子”與“注重土地要素集約高效”均擺在更重要的位置，提出要主動(dòng)適應(yīng)城市發(fā)展的新形勢(shì)、新任務(wù)、新要求，做到識(shí)變應(yīng)變求變，在發(fā)展中因勢(shì)而謀、順勢(shì)而為、乘勢(shì)而上。

從后續(xù)趨勢(shì)來看，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)將迎來更多高質(zhì)量的儲(chǔ)備住宅用地與城市更新用地，新項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)域也會(huì)出臺(tái)更多新規(guī)調(diào)整，進(jìn)一步加強(qiáng)新建住宅的宜居屬性，從供需兩端共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)加快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

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房價(jià)同比降幅延續(xù)收窄：8 市同比上漲，上漲城市數(shù)為年內(nèi)新高

2025年9月，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢(shì)。

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲5.6%，北京、廣州和深圳分別下降2.6%、4.1%和1.8%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著南寧、宜昌、三亞等三市房價(jià)同比轉(zhuǎn)增，9月共有上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊等8市新房價(jià)格同比上漲，為2025年以來房價(jià)上漲城市數(shù)量最多的一個(gè)月。

環(huán)比來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和上海分別上漲0.2%和0.3%，廣州和深圳分別下降0.6%和1.0%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

2025年下半年以來，房地產(chǎn)供需兩端雖面臨更大壓力，但在各地主管部門的有力政策支持及行業(yè)自身調(diào)整的雙重作用下，房價(jià)同比指數(shù)的筑底趨勢(shì)正逐月明晰。進(jìn)入9月后，各地政策發(fā)力節(jié)奏進(jìn)一步加快：累計(jì)出臺(tái)21次稅費(fèi)補(bǔ)貼與優(yōu)惠類政策，同時(shí)12次發(fā)文推進(jìn)“好房子”建設(shè)，尤其是北京、上海、深圳的限購解綁政策進(jìn)入兌現(xiàn)期，不僅推動(dòng)需求端持續(xù)向好，更為后續(xù)房價(jià)走勢(shì)向好奠定基礎(chǔ)。

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新開工同比降幅收窄，如期迎來邊際改善

2025年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積648580萬平方米，同比下降9.4%。其中，住宅施工面積452165萬平方米，下降9.7%。

前三季度房屋新開工面積45399萬平方米，下降18.9%。其中，住宅新開工面積33273萬平方米，下降18.3%。9月份新開工規(guī)模5598萬平方米，同比下降14.4%，降幅收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)。

正如上月所預(yù)計(jì)，得益于土地收儲(chǔ)和城市更新工作的加快推進(jìn)，出于供給側(cè)庫存結(jié)構(gòu)的改善目標(biāo)，隨著越來越多的存量閑置用地騰籠換鳥，變身成為優(yōu)質(zhì)宅地供給入市，新開工面積同比指標(biāo)迎來了邊際改善。2025年以來，各地累計(jì)公布的計(jì)劃回收土地面積已經(jīng)超過2.2億平方米，隨著城市高質(zhì)量發(fā)展工作的進(jìn)一步推進(jìn)，各類閑置用地在調(diào)規(guī)后迎來“新生”，行業(yè)新開工面積指標(biāo)有望在2025年末迎來更多企穩(wěn)信號(hào)。

2025年9月，房屋竣工面積3435萬平方米，同比上升1.5%，為2024年以來首次單月竣工面積同比轉(zhuǎn)正。前三季度竣工面積累計(jì)同比下降15.3%，降幅較上個(gè)月收窄了1.7個(gè)百分點(diǎn)。近期，央行在展望“十五五”專題系列訪談中，提出當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然面臨不少風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，將探索拓展中央銀行宏觀審慎與金融穩(wěn)定功能，豐富維護(hù)金融穩(wěn)定的政策工具箱。有利于促進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)化解。預(yù)計(jì)各地主管部門將繼續(xù)加強(qiáng)助力企業(yè)紓困，保障和支持開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

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開發(fā)投資規(guī)模仍高于行業(yè)銷售

同比降幅持續(xù)擴(kuò)大

前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67706億元，同比下降13.9%，降幅較前8月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；9月房地產(chǎn)開發(fā)投資7397億元，同比下降21.3%，降幅較8月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)。

