中國房地產套住外資巨頭1400億美元

9月，年內首次，70個大中城市二手房價格全部下跌。

周一的數據顯示，9月70個大中城市 二手房價格環比下降0.64%，為一年來的最大跌幅；新建商品住宅價格（不含保障性住房）環比下降0.41%，為11個月以來的最大跌幅。

與此同時，1-9月新建商品房累計銷售額下降7.9%，房地產開發投資同比下降13.9%。

Pantheon Macroeconomics 高級經濟學家 Kelvin Lam 在一份報告中寫道：“房地產市場依然低迷。房價要到2027年庫存降至更合理水平后才有可能回升。”

連續四年的房地產低迷造成了居民財富縮水，進而拖累了居民消費。不過在這場房地產的蕭條中，受損的不僅是普通購房者，也包括外資巨頭。

據 MSCI Real Capital Analytics 的數據，過去15年，外資機構向中國辦公樓、倉庫、購物中心和數據中心投資了近1400億美元。

投資者原本以為需求將持續增長，但前所未有的供給過剩導致租金下跌，許多房產價值暴跌，有些甚至跌至十年前的水平。

彭博亞太房地產高級分析師 Patrick Wong 表示：“外資被中國地產被套牢了。”

今年以來，貝萊德、凱雷等前期在中國投資了大量商業地產的資產管理公司開始割肉中國資產，以至于為這些資產提供融資的銀行也遭受損失。

2024年末，貝萊德旗下的一家基金因未能償還貸款，被渣打銀行沒收了相關抵押物——上海濱水廣場中的兩棟建筑。

貝萊德此前曾試圖以比2018年購買價（12億人民幣）低30%的價格出售這兩棟樓，但未成功。被銀行沒收意味著貝萊德在這兩棟房產上的全部股權投資（約4.2億人民幣）化為烏有。

隨后，渣打于今年3月以約6.8億的價格出售了這些大樓，而當年渣打的貸款金額是7.8億。

一筆交易下來，貝萊德虧了4.2億，渣打虧了1億。

目前，中國大陸城市的寫字樓空置率位居全球前列，從20%到40%不等。

據世邦魏理仕（CBRE）的數據，去年全國平均寫字樓空置率達到近25%，預計上海的新增辦公樓供應量可能要到2028年才會減少。

與此同時，北京和上海寫字樓的市值較2019年已暴跌至少40%。

凱雷于2024年底出售了一座31層的辦公樓，售價僅為十年前買入價的一半多一點。

2015年凱雷收購時，租金正在上漲，據萊坊研究的數據，當年上海的寫字樓空置率僅為4.6%，如今是22%。

據彭博2018年報道，凱雷在中國總共進行了數十項商業地產投資，2018年開始剝離其中國房地產業務，將業務重點重新放在私募股權投資上。

根據彭博根據官方數據計算得出，截至2020年的十年間，中國全國范圍內的辦公樓開工數量是前十年的三倍多。

物流地產方面，許多投資者此前預期電子商務將持續增長，因此購買了大量倉庫等物流設施，目前也面臨著空間過剩。

黑石是中國物流園區最大的外國所有者之一，今年早些時候，黑石以約 27 億人民幣的價格將中國南方的三個物流園區出售給了一家國內保險巨頭。

據新加坡上市的房地產投資信托 CapitaLand China Trust 稱，為了防止倉庫和其他物流設施空置，一些房東一直在以比前期租金低約 25% 的價格續簽或簽署新租約。

即使是全球不良資產投資專家也很難在中國收回資金。

橡樹資本不良資產交易而聞名。由于恒大拖欠了橡樹4億美元的過橋貸款，橡樹于2021年底從恒大手中接收了一個度假村和住宅項目。

橡樹接手后，與當地政府合作，重新開工，交付了恒大此前預售的數百套房屋。知情人士稱，橡樹資本成立了一支約10人的投后管理團隊，負責運營該度假村，并試圖管理該項目，希望未來出售以收回貸款。