內卷與進化：商業辦公的范式變革

中國寫字樓產業園發展論壇第22屆年會定于2025年12月23-24日在北京富力萬麗酒店舉行，主題為"內卷與進化：商業辦公的范式變革"。

舉世矚目的中國共產黨二十屆四中全會在北京勝利閉幕，公告提出"完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施；推動房地產高質量發展，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。

　　學習貫徹二十屆四中全會精神，結合商業地產新周期下的新形勢，市場各參與方需要以更大的視角審視當下的商業地產行業。一方面，今年政府工作報告首次明確"盤活商辦用房"，綜合整治"內卷式"競爭；標志著商業辦公市場進入"以存量優化替代增量擴張"的深度轉型期。另一方面，今天的商業辦公市場正站在"內卷"與"進化"的十字路口。向左，是繼續用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業拖進困境；向右，是用產品力、品牌力和招商力把行業重新做一遍。選擇權在企業、在消費者，也在每一位行業從業者手中。

　　為探索并解答這些問題，中國寫字樓產業園發展論壇第22屆年會定于2025年12月23-24日在北京舉行，主題為"內卷與進化：商業辦公的范式變革"。

　　中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，由全聯房地產商會指導，全聯房地產商會寫字樓分會支持，房訊網FUNXUN、商業辦公建筑標準化委員會主辦，已連續成功舉辦21屆年會，是中國商業地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇之一。

　　第22屆年會將聚焦宏觀經濟與商業地產、城市更新與科技賦能、營銷重構與渠道整合、園區空間與產業生態、靈活辦公與混合辦公、運營管理與資產管理六大核心主題，設有全體大會（開幕式）、高峰論壇、城市更新、產業園區、綠色低碳、靈活辦公、大宗交易等專題論壇，深入探討行業發展趨勢及創新的戰略路徑和解決方案；年會期間房訊指數CORC將隆重發布《2025年中國寫字樓產業園品牌影響力報告》，并將隆重舉辦全聯房地產商會寫字樓分會第三次會員代表大會，以及第22屆中國商業地產金廈獎Golden Building Award頒獎典禮，預計將有800位社會各界嘉賓出席。

　　內卷與進化的十字路口

　　今年7月1日，中央財經委員會第六次會議提出"要縱深推進全國統一大市場建設，要聚焦重點難點，依法依規治理企業低價無序競爭，引導企業提升產品品質，推動落后產能有序退出"。與此同時，《求是》雜志發表文章《深刻認識和綜合整治"內卷式"競爭》。

所謂"內卷式競爭"，主要指的是違背經濟運行規律、低質量、同質化的過度無序競爭。"內卷式"競爭的本質是內耗。過度內卷往往造成成本過度壓縮，產品質量下降，創新能力不足，產品高度同質化；同時，也擠壓了產業鏈的生存空間。

　　全聯房地產商會寫字樓分會執行會長劉凱表示，對商業辦公市場來說，"內卷式競爭"主要表現在以下幾個方面，一是打"價格戰"，靠低價競爭來"卷"；二是打"營銷戰"，不顧服務、品質，只靠花哨宣傳推廣來"卷"；三是打"任性牌"，不考慮自身實際，在盲目跟風追逐行業所謂熱點中"卷"。

　　對外卷價格，競品95折我就90折，競品送物業費我送裝修；競品打大折扣我就送長免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；

　　對內卷人效：減員、降本、控費，降本增效；卷匯報：月報、周報、日報；卷開會：月會、周會、雙周會……上班忙著開會寫報告，下班才開始正經干活……

　　此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產業園，已經形成了內卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應過剩造成的惡性競爭。

　　商業辦公市場無論應對短期壓力，還是把握長期機遇，保持進化保持創新都是唯一的出路。如果商業地產企業仍沉迷于價格戰，試圖通過"低成本、低品質"搶占市場，最終只會陷入"利潤下滑-投入減少-產品落后"的惡性循環;反之，若能聚焦綠色、品質、AI等核心產品，持續提升產品附加值，不僅能規避內卷，還能在市場競爭中占據主動。

　　中國目前不缺寫字樓也不缺產業園，但缺"好商辦"、"好園區"。"好商辦"、"好園區"就是要引導寫字樓產業園從舊范式轉到新范式，達成供應結構與需求結構的適配。產能去化+產品進化，正是突破內卷保持進化的范式變革路徑。

　　商業辦公的范式變革

　　隨著政策、市場圍繞改善供求關系，供需兩側共同發力，一二線城市商業辦公市場包括寫字樓產業園開始進入平臺整理期。租金及售價在一段時間內相對平穩，沒有明顯的上漲或下降趨勢，形成相對穩定的區間。一方面，由于商業辦公市場的基本面在一個區間內受到需求端投資意愿支撐，同時受到業績下滑和降本增效慣性壓制。另一方面，供應端新房市場包括更新改造產品大幅放量，市場需要時間進行消化。此外，市場上的交易行為、信心指數、市場情緒等因素也對市場平臺整理期的形成產生了一定的影響。

　　根據房訊指數CORC統計，全國商辦用房平均空置率超20%，部分二線城市核心商圈空置率突破35%，租金較2020年高點下跌15%-20%。各項數據表明商業辦公市場仍在調整階段，市場供求失衡，租金售價失序，投資意愿失真，以價換量仍是市場主流模式。

今天的商業辦公市場正站在"內卷"與"進化"的十字路口。向左，是繼續用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業拖進困境；向右，是用產品力、品牌力和招商力把行業重新做一遍。選擇權在企業、在消費者，也在每一位行業從業者手中。

　　如何突破內卷，保持進化，開啟商業辦公的范式變革？

　　劉凱明確表示，2025年商業辦公市場的內卷化特征，既是商業地產行業發展的分水嶺，也是是轉型升級的起跑線，更是范式變革轉換期。當前商業辦公行業處在舊范式被新范式取代的轉換過程中，意味著舊范式價值觀和方法論的全面重構和顛覆；新范式從提供辦公空間向價值創造演進，全方位重構運營與服務邏輯。

　　同時，今年以來，我們已經看到商業地產開發、投資、運營和服務企業正在集體"進化"，多方面提升自身的資產管理和運營能力，或發力公募reits，或更新迭代明星產品線，或緊加快調改節奏，或緊抓流量密碼打造非標商業新樣本。隨著政策、市場圍繞改善供求關系，供求兩端持續發力，在新舊發展范式轉換的重要時刻，站在"內卷"與"進化"的十字路口，我們選擇向右，我們選擇進化。

　　面對未來的挑戰與機遇，我們唯有沉下心來突破內卷保持進化，用產品力和運營力把行業重新做一遍，以創新驅動范式變革，用實際行動學習貫徹二十屆四中全會精神，攜手推動商業地產高質量發展。

　　12月北京，商辦精英，全聯共識。齊聚一堂的商業地產開發商、運營商、金融機構、專家學者、零售商、品牌商以及政府商會協會領導等行業大咖們，以演講、對話、交流的形式，探討商業地產行業包括寫字樓、產業園、城市更新、購物中心等熱點板塊，就行業發展、樓宇經濟、園區經濟、運營管理、資產管理、綠色低碳、數字化與ESG、成功案例等展開系列活動，找尋全新思路及廣泛深入的合作機會，同時記錄并見證中國商業地產歷史軌跡推動行業健康向前的持續發展，共同開啟商業地產進化新周期。

　　在此，組委會誠摯歡迎全國各有關政府機構、房地產企業、金融機構、產業鏈單位、商協會組織和媒體機構等贊助支持、演講、參會、參展及發布最新成果。

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