二手房開始流入法拍市場

現(xiàn)在房東為了賣房有多拼？

有些房東不僅活躍在社交平臺扮演中介角色，推銷自家房源，甚至有些房東已經開始試水法拍房，而且是“一元起拍”。

最近，我們也關注到法拍市場上的這一新的變化。

越來越多的城市出現(xiàn)了普通二手房流向法拍房并成交的案例，而且不僅有一元起拍的低價房源，也有總價高達3000萬以上的豪宅成交。

這反映出法拍房市場比較突出的結構性變化，大量普通二手房源正加速涌入法拍市場，法拍房成為加速房產流轉、盤活存量資產的重要通道。

今年前9月，重點城市法拍房共成交約3.6萬套，同比下降25%。

法拍房的熱度與一二手房表現(xiàn)趨于一致。

不過，二手房源選擇通過法拍房市場，也是加快房產出售的速度，對于一二手放置換鏈條的打通也有一定的好處。

從掛拍可以明顯看出，大量二手房房源的涌入推動掛拍規(guī)模走高。

7月是4.4萬套，9月4.2萬套。分別創(chuàng)下近一年新高和次新高。

這也從側面折射出了當前二手房市場的流動性困境。

不過，法拍房市場成交的走勢與一二手房基本趨同。9月典型城市法拍房成交5033套，環(huán)比下降8%，同比減少14%。

廣州、杭州和溫州是9月成交套數(shù)前三，均在150套以上。上海法拍房成交金額排在第一，共成交了5.1億元，杭州成交了4.7億，深圳是4.6億。

從成交率來看，據(jù)CRIC抽樣調查數(shù)據(jù)，9月法拍房成交率19.3%，較上月環(huán)比下降1.9個百分點，降至年內均線以下。

在各地房地產營銷力度加強的9月，面對各類需求側政策利好推動，以及新房市場的營銷力度增強，更多消費者轉而關注一二手房市場，再加之法拍房掛拍規(guī)模的增加，法拍房成交率的下滑在情理之中。

重點城市中杭州以48%的成交率繼續(xù)位于首位。福州、上海、南昌、寧波、深圳、廈門也在30%以上。

作為更具投資價值的一二線城市，大多數(shù)城市的法拍房成交率仍明顯高于全國平均。

如果威海乳山此前的一元法拍房僅是個案，那么9月份已經蔓延至核心一二線城市。

惠州、廣州、深圳、杭州、南京等多個城市均出現(xiàn)“1元起拍”的法拍房并成功成交。

這類房源產權清晰，無復雜糾紛，業(yè)主選擇法拍的核心目的就是“求快”。

比如深圳大鵬新區(qū)的千戶所城獨棟住宅，建筑面積290平方米，實際使用面積約320平方米，經過267次競拍后以206.5萬元成交。

而當前大鵬新區(qū)二手房月均交易量不足10套。

除此之外，高總價改善房源也試水法拍房。

典型如杭州遠洋西溪公館的一處類別墅住宅，起拍總價1080萬元，經過255輪競價后以3200萬元成交，較起拍價溢價率高達196%，折合成交單價約10.5萬元/平方米，僅低于市場價格10%左右。

值得注意的是，該房源并非因破產或法院處置，而是商業(yè)買賣行為，產權清晰，不存在交付困難。

從二手房市場來看，前9月杭州總價3000萬以上的二手房只成交了17套，月均不到2套。

像遠洋西溪公館這類房源以法拍渠道低價入市，可切實有效地加快房產的流動速度。

目前來看，普通二手房源加速入場法拍市場已從零星個案發(fā)展至核心城市，從目前整體房地產去化來看，預計未來或將有更多二手房、“準現(xiàn)房”、一手房等房源選擇“試水”拍賣市場。

不過，對于法拍房還是要理清規(guī)則，建議各地可進一步完善相關管理規(guī)定，利用好現(xiàn)有的拍賣平臺，同時規(guī)范“法拍房”與“商拍房”等相關條款，在進一步拓寬租賃權和產權的轉移渠道，加快存量資產轉移的同時，也為釋放改善需求、助力市場穩(wěn)定發(fā)展提供更多動力。

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