看清昌平樓市，只須三張圖

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

前幾天，北京昌平土拍遇冷，實在是令人意外。

一個是歇甲村組合地塊，一個是東小口0001地塊，都是以底價成交

它們是昌平離北五環最近的地塊，曾被視為熱門，寄語厚望。

昌平土拍市場的表現，是當下樓市縮影，需求不振，地價也在走低。

當然，昌平土拍市場曾經有過榮光，那是在2023年。

越秀星樾、大華啟宸府、梧桐星宸之地塊，皆為觸頂成交，溢價15%。即便是在北六環外的建發觀堂府，也溢價了3.93%。

那時的昌平樓市，一片繁榮——大華啟宸府開盤即售罄。

可是，從2023年底至今，昌平土拍卻在走下坡路，除了好房子代表作龍湖觀萃溢價15%成交，其余11塊地全部是以底價成交。

這個現象背后，至少反映出昌平市場有三大特征：

1、地價下探

舉一個例子：大華啟宸府和中海未來之境，僅一路之隔，前者樓面價為3.55萬元/平米，比后者高了1.07萬元/平米。

即便中海未來之境算上配建體育場，樓面價也只在3萬元/平米左右——較大華啟宸府跌了15%。

2、開盤拖沓

以國譽燕園朗潤為例。2025年6月拿到預售證，時間過去百日，至今未開盤。

是為國譽燕園繼續創造去化時間，還是另有他因，不得而至。

但，國譽燕園也不是短期內就能清盤的。截至10月31日，網簽1145套，網簽均價3.29萬元/平，待售房源仍有643套。

3、成交價縮水

國譽星城2025年9月29日開盤，供應380套房，官宣開盤6分鐘賣出268套房，金額15.9億元；國慶期間，又售出60多套。

直至10月31日，網簽數據才姍姍來遲——網簽3套，成交均價5.25萬元/平米，網簽金額1523.13萬元；另有178套已預訂。

目前僅成交的3套網簽均價，較它們的預售價：平均打了8折。

上述三個現象，再加上越秀星耀未來開盤半年銷售不理想，住總清樾府三期調規等等，昌平樓市整體壓力山大。

在昌平的每個開發商、每個業主，都不希望昌平樓市，成為豐臺的翻版。

如果你想全面了解昌平土拍和樓市，請看花姐做的三張圖。