9月份開發(fā)投資同比持續(xù)下降，累計(jì)同比降幅、同比降幅均為2023年以來最高，短期來看，這固然是受到行業(yè)銷售規(guī)模縮量、優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的減少的影響。但是從長期發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，健康的市場(chǎng)環(huán)境既需要合理的供求比值，也需要合理的投資產(chǎn)出比值，自2022年以來，全國商品房銷售金額/房地產(chǎn)開發(fā)投資即低于1.05，2025年前三季度也只有0.93，行業(yè)產(chǎn)出難以覆蓋投資。為確保行業(yè)發(fā)展新模式的確立，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模還有較大的下行空間。就歷史投資-銷售數(shù)據(jù)比例來看，在房地產(chǎn)投資回落到與商品房銷售規(guī)模更加匹配的水平之前，該指標(biāo)調(diào)整還將持續(xù)一到兩年時(shí)間。

綜上，我們給出如下判斷：

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)雙重供需壓力，一方面各地優(yōu)質(zhì)住宅庫存已基本去化，疊加近年來市場(chǎng)化宅地供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收縮，直接導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)持續(xù)下行，進(jìn)而使得2025年下半年以來新房銷售降速進(jìn)一步擴(kuò)大；另一方面自2024年四季度市場(chǎng)進(jìn)入回穩(wěn)周期后，前期積壓的住房需求已完成入市釋放，行業(yè)整體庫存壓力再度凸顯，在此雙重因素疊加下，各地穩(wěn)市場(chǎng)政策逐漸顯現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減特征，行業(yè)止跌企穩(wěn)面臨新的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

在此背景下，“從供求兩端共同發(fā)力，激活市場(chǎng)潛在活力、構(gòu)建行業(yè)新供求平衡”成為關(guān)鍵破局方向，該思路在2025年10月國新辦“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列發(fā)布會(huì)上得到明確，住建部同步提出將推進(jìn)中央城市工作會(huì)議任務(wù)落地，并從五方面推進(jìn)“好房子”建設(shè)。從供給端看，以城市高質(zhì)量發(fā)展為核心緩解庫存與供應(yīng)矛盾，既通過宅地回收提升土地要素使用效率加速去庫存，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)2025年以來全國已計(jì)劃回收超2億平方米宅地，顯著加快行業(yè)去庫存節(jié)奏，同時(shí)推進(jìn)城市更新落地聚焦城中村改造，據(jù)各地專項(xiàng)債明細(xì)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)2025年前三季度城中村改造融資規(guī)模達(dá)687億元，同比大幅增長147%；從需求端看，以“好房子”建設(shè)為抓手拉動(dòng)新質(zhì)住房需求，重點(diǎn)推動(dòng)改善性與高端住房需求迭代，2025年以來地方政府累計(jì)52次發(fā)文推進(jìn)“好房子”建設(shè)，產(chǎn)品力突出的優(yōu)質(zhì)改善盤已成為各地樓市“主力軍”，同片區(qū)內(nèi)去化率普遍優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目，以武漢為例，2025年9月符合“好房子”新規(guī)的項(xiàng)目首日去化率達(dá)40%，而同期老規(guī)范項(xiàng)目首日去化率僅為5%，差距顯著。

隨著制約行業(yè)企穩(wěn)的各類關(guān)鍵問題正逐步化解，預(yù)計(jì)2025年四季度將釋放更多積極企穩(wěn)信號(hào)。具體來看，隨著越來越多板塊的租售比超過存款利率、甚至貸款利率，房價(jià)指數(shù)將加快筑底，其中受益于高品質(zhì)住房發(fā)展的新房產(chǎn)品會(huì)率先回暖。新房交易規(guī)模方面，因新增供給不足，且前期優(yōu)質(zhì)庫存已基本去化完畢，預(yù)計(jì)仍將處于筑底探索階段。庫存指標(biāo)上，當(dāng)前全國土地出讓規(guī)模已小于新房交易量，這一客觀事實(shí)將推動(dòng)廣義、狹義庫存指標(biāo)持續(xù)緩解；同時(shí)，存量及閑置土地回收進(jìn)程加快，會(huì)進(jìn)一步減輕庫存壓力，并推動(dòng)新開工指標(biāo)繼續(xù)向好。開發(fā)投資與施工規(guī)模方面，相關(guān)指標(biāo)將進(jìn)一步回落，與現(xiàn)階段行業(yè)銷售規(guī)模更匹配，進(jìn)而緩解行業(yè)投資收益承壓問題及長期庫存去化隱憂。

排版：鳥姐

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轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